李颕彰律师专栏

近年来，重推“租者置其屋计划”的讨论再度升温。支持者主张以大约市价20%至25%的折扣水平，将部分公屋单位出售予现有租户，认为此举既能协助基层家庭累积资产，亦有助促进社会流动与提升置业机会。反对者则忧虑公共房屋资源因此持续流失，长远削弱公屋制度的可持续发展能力。表面而言，这似乎是一场围绕出售公屋与否的政策争议。然而若进一步探究，便会发现焦点其实并不在于出售安排本身，而在于香港应当构建怎样的房屋制度，以及公共房屋究竟应以保障居住需要为首要使命，还是兼具推动资产累积与阶层流动的功能。

公屋政策不能只为少数人铺路

要理解这场争论，必须先回到公屋制度的原点。香港公屋制度诞生的历史背景，是为了解决基层市民最基本的居住需要。无论是早期安置政策，还是其后逐步发展成熟的公营房屋体系，其核心目标始终是透过政府介入，为无力透过私人市场解决住屋问题的家庭提供稳定居所。换言之，公屋的首要价值并非体现在其市场价格，而是体现在其公共功能。它是一项长期存在、可循环使用、服务不同世代居民的公共资产，而非单纯可以量化计算的房地产资源。

正因如此，“租者置其屋计划”所引起的争议，本质上涉及两种不同的政策哲学。第一种观点认为，政府提供公屋不应只停留于居住保障，而应进一步协助居民累积财富，推动向上流动。按照这种思维，公屋租户长年按时交租、稳定居住，理应有机会透过大幅优惠价格取得业权，实现由租客转变为业主的人生目标。第二种观点则认为，公屋的核心使命是维持社会安全网功能，其最大价值在于能够持续服务不同家庭，确保每一代有需要的市民都能获得住屋保障。若将公共房屋大量转化为私人资产，便有可能动摇制度存在的根本基础。

支持“租者置其屋计划”的人经常强调置业的重要性，而这种观点具有相当吸引力。在华人社会之中，物业不仅是居所，更被视为家庭稳定和经济安全的重要象征。拥有物业，往往意味着较强的抗风险能力以及更稳定的财务预期。对不少公屋住户而言，若能以大幅优惠价格拥有自己的居所，确实可能改变家庭未来发展轨迹。然而，公共政策的评估不能只考虑个别受惠者的利益，更需要考虑整体制度安排所带来的长远影响。

出售公屋是公共资产的永久流失

其中最值得关注的问题，是公共资产的永久性流失。出租公屋最大的制度优势，在于其具有循环使用特性。当一户家庭因收入改善、家庭结构转变或其他原因迁出后，单位可以重新编配予下一个有需要的家庭。只要房委会继续持有业权，这项公共资产便能源源不绝地发挥保障功能。然而，一旦出售给私人业主，即使设有转售限制，该单位作为出租公屋的功能亦将永久消失。换言之，出售公屋带来的并非单次交易，而是公共房屋存量结构的根本改变。

支持者主张“租者置其屋计划”有助解决房屋问题，但从供应角度分析，这种说法其实存在局限。租户由租客变成业主，固然改变了其法律身份，但并没有增加任何实际住宅单位。整体住房数量没有上升，土地供应没有增加，房屋短缺的结构性问题亦没有因而获得解决。因此，“租者置其屋计划”本质上更接近资产重新分配，而非房屋供应政策。若社会将增加住房供应与推动公屋出售混为一谈，便容易模糊问题焦点。

混合业权种下屋邨维修烂摊子

事实上，真正复杂之处并不在于产权转移本身，而在于产权转移后所引发的一连串制度后果。回顾1998年“租者置其屋计划”的实际运作经验，最常被提及的问题之一便是维修及管理困难。许多租置屋邨逐步形成混合业权状态，同一屋邨之内，部分单位由房委会持有，部分则由个别业主持有。这种安排看似兼顾公共管理与私人产权，但实际运作时却往往衍生大量争议，包括维修责任如何划分、管理费如何分担，以及大型维修工程费用由谁承担等问题。这类问题并非个别案例，而是混合业权结构天然存在的制度挑战。

值得注意的是，即使积极倡议重推“租者置其屋计划”的人士，近年亦提出由房委会继续管理部分公共设施、设立维修基金以及预留维修储备金等措施。这些建议固然反映政策修正方向，但同时亦从侧面证明，旧有租置模式确实曾经面对管理上的现实困难。换言之，租置争议并非抽象的理念之争，而是在过往实践中已经出现过具体制度成本。任何新方案若未能有效处理这些问题，便难以真正回应社会疑虑。

大幅折让卖楼变相慷后人之慨

除管理问题外，更深层次的争议来自公共资源分配的公平原则。若政府以远低于市价的价格出售公屋，获益最大的自然是现有租户。然而，公共政策的公平并不只涉及受惠者本身，也涉及所有未能受惠的人。部分家庭多年来依靠自身储蓄和按揭供款购买私人住宅，承受高昂置业成本。部分夹心阶层收入略高于公屋资格门槛，既无法获得公屋资助，又未必有能力轻松置业。当公屋住户获得大幅折扣购买单位时，如何向其他同样承受住屋压力的市民解释公共资源分配的合理性，始终是一个无法回避的问题。

这亦引申出代际公平(Intergenerational Equity)的课题。现有租户当然可能透过“租者置其屋计划”获得实际利益，但公共政策不能只关心今日的受益者，也必须考虑未来数十年的制度承担能力。当越来越多公屋单位转化为私人业权后，未来申请者可获分配的出租单位势必减少。今天的福利扩张，很可能意味着明天公共资源空间的收缩。任何负责任的政策制定者，都必须在当前需要与长远承担之间取得平衡。

从公共财政角度而言，相关讨论同样值得深入思考。支持者认为出售公屋可带来可观收入，但政府资产管理从来不应只看短期现金流。当一个具长期公共用途的资产以大幅折让方式出售，政府虽然即时获得收入，却同时失去未来的租金回报、资产价值以及政策调控能力。这不是简单的赚蚀问题，而是公共资产应如何持续服务社会的问题。对于肩负长远治理责任的政府而言，短期收益未必必然等同长期利益。

莫为一时掌声掏空跨代安全网

因此，围绕“租者置其屋计划”的讨论，不应停留于市民能否以较便宜价格买楼的层次。真正需要回答的是，香港公屋制度希望成为甚么。若将公屋视为协助个人累积财富的工具，出售公屋自然具有吸引力。若将公屋视为保障社会稳定与维护住屋权的重要制度支柱，则如何保存其公共功能便成为更重要的考量。两种理念各有其理据，但两者所指向的制度方向却截然不同。

一个成熟的房屋政策，不应只追求短期掌声，更需要思考制度在数十年后仍能否维持其公共价值。当社会讨论“租者置其屋计划”时，真正值得审视的不是某批单位应否出售，而是香港会否在追求个别住户资产增值的同时，逐步削弱公屋作为社会共同资产的功能。因为公屋最珍贵之处，从来不在于它所代表的市场价格，而在于它能够跨越时间服务一代又一代有需要的市民。当一项制度能够持续保障社会成员的基本居住权利，并维持整体社会的稳定与公平时，其公共价值往往远较一次性的产权转移更具长远意义。这或许正是“租者置其屋计划”争论背后最值得社会深思之处。

作者李颕彰是执业律师，暨南大学国际关系学院政治学博士候选人。

文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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