胡恩威专栏｜奇妙的揭发者

“塘水滚塘鱼，太公分猪肉”——这十个字，刻薄，却把北部都会区最潜在的尴尬情形说清楚了：同一口塘水，无论怎么翻滚，煮出来仍是塘里那几条鱼；太公为免后人争产，把猪肉切成大小相若的一碟碟，人人有份，人人不够一席。名为“都会”，却令人担心或会复制过去30年最熟悉的路径——先起楼、后等产业，先切地、后等进驻。这不是否认北都已有进度，而是问一个更根本的问题：这片占全港三分之一土地、规划容纳250万人、号称可创造65万个职位的地方，究竟要成为什么样的都会？

片区开放仍囿于“香港公式”

先承认事实。北都已从纸上蓝图走进收地、平整、立法与招标。四个新发展区动工，收回土地逾520公顷；《北部都会区发展条例草案》要精简规划地政；行政长官亲自担任北都发展委员会主席，下设发展营运、大学城、规划三个工作组。洪水桥首个“片区开发”试点，以10.3亿元批予中海外、招商局置地、华润置地、中旅、京东与信和组成的财团，承诺总投资约168亿元，京东作智慧物流龙头，约3,000伙住宅绑在同一包里。沙岭数据园区由润泽系投得，投资总额达238亿港元，目标把全港算力拉高数十倍。河套港深创科园已有数十家企业签租。这些都不是空话。问题在于：进度加快，并不自动等于模式突破。

片区开发被形容为里程碑，因为它试图把住宅与产业绑在同一张标书，用七成非价格评分逼投标者带龙头企业进来。这比纯粹“价高者得、起完再租”进步。可是细看结构，却令人想起再熟悉不过的香港公式：地产商出资金与建造能力，产业方当锚点租户，政府再把余下平整地交回官方产业园公司。入标只有两份，已说明真正能同时扛住宅现金流与产业营运承诺的组合并不多。片区再大，若内部仍被切成数幅各有地契、各有规约的地块，弹性仍然有限。半导体中试线、生物医药中试、超算机房、影视后期基地、主题娱乐园，所需地块尺度、楼底、电力、排污、人流管理完全不同。用同一套“企业及科技园”标签去装所有东西，等于用同一把刀切所有猪肉。片区叫“片”，本应比逐幅卖地更完整；若片内仍碎、片与片之间仍靠不同局各自为政，那就只是把碎地换成较大的碎地。

大学城不能先有校再等产

大学城是北都的重头戏。政府把核心校园用地由最初约60公顷扩至约300公顷，连周边配套号称逾千公顷“大学城区”，洪水桥、牛潭尾、新界北各有定位：应用型与国际化、生命健康与第三所医学院、演艺与艺术产业。本地院校意向书有19份，非本地生限额提到五成。方向没错，但“先有城、再等校、再等产”的时序，令人有所保留。土地按阶段平整，院校自资建校，可申请政府预留的100亿元贷款。

若最后出现的是一排排新校舍、一批批宿舍、再加一些“可与产业联动”的空白句；而如果周围并没有与课程对口的中试、诊所、工作室、算力与订单，大学城就会变成另一个科学园外围——漂亮、可出租、可写进年报，但形不成生态。深圳不是先起一堆大学再等华为、腾讯、大疆来租楼；是产业把人才与课程往前拖，校园才长在产业旁边。香港若仍以“教育局分地、院校各自起楼”为主轴，塘水再滚，鱼种不会变。

产业园为何长成地产园？

过去30年，香港不是没有产业园，是产业园几乎都长成地产园。科学园、数码港、各类“管理局＋切地批租”的模板，本质是：先立一个法人，把地划成可管理的格子，再靠卖楼、租楼、物业升值养活园区。成功时，它提供了干净的空间与品牌；失败时，它把“产业政策”简化成“物业管理”。北都若把洪水桥产业园公司、新田科技城专属公司、河套园区公司再复制三遍，只是把旧模板放大。

行政框框愈密，能活下来的产业愈只剩下对框框最不敏感的那一种——地产。这不是道德指控，是制度选择的结果：审批以风险最小为先，问责以程序完备为先，土地以可分割、可估价、可避利益输送为先。太公分猪肉，正是为了“人人有份、无人可告偏私”。结果是没有一个主体有足够连续的地、足够长的授权、足够清楚的失败代价，去赌一个十年才见效的产业。

“都会”要先有功能，再有建筑

真正的都会，先有不可替代的功能，再有为该功能服务的建筑。中环之所以是中环，不是因为楼高，而是因为清算、仲裁、资金与人才在那里交汇。若北都的终极目标之一，是与深圳共同构成一个以人民币资产、跨境理财、绿色金融与离岸再保险为核心的北部金融极，那么规划顺序应该倒过来：先定清算时段、监管沙盒、人才签证、税务与数据跨境规则，再决定哪一栋楼给交易所后备、哪一片给家族办公室、哪一条走廊给律师会计师。

若目标是创科，就要先问：超算何时可供企业按小时买、生物样本与数据如何合法过关、中试线的排放标准由谁一条龙批、失败项目的土地如何在三年内改用途。就业数字不应再写成“经济楼面落成后自然产生”，而应写成“某主题园、某物流总部、某医学转化中心开业当年要聘多少人、五年后产业链要聘多少人”。主题乐园之所以清楚，是因为产品定义了编制；先起楼再“欢迎进驻”，编制永远是开放题，开放题在财政上很容易变成住宅去填。

北都如何真正成为“都会”？

因此，北都下一步不应再以“多推一幅片区、多成立一间园区公司”为成绩，而应做几件更刺眼、也更有效的事。

第一，为北都指定一个可被问责的执行主体，而不是永远停在委员会。特首领委员会，象征正确；政务司管大学城，财政司管模式，发展局管地，教育局管校，创科局管园，北都办统筹——听起来全面，问起来人人都有份、人人都可以说自己只负责一段。内地一个新区能快跑，往往不是因为没有程序，而是因为有一个区的书记或管委会主任，成败写在同一个人的履历上。香港不必照搬党政体制，但必须有一名向特首直接负责的北都执行长，对土地出让条款、产业锚点、跨局卡点与年度里程碑有拍板权，完不成可以换人。集体负责等于无人负责，这是香港公共工程与产业政策反复交学费的原因。

第二，停止用同一尺度切所有产业地。片区应允许“一块给京东式物流、一块给需要20公顷连续用地的先进制造、一块给可细分的专业服务”，而不是先切好再叫产业迁就地块。条例若进一步把用途、地积比、补价、转让锁死，看起来公平，实则把十年后才出现的产业形态，用今天的规划语言判了死刑。留白不是懒惰，是承认我们不知道2035年的主导产业叫什么名字。

第三，用旗舰项目定义城市，而不是用楼面定义城市。迪士尼改变竹篙湾，不是因为它卖了多少住宅，而是因为它规定了交通、酒店、零售与就业的形态。世博会改变浦东一角，是因为它先对接国际，再把园区沉淀成市区。北都缺的不是又一个“可提供100万平方米经济楼面”，而是一个让国际与内地都立刻读得懂的主题：例如“深港人民币资产服务带”、“亚洲生物医药转化走廊”、或“粤港澳算力与数据过境枢纽”。沙岭若只是一座数据中心，它仍是设施；若它成为企业可预订、大学可训练、跨境可合规流动的公共算力层，它才是产业基础设施。政府若真要把八达通、港铁、机场、金管局或某间有网络效应的本地平台，变成数字经济的营运主体，也必须讲清楚谁领导、谁承担失败，而不是再设一间人人持股、无人决策的新公司。

第四，认真考虑把一部分真正的管治功能北移，而不是只把建筑署、食环署与北都办搬进古洞北一幢近百亿的综合大楼。搬部门可以省租，却搬不走城市的重心。若金融要在北都长出第二极，金管局部分职能、证监沙盒、家族办公室对接窗口、甚至部分政策局的日常办公，比再起3,000伙更能改变心理地图。政府总部不必明日整体搬迁，但“金融在中环、部分管治与产业审批在北都”可以成为明确的十年目标。否则北都永远是中环的宿舍与后厨，不是都会。

第五，就业与产业承诺必须可核对。京东承诺55个月内开业若干楼面，比“预计创造六6,000个职位”有用。大学城批地，应绑定与邻近产业园的联合实验室、实习与技术转移指标，而不是只看校舍何时封顶。完不成，地要收回或改配，而不是转为普通商厦了事。没有退出机制的产业政策，最后一定变回地产政策。

北都要先定下让人“非来不可”的理由

香港过去30年的总结，其实很短：行政框框太多，唯一能在框框里规模化的生意是地产。深圳能成为创科之城，不是因为没有规划，而是因为规划服从产业的速度与规模。未来竞争看的是集群能否达到临界质量，不是看每一幅地是否分得足够均匀。太公分猪肉可以避免今晚吵架，却养不出一桌能招待世界的筵席。塘水再滚，若鱼种不换、塘主不换、炉灶不换，北都只会是一组较新、较绿、较靠近深圳的新市镇。

北都要走下去，必须先回答一句不像规划语言的话：这里十年后让人非来不可的理由是什么？若答不出，就不要再把“都会”二字用得那么轻易。先定那个理由，再让建筑、地契、条例与问责围着它长。猪肉可以分，都会不可以剁碎了再拼。

作者胡恩威是全国港澳研究会会员，江苏省政协委员，进念．二十面体联合艺术总监暨行政总裁。

文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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