亚太政策倡议研究所（ASAP）专栏｜张博宇、张芷萱

重推租者置其屋计划（下称“租置计划”）在《2026年施政报告》发布前曾传出会有新公布、政府可能研究重推。此政策的去留，多年来支持与反对意见并存，现有公屋住户可以低于私人市场的成本置业，但轮候册上的申请人则担心，出售单位会减少公屋供应，延长轮候时间。此议题带出一个值得探讨的政策问题，若不重推租置计划、不出售公屋单位，这些单位需时多久才会腾出并编配予轮候人士？ 本周专栏欲回归学术研究的本质，探讨重推租置利弊是否客观地“有数得计”。

“存量”与“流量”的分别

1998年初，香港房屋委员会（房委会）推出了租置计划，允许公屋住户以较为优惠的价格购买其居住的公屋。尽管该计划在2005年推出最后一期单位后已被终止，但已推出的租置计划单位仍可继续售卖。截至2025年底，全港39个租置计划屋邨的单位售出比例达84%。房委会曾表示在今年内展开调研，以研究是否会重推租置计划。然而社会上对重推的质疑声则同样不小。

重推租置计划最常见的质疑，莫过于不少人担忧租置计划实际上会减少公屋供应量。出售的公屋单位一旦转为私人业权，理论上便退出公屋租住系统的流转池，供应量因而减少。然而，这种担忧其实混淆了两个性质完全不同的概念，一个是“存量”，即公屋系统内共有多少单位，另一个是“流量”，即每年究竟有多少单位真正空出来，可以再编配给轮候人士。对正在轮候的申请者而言，真正影响他们何时上楼的，并不是帐面上的存量数字，而是每年实际流出的单位数目。如果一批单位在存量之内，却几乎不会在可见的年期里流出来，那么它对轮候队伍的实际贡献，其实远低于它在统计表上所占的位置。要判断出售会否“抢走”轮候人士的机会，就必须先了解这批单位本来要多久才会流向轮候人士。

公屋租住单位的平均流转速度

根据政府数据，房委会于近五个财政年度回收的公屋总数由13,310个逐步上升至20,440个，当中包括因各种原因户主不再居住，或因违反租约而被迫迁出等情况。而如若剔除因调迁而回收的单位，则近五年有效的回收单位数目在9,950到16,290之间。因调迁交回的单位只是住户在系统内部搬动，单位一交一收，对整体可供编配的净数量并没有实质增加，因而被剔除。

经过这样的调整后，平均而言，近五年的回收公屋数量约为12,652个。而公屋住户的数目在近五年由786,300户稳步升至814,400户，近五年的平均数则约为80.1万户。

测算公屋周转耗时50年

根据回收的单位数据以及公屋住户的数目，可以利用利特尔法则（Little’s Law）计算公屋住户的预期居住年期。利特尔法则并不复杂，可以用一个简单的例子来理解。假设一间餐厅长期坐满100人，而每小时有50人结帐离开，那么根据利特尔法则，每位客人平均逗留的时间就是两小时（100除以50）。同样道理，只要知道系统内有多少人，以及每年有多少人离开，就可以反推出他们平均留了多久。

将公式套入公屋系统中，则可理解为预期居住年期应等于公屋住户数目除以公屋单位回收的速度。因此，将上述近五年平均80.1万公屋住户及12,652个回收单位套入到利特尔法则，可计算出公屋住户的居住年期预期约为63年。即使假设回收单位及住户数目可以维持2025年的水平，那么根据2025年公屋住户数量的814,400及回收单位数量16,290，可以计算出住户的预期居住年期仍能长达50年。也就是说，无论用哪个年份的回收速率作基准，一个公屋单位平均要50年，才会透过各种原因重新回到编配系统。

如果同时考虑购买租置计划的住户在购买前已在公屋租住的时间，这个时间差距虽然会收窄，但仍长达数十年。参考房委会2018年就绿置居先导项目检讨的文件，属公屋租户的绿置居买家平均已居于公屋22年，逾一半（53%）居住超过20年。另外参照2023年居屋二手单位买家统计调查，第二市场绿表买家中约91%原为公屋租户，他们已居于公屋平均约17年。

也即是说，公屋住户具备购买资助房屋的能力及有意愿时，一般已在公屋居住了17至22年。此数字可借用作为租置计划住户购入单位前於单位内居住年期的假设。按此推算，若现时重推租置计划，购入单位的住户可能已在该单位居住了17至22年。由于公屋住户的预期居住年期约为50年，即使不重推租置计划，该批单位仍须再等28至33年（即50年减去17至22年）才会因各种原因被收回，并重新编配予正在轮候公屋的人士。

换言之，即使房委会完全不出售任何公屋单位，单靠“自然流转”，这批单位平均仍需再多花28至33年才会被收回并重新编配。这个估算其实仍然偏低，因为若重推租置计划时，部分单位的楼龄可能不足17至22年，居于其中的住户预期还会住更久，才会达到50年的预期居住年期。

租置不影响未来20年轮候公屋人士

租置计划给人的印象是“卖走一个，就少一个”，每一个被卖走的单位，都像是从轮候队伍手中直接拿走一次机会。然而，按照上述推算，这个“机会”在时间上其实非常遥远，失去这个“机会”的实质影响，要待约30年后才会显现。换一个说法，出售与不出售之间的差别，并不是“今年少一个”与“今年多一个”，而是“30年后少一个”与“30年后多一个”。

现时公屋轮候时间为4.8年，而按现行回收速度推算，租置计划的影响须待30年后才会浮现，故基本上不会对现正轮候公屋人士造成实际影响，甚至对未来20年内进入轮候册的人士，影响亦相当轻微。

当然，这一切取决于公屋的回收速度。若回收速度较现时提升一倍，公屋住户的预期居住年期将缩短至25年，扣除购买单位时已居住的17至22年后，租置计划便会在未来数年内对轮候人士产生实际影响。然而，公屋住户仅居住25年是否符合现况，又是否符合轮候人士的期望，这又是另一个问题。

作者张博宇是亚太政策倡议研究所ASAP研究总监，作者张芷萱是亚太政策倡议研究所ASAP研究员

亚太政策倡议研究所（Asia-Pacific Society for Advocacy and Policy, ASAP）结合严谨精辟的公共政策研究及积极倡议策略，将实证研究转化为政策推动力。

文章仅属作者意见，不代表香港01立场。