西九文化区自诞生起，就是一个非以盈利为首要目标的公营项目。当年城市规划者将其定位为香港重要的文化枢纽，甚至把高铁终点站纳入规划之内，冀望能吸引大湾区城市旅客，成为本地以文化为主题的休闲娱乐新地标。规划蓝本采用英国著名建筑师Norman Foster的设计，地积比率限定在1.81，发展密度及高度均远低于邻近地区。其核心理念是以文化设施和公共空间为本，让旅客从高铁站下车后可一览无遗地欣赏维港景色，并以此作为香港铁路口岸的标志性门廊。

西九文化区初期确实成功吸引大量旅客，香港故宫文化博物馆、M+视觉文化博物馆、戏曲中心等成为文青与游客的打卡热点。不过，随着近年疫情影响，以及国际政治经济不稳，旅游及零售业大受打击，西九文化区的发展困难亦逐步浮现。事实上，西九本质上一直是区域性发展项目，缺乏本地常住人口。周边除了圆方商场和九龙站上盖的高尚住宅外，缺少住宅和社区配套，令本地到访者多属跨区而来。当外地旅客减少，区内又欠缺稳定的日常消费群，财政压力自然浮现。

总结西九文化区遇到的困难，笔者认为有三大主因。第一，规划时忽视了本地市民的便利性和短途消费能力，导致平日人流不足。第二，地积比率偏低，令发展潜力受限。第三，住宅用地比例过少，相比其他新发展区，西九住宅楼面与非住宅楼面的比例远远不足，令社区难以自给自足，无法形成稳定的生活圈支撑文化设施运作。

以观塘APM商场为例，周边有大量住宅、商业及工厂大厦，服务范围达数十万人，加上完善交通配套，令该区平日人流鼎盛，零售及饮食业亦能蓬勃发展。反观西九，过度依赖旅客消费，平日因常住人口缺乏而显得冷清。本地生活圈不足，令文化设施难以建立“持续性收入结构”，长远发展受制。

政策永远要与时并进。西九文化区若要实现财务可持续发展，或需考虑“文化+”的新模式，把文化、娱乐与住宅结合，创造多元收入来源。短期内，可重新检视地积比率，适度增加住宅比例，提升土地用途弹性，将文化设施与社区生活紧密结合。如此一来，不但能吸引旅客，更能培养本地居民的生活和消费习惯，为文化区注入源源不绝的人流及经济动力。

西九文化区的愿景从来不只是一个文化地标，更应成为香港都会区内具活力的生活社区。未来的路在于创新思维与灵活政策，让文化与社区发展真正融合，实现可持续发展的目标。

作者黄仲澧是香港房地产及土地管理学会外部事务主席，打鼓岭乡事委员会顾，香港城市规划师学会会员，香港注册规划师，香港城市设计师学会会员。

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