立法会近日三读通过《2025年业权及土地的注册（杂项修订）条例草案》，这项法例将彻底改变香港沿用多年的土地买卖制度。本人支持这项重要改革，新制度能为业主提供更大保障，简化买楼卖楼手续，但坚决反对当中收紧查册制度的安排，因为这将严重损害新闻自由和公众监察权。

香港现行的契约注册制度已沿用多年，其弊端日益明显。这种制度仅提供文书的登记优先权，却无法保证业权的确定性，导致物业交易时必须追溯历史契约文书，程序既繁复又容易产生争议。相比之下，内地、新加坡和英国等地区早已实行更为现代化的业权注册制度，香港在土地管理方面确实落后于时代。

新条例的实施将带来显著改善。首先，业权注册制度提供明确性，已登记的业权不易被推翻，令交易程序更简化、透明，并大幅减少因历史契约错漏引发的争议。其次，简化的物业转让程序将降低交易成本，让香港在土地管理制度上与国际接轨，有助吸引外来投资，巩固香港作为国际金融中心的地位。

此外，条例设有多项防范措施，包括律师核证及业权证明书制度，能有效防范因假契约或不当占用而引发的纠纷。政府采取“新土地先行”的策略，先在较简单的情况中累积经验，这种渐进式的改革方式确实能有效降低一次性全面转制的风险。

优化中存在隐忧

尽管条例草案带来诸多进步，但社会各界对其部分内容仍有合理质疑。最值得关注的是弥偿基金的补偿机制。虽然条例设有弥偿基金，但5,000万港元的赔偿上限能否充分涵盖高价值物业的损失，仍存在疑问。对于极高值物业或特殊业权地段，金钱补偿能否涵盖所有损失，包括利润损失、转让成本、再购置成本等，可能仍有缺口。

更深层的问题在于“不可推翻原则”的实施。在此原则下，即使真诚或不知情的前业主因第三者欺诈而失去业权，也无法通过更正令获回原业权，只能申请金钱补偿。对某些具有重要情感价值或特殊地位意义的业权，金钱补偿可能远不等同于保留业权本身的价值。同时，如何准确定义“真诚”或“不知情”也是一个极大的挑战，法庭在不同案件中的诠释可能存在差异，令市民难以预测。

“新土地先行”策略虽然稳妥，但双制度并行的过渡期间将面临复杂的法律与实务问题。旧地契文件遗失、业权链断裂等问题需要清晰的法律与技术方案支持。虽然条例设有多项防欺措施，但其实际防范效果仍需在实施后进一步观察和检讨。

收紧查册影响大

最受社会关注的问题莫过于条例对查册制度的收紧。草案建议限制公众查阅旧业权纪录，仅允许“指明人士”如律师、会计师等查阅。这项安排引起司法界及传媒界的强烈忧虑，担心会严重影响资讯透明度，甚至窒碍新闻自由。

过往揭发“套丁”行为、高官换楼丑闻，这些调查报道均是依赖土地历史纪录作证，如果收紧查册，可能削减了公众监察的权力，导致真相难以揭露。过往多宗重要的调查报道，均依赖土地历史纪录作为关键证据，若收紧查册制度，可能削弱公众监察权力，令真相难以揭露。

值得注意的是，政府近年已多次修改传媒查册制度。2019年港台《铿锵集》编导蔡玉玲因查车牌被警方拘捕及起诉，虽然在2023年终审法院获得终极胜诉，法官指无理由将真诚的新闻调查排除在外，但这一事件已反映出查册权收紧对新闻自由的潜在威胁。

条例中对查册权的限制将对不同持份者产生广泛影响，传媒将无法直接获取相关资料，严重窒碍新闻调查，削弱揭露不当行为的能力，进而影响公众对政府及市场行为的监察。律师会也曾多次提交意见，质疑查册收紧的必要性，认为资讯透明是吸引投资的基石，过度限制可能削弱投资者信心。

建议完善新制度

为回应社会对查册收紧的关注，政府应考虑以下改善措施。首先，应将传媒纳入“指明人士”范围，传媒的调查报道对维护公众利益与监察社会不公具有重要意义，政府应考虑将持有有效资格、并以公共利益为目的进行查阅的传媒工作者纳入“指明人士”，以保障新闻自由。

其次，应设立例外申请机制。对于未被纳入“指明人士”范围的其他机构或个人，例如学术研究机构或非政府组织，可以设立例外申请机制，允许其在特定条件下申请查阅历史纪录，并确保程序透明公开。

最重要的是定期检讨与修订查册制度。条例实施后，政府应定期检讨查册制度的运作情况，收集社会各界意见，必要时对条文进行修订，以确保制度既能满足私隐保护需求，又不损害资讯透明与公众利益。

面对各界关注，发展局局长宁汉豪回应指出：“条例草案建议的查册安排符合我们一贯的原则，即是说在保障私隐、提供便捷的查册服务及维持物业市场的透明及有效运作之间会取得平衡，并同时营造良好的营商环境，协助业界发展，公众及业界可以查阅资料，以确定物业的业权，详细的安排，我们会在附属法例中订明，届时我们会咨询持分者，并提交立法会审议。”

公众不应袖手旁观

这项承诺为未来的改善留下空间，但关键在于政府能否真正听取各界意见，在制定附属法例时作出平衡各方利益的安排。政府应把握这次机会，透过广泛咨询完善制度设计，确保改革既能达到现代化目标，又不损害香港的核心价值。

作为这项重要制度改革的见证者，公众不应袖手旁观。市民应积极关注政府在制定附属法例时的咨询过程，通过各种途径表达意见，确保新制度能真正平衡各方利益。传媒界、法律界和学术界更应发挥专业作用，提出具建设性的建议，协助政府完善制度设计。

各立法会议员作为民意代表，应继续监察条例的实施情况，适时提出修订建议。同时，公众也应透过不同渠道，包括专业团体和公民社会组织，持续关注制度的运作，确保改革能真正符合香港的整体利益。

土地查册制度的修订涉及私隐保障、资讯透明以及公众利益的多重平衡。这项改革的成功与否，不仅关乎香港土地管理制度的现代化，更攸关香港作为国际金融中心的长远竞争力。虽然业权注册制度的现代化方向值得支持，但政府在实施过程中必须审慎处理查册制度的安排，确保在保障私隐的同时，不损害资讯透明与新闻自由。

作者狄志远是“新思维”主席，立法会（社福界）议员。

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