利哲宏Prof. Riz's专栏

大厦管理——说到底不是一堆冷冰冰的会议程序，也不只是管理公司、业主立案法团或管委会的事；它关乎你每日出入的大堂是否干净、升降机是否安全、维修工程是否合理、管理费是否用得其所，更关乎你辛苦供楼多年所累积的物业价值。对不少香港家庭而言，一个单位不只是居所，更是几十年努力工作的成果。每月供楼、交管理费、缴维修基金，看似只是日常开支，但背后代表的是一份很实在的期望：希望自己的家园安全、舒适、保值，也希望公共资源不会被滥用。

大厦维修不能被当“提款机”

当大厦管理透明、公平、有效率，业主自然可以放心：每一分管理费都用得合理，维修工程有清楚解释，招标程序有充分监察，社区关系也较容易和谐。相反，如果管治失效，问题便可能逐步浮现：小至会议通知不清、帐目不明，大至大型维修工程争议、招标程序被操控，甚至有人把大厦维修视为“提款机”。到头来，受损的不只是管理费，而是业主多年来投放在物业上的心血。

正因如此，《建筑物管理条例》（第344章）的修订咨询非常重要。今次咨询期由8月12日至9月11日，政府提出五个主要修例方向，涵盖大型采购、委任代表文书、利益申报、主管当局权力，以及会议程序。这些内容听起来也许有点技术性，但其实每一项都直接影响大厦如何作决定、业主如何发声，以及你的家园如何被管理。

大维修非小数目更需要大透明

不少大厦管理争议，往往都与大型维修或高额采购有关。原因很简单：金额愈大，风险愈高；程序愈不透明，争议愈容易出现。一项大型维修工程可能涉及外墙、渠管、消防系统、升降机或公共设施，动辄数百万甚至数千万元。对普通业主而言，这不是小数目，而是可能影响家庭财务安排的重要决定。

因此，今次咨询邀请市民就大型采购的决策方法提出意见。例如，第二类大额采购是否应要求业主亲身投票？金额愈高的项目，是否应采用更严谨的分级门槛？大型维修工程的简介会应如何安排，才可让业主真正理解工程需要、财务影响和不同方案？

很多时候，业主不是不关心，而是资讯太复杂、文件太多、会议时间不方便，最后只能被动接受决定。但大厦维修不是“外卖加不加辣”那么简单，不能等到棚架搭好、帐单来到，才发现自己根本不清楚当初发生了甚么。大型采购必须有足够讨论、充分披露和清晰程序，才能真正保障业主利益。

业主不能不清不楚“被人代表”

委任代表投票本来是一项方便业主参与的制度。香港不少业主工作繁忙，有些长者行动不便，有些业主甚至长期不在香港，委任可信任人士出席会议和投票，本身有其合理性。然而，任何制度若缺乏适当监管，也可能被滥用。

今次咨询提出多项与委任代表文书相关的问题，包括是否应限制同一人可持有的委任代表数目、超额委任应如何处理、是否应要求在会议前96小时提交委任代表文书、是否应公开展示委任代表名单，以及表格是否应加入投票指示、双重签署和虚假文书属刑事罪行的警告。

这些安排背后的目标很清楚：防止少数人透过大量收集授权书，左右整座大厦的重要决定。大厦管理最怕的不是业主意见不同，而是业主根本不知道自己的声音如何被代表，甚至在不清不楚的情况下被“代表”了。委任代表制度应该便利参与，而不应成为操控结果的工具。

阳光就是最好的“防腐剂”

透明，是保障业主的第一道防线。大型维修和采购涉及不同持份者，包括管委会成员、顾问、承办商、物业管理公司及其他相关人士。若当中存在利益关系而没有申报，业主便难以判断决策是否公正。

今次咨询提出，所有参与大型维修工程的关键人士，是否都应申报利益，并向业主公开相关资料。同时，申报表格亦应清楚列明提供虚假资料属刑事罪行，并列出相关罚则，让所有人明白制度不是“填表交差”，而是有法律后果的责任。

大厦管理最需要避免“自己人批自己人”、“自己朋友介绍自己工程”这类疑虑。即使某项工程本身合理，只要程序不透明，业主便容易失去信任。相反，若利益申报清楚、资讯公开、程序可查，即使最终有不同意见，至少大家可以在同一套事实基础上讨论。

当管委会失灵谁来重启机制？

现实中，有些大厦的管理委员会可能因内部争拗、长期不开会、委员辞任或程序混乱而无法正常运作。当管理机制失灵，最受影响的往往是普通业主和居民：维修不能推进、日常管理无人跟进、财务决定停滞，甚至连召开会议重新选出委员都变得困难。

因此，今次咨询亦讨论是否应赋权主管当局，在管理委员会未能履行职能时，委任指定人士召开会议及重新选出委员。这些指定人士可以是业主、持牌物业管理公司，或持牌物业管理人。这个修订的目的，是在大厦管治陷入僵局时，提供一个合法而有序的“重启按钮”。

不过，权力增加也需要制衡。因此，咨询亦提出是否应设立上诉委员会，让业主可就主管当局的决定提出申诉。政府介入的目的应是协助恢复正常管理，而不是取代业主自治；同时，业主也应有途径确保相关决定合理、公平、可被覆核。

让讨论真正回到业主手上

大厦会议是业主参与管理的主要平台，但很多业主都有类似经验：会议冗长、议程复杂、通知时间不足，甚至出现议程被更改、会议被取消、同一议题反复要求召开会议等情况。结果，本来应该让业主发声的制度，反而变成令人疲惫的程序战。

今次咨询亦检视会议程序，包括是否应限制业主就同一事项重复要求召开会议、是否应禁止管理委员会主席无故更改议程或取消会议，以及在紧急情况下是否可缩短会议通知期，同时加入保障业主参与权的措施。

大厦管理不能没有程序，但程序也不应成为拖延或操控的工具。良好的会议制度应让重要议题可以被讨论，防止个别人士滥用程序，并在紧急情况下仍能快速处理问题，同时保障业主的知情和参与权。

你的沉默也会影响结果

今次《建筑物管理条例》修订咨询，与每一位业主都息息相关。无论你住的是单幢楼、私人屋苑、旧楼、商住大厦，还是有多年历史的唐楼，大厦管理质素都会直接影响你的生活环境和资产价值。

很多业主平日未必积极参与法团事务，原因可以理解：工作忙、文件多、程序复杂，有时甚至觉得“反正都不关我事”。但大厦管理最危险的地方，正正是当大部分人都以为不关自己事时，少数有心人便可能主导整个决策过程。等到问题发生，才发现原来每一个没有出席的会议、每一份没有细看的文件、每一次没有提出的意见，都可能慢慢累积成今天的结果。

作为九龙城区议会大厦管理工作小组成员，我会积极聆听并反映业主立案法团、管理委员会、居民和相关持份者的意见。九龙城区有不少旧楼，也有新发展项目，不同大厦面对的管理问题各有不同。修例时既要加强规管，防止围标、利益输送和程序滥用，也要确保制度可行，不会令普通业主、义务法团成员和大厦管理人员承受过度行政负担。

大厦管理不是别人的事，而是每一位业主、住户和居民共同面对的生活议题。今次修例咨询提供了一个重要机会，让我们重新思考：如何令大型采购更透明？如何防止委任代表制度被滥用？如何加强利益申报？如何在管委会失灵时恢复正常管理？又如何令会议程序既有效率，又保障业主参与？

你可以透过电邮将意见提交至 bm_consultation@had.gov.hk，或邮寄至香港湾仔轩尼诗道130号修顿中心31楼民政事务总署第五科。你亦可将意见电邮至我的区议员办事处：dr.rizwan.kcdc@gmail.com，让我们协助整理和反映社区声音。

你的声音，关乎你的家；你的参与，影响你的未来。大厦管理要真正公平透明，不能只靠法例，也要靠业主愿意站出来。今次，是时候让你的声音被听见。

作者利哲宏博士是九龙城区议员，直资学校副校长。

文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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