龙汉标｜延续“城中学舍计划”思维　灵活规划北都蓝图

发展局与教育局于七月推出“城中学舍计划”，在多方面拆墙松绑，鼓励市场以自资和私营方式，将现有商厦改装为学生宿舍，落实《施政报告》中推动香港成为国际专上教育枢纽的策略。这项政策获得社会和业界广泛支持，展现了政府灵活的施政思维。

新计划扩阔酒店用途定义，容许酒店、商厦改装成学生宿舍，事前无须进行任何改划程序，在计算地积比率及上盖面积时，亦继续被视为非住用楼宇，让商厦保留原有的总楼面面积。这不仅回应了学生宿位不足的问题，有助吸引海外留学生，推动香港成为国际专上教育枢纽，同时也让商厦、酒店有更大的市场空间，提升社会资源的配置效率。

计划展现了政府因时制宜的思维，若能将这种施政方针，延伸至北部都会区的土地规划与发展策略，将会大大提升北都的成果效益。北都幅员辽阔，涵盖住宅、商业、科技及物流等多个领域，投资金额庞大，发展时间漫长，容易受经济周期、融资压力及市场环境变化所影响。引入具弹性的规划及财务安排，能让政府与企业抵御市场波动，因应变化而调整部署。

笔者曾经建议政府在北都发展中，引入“白色规划”（White Zone），就是土地未有被划定为某一指定用途，而是将用途留白可作多种用途，其好处是无须申请改划即可因应市场需要作调整，能够更快捷应对当时经济环境的需要。白色规划正是一种具弹性的规划模式，有助释放土地的最大潜力。

片区开发招标在即，这因应市场环境作适时调度的策略，亦可以延伸至地价支付和财务安排。由于片区的面积大和投资周期长，因此地价、建筑费，以至融资成本都会十分高昂，然而土地带来的收益只会在后期出现，这无疑会给投资者带来额外风险。为此，政府可以用灵活思维，考虑引入不同的地价缴付模式，例如分期付款、在项目完成后作利润分红，并容许发展商在建筑规约期内，将土地转售予其他发展商，从而减轻投资者的财政压力。

此外，政府若能因时制宜弹性调节建筑规约的期限，配合以上多样性的地价缴付模式，必有助增强发展商对投地的信心，亦可加快整体工程进度。

北都是一项跨年代的城市建设计划，对香港产业升级转型至关重要，与政府以往的土地开发模式有所不同。政府若能延续“城中学舍计划”所展现的促进者思维，在北都蓝图中引入灵活和因时制宜的政策，将能够充分释放土地的潜力和多元性，为北都发展注入新动能。

作者龙汉标是立法会地产及建造界议员。文章仅代表作者个人观点，不代表香港01立场。

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