陈月明｜北都产业片区发展应摒弃传统房地产模式

日前，政府宣布中止位于元朗及洪水桥两幅本欲发展多层现代产业大楼用地的招标工作，改划为创科及其他产业用途。结合近两年政府明显拖慢卖地安排及减少卖地数量，反映房地产下行时，私营市场对土地开发持保守态度。当下发展重点是，香港如何超越传统的房地产发展思维，以北部都会区庞大的土地资源作为创科等新兴产业发展的助推器。

以下是笔者的几点观察思考，第一是房地产下行的周期问题。近期，有本地经济学者表示，尽管现时香港楼价已跌去近三成，但还远远不够，综合考虑的底部可能高达六成至七成半。先不论观点是否危言耸听，笔者不禁沉思，政府和社会各界是否有进一步思考与准备楼价继续下跌所带来的社会影响。事实上，房地产下行已是当前中国面临最大的内部风险问题之一，如何“软着陆”，并推动房地产市场止跌回稳是一个国家级的任务。俗语讲，信心比起黄金更重要，资本市场的下跌趋势一旦形成想要逆转并不容易，正如当年楼价上涨时政府推出多项行政手段也未能降温。

此外，因香港经济产业结构长期单一化，若房地产市场持续萎靡不振，外加旅客及市民消费模式转变继而影响零售及餐饮等市道，不仅会减少政府收入，还会波及本地劳工就业等市民福祉，本质上是社会土地财政和消费的双重疲软。面对以上问题，国家通过宏观财政和货币政策持续发力，通过实施“国补”、“以旧换新”等一系列提振消费专项行动来释放内需潜力，有些政策香港特区无法自主实施，而另一些政策则没有财力实施。香港唯一选择，是通过北部都会区来加速建设具有国际竞争力的创科产业，以创新引领发展。

我们回看政府推动创科发展的举措，除了从发展基建、推动科研、培养人才、支援业界等方面推出措施外，同样锐意去推动香港的“再工业化”。无论是去年推出共计100亿元的“新型工业加速计划”，资助从事高新科技产业的企业在香港设立新智能生产设施，还是今年7月25日立法会财务委员会上，讨论同样是100亿的“创科产业引导基金”，其要求至少 50% 的基金规模投资的本港企业需有实质运作，例如总部、区域总部、研发中心、创新中心、先进制造基地等，并且还须把至少25% 的基金规模投放在香港设立及营运生产及制造基地，涵盖中试生产线、测试工序等。这些举措皆反映香港的创科发展不可以只从事传统金融、贸易、管理等业务，一定要有实质的工业化运作。

笔者理解到，创科局的“工业化”并非技术含量低、依赖廉价劳动力、资源利用效率低、产品附加值低的低端工业，而是做高技术、高利润、低污染的高端制造业。一直以来，深圳市坚持工业立市、工业富市、工业强市，在2024年蝉联规上工业总产值、工业增加值的全国“双第一”。同样寸土寸金的北京和上海的高端工业规模也不容小觑，小米公司每生产出一辆汽车，中国商飞公司每生产出一架国产大飞机，都为这两所城市持续作出经济贡献。换句话说，高端工业化是创造创新的重要变现方式。

另一误解则是香港没有“土地”来工业化。事实是，香港共有1107平方公里土地，已发展土地仅占16%。笔者更倾向认为，香港并非没有土地，而是土地的开发成本、机会成本过高，土地用作住宅等商业化用途才是利益最大化。但随着楼市下行、产业单一化弊端显现，笔者认为，未来北都的土地可发挥其他更积极作用，例如通过在一定年份免费出租土地，引进真正有创新能力和经济贡献的企业入驻香港。

此外，政府已公布北都的三个“片区开发”试点。每个试点均有私人住宅、产业和公共设施三类用地，需要依靠发展商进行基础设施建设，甚至包括产业或科技园大楼。这种给予发展商商业住宅项目而换取土地平整等基建工程，核心盈利思维仍局限在房地产模式。笔者建议，政府可考虑直接与大型龙头企业对接，由企业自行开发相关产业片区，例如比亚迪落户深圳占地65万平方米的全球研发中心，总投入超过200亿人民币；还有香港理工大学已承诺自行负担一切入驻北都的财政开支。土地可以成为招商引资的重要谈判工具。而沙岭作为一块创科产业现有的熟地，是否可以学以致用，直接引进相关龙头企业自行加速开发，尽快为北都创科发展取得佳绩。

笔者认为，维系香港长远竞争力的是城市持续创新和产业升级能力，而非土地和高昂房价。若能以创新土地政策推进建设香港创科产业，相信亦是推动市民福祉和社会经济发展进步的重大里程碑。

作者陈月明是立法会议员、打鼓岭区乡事委员会主席、贵州省政协常委。

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