来稿作者：谭永昌

“北部都会区”作为香港三分之一面积的战略发展区域，确实需要创新开发模式来加速发展。特首李家超明言“心急如焚”，在《施政报告2025》中提出的北都“分阶段开发”模式，参考内地“1.5级开发”概念。这种创新尝试值得肯定和鼓励，特别是在传统开发模式面临土地整理时间长、投资回报周期慢等挑战的背景下，“分阶段开发”确实为解决发展瓶颈提供了新思路。惟笔者担忧这种开发模式的门槛或令本地初创、社企或文化单位难以触及，形成表面开放但市场出现排挤的情况。

“1.5级开发”即介乎传统所谓一级开发（土地平整、基建铺设）与二级开发（永久建筑物兴建）之间的过渡性开发模式，透过可拆卸的模组化建筑提供零售、展览、办公等功能，冀在正式发展前已产生租金收入和人流聚集效应。特区政府计划在洪水桥率先试行。

这种创新尝试值得肯定和鼓励，惟笔者担忧，由于不少本地初创、社企或文化单位无法达到如租金押金、品牌规模等开发门槛，政策或会形成“路径依赖效应”：一旦临时产业组合过度偏向大财团，日后规划自然沿既有投资模式发展，削弱多元产业的发展机会。

商业与社区相辅相成

再者，市场预热产生品牌收益，将归早期营运者（即大财团），形成倾斜的既得利益格局，影响整体北都发展的社会接受度。此外，目前“分阶段开发”的构想主要聚焦于商业设施，只提到“零售、娱乐或会议展览”，明确说要“创造收益”，反映思维由商业逻辑主导，对公共开放空间等非商业活动的规划明显不足。

缺乏文化、社区、青年空间等非商业功能，将削弱北都未来吸引人才的软实力，亦难以建立健康的社区网络。市民容易将所谓“加速发展”理解为“大财团又再有既得利益”的封闭、粗糙开发，侵蚀公共信任。这种负面印象一旦形成，将对北都声誉造成长远损害。

任何发展项目过度依赖商业思维都可能适得其反。当局需明了缺乏社区配套的商业发展，或因为纯缺乏社区氛围，而难以形成可持续的人流，而社区资源不足亦有居民反对的发展阻力。反观成功的混合发展项目，应是商业与社区功能相辅相成，社区设施带来稳定人流，商业设施提供便民服务，形成良性循环。因此，在1.5级开发中适当配置社区空间，是社会责任，更是商业智慧。

建立可持续发展框架

参考《香港规划标准与准则》中提到，市区休憩用地供应标准为每千人不少于2平方米；再参考联合国人类住区规划署（UN-Habitat）建议城市土地应预留15%—20%作为公共开放空间，政府应建立配额制度，例如首批试点至少15%—20%可出租楼面用于“本地初创、社企、文化教育和社区空间”。港府的“1.5级开发”可分配给如本地初创企业和社会企业，提供低于市价的租金；亦应规划社区学习中心、青年活动空间等社区空间。

诚然，政策应保持财政可持续性和可行性上。当局宜研究以交叉补贴模式的机制运作，抽取区域总租金等收入的比例金额，让高租金商业租户的部分租金收入补贴社区空间和活动策划。笔者建议先以5%作稳健起步，按情况调整。此方案可确保商业可持续性的同时，又保障社区功能不被边缘化。

制度上，亦应以参与式规划，资料透明公开，建议设立“北都社区发展评估小组”，除了企业和政府代表外，应包括青年代表、社企代表和学者等等。小组作考察、审视数据，以监察社区空间的情况，亦配合研究“社区影响评估报告”。同时，也要制定居民和公众参与机制，让他们有足够渠道参与到未来居住的地方。

兼顾速度与社区质素

现行北都政策明显偏重商业逻辑，对公共空间和社区发展的重视不足，但北都作为香港未来发展的重要引擎，其规划思维应该更具前瞻性。“1.5级开发”作为北都先导计划，对日后发展具有决定性影响。政府的创新尝试值得支持，但必须在加速发展与社区质素之间取得平衡，可提高投资者和公众信心，又能确保北都发展成为理想的健康社区。

这不仅关乎北都成败，更攸关香港政府的施政威信与城市规划的未来方向。“分阶段开发”须成为推动北都发展的有效工具，而非仅为短期利益的权宜之计。

作者谭永昌是香港中文大学城市研究系学生。

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