来稿作者：张美雄

民政及青年事务局早前就大埔宏福苑五级大火，果断引用《建筑物管理条例》第31条，向土地审裁处申请为屋苑委任管理人。土地审裁处其后接纳申请，委任华懋集团旗下合安管理有限公司接管业主立案法团管委会的职能。此举在特殊情况下果断而必要——大火留下的不仅是颓垣败瓦，更有安置、保险索偿、工程维修及账目处理等千头万绪的善后难题，远非一个帐目备受质疑的法团所能承担。政府以行政主导“特事特办”，正是为了确保居民获得专业、公正的保障，让善后工作走上正轨。

外界或有质疑：此举是否“放生”了可能需负责的法团成员？然而细察安排，委任管理人并未取代法团的法人地位，业主权利依旧；管理人仅取代原有管委会的职能，以独立第三方身份处理日常管理与灾后重建，反能避免与事件可能相关的委员继续掌控证据与决策，减少利益冲突。华懋集团亦迅速透过旗下基金捐出500万元支援法团后续的专业服务开支，足见其角色在于社会支援。由客观专业的团队统筹善后、管理日常，并将重大决定依条例交还业主投票，更能让居民安心等待家园重建。

“宏福苑事件”的写照，反映出许多法团长期以来的运作困局：业主热心屋苑事务，却缺乏法律、工程或财务等专业知识，面对大型维修或突发危机时往往力不从心。更令人忧虑的是，现行《建筑物管理条例》（第344章）虽设有监管，例如规定20万元或以上工程须公开招标，但门槛以下的项目却可能被拆细、甚至内部私相授受。即使去年相关修例已获通过，要求大型维修工程采购须获至少5%业主投票赞成，但在市民专业知识有限、生活繁忙的现实下，法团良莠不齐的问题仍难根治。

这让我回想起过往处理法团或业委会纠纷时，最棘手的莫过于“诬良为盗”的案例。许多法团或业委会成员本身只是热心业主或退休人士，虽非专业，却真心诚意为屋苑付出——例如维持服务水平、调整管理费、选用质素较好的服务商等。可惜现实往往残酷，市场上有一类人以围标为业，长期盘踞在不同“有潜质”的屋苑，深谙部分业主“着眼小惠”或“惧怕麻烦”的心态，藉调整管理费等煽动对立、挑起矛盾，最终目的是推翻原有的法团或业委会。一旦掌权，他们便逐步操控保安、清洁、升降机等日常服务，更藉大型维修工程进行围标，涉及金额可达数以亿计——这正正暴露出现行制度的漏洞与监管乏力。

要堵塞漏洞，改革已是刻不容缓。当局必须完善条例中授权票的机制，例如推动网上实名参与业主大会，并设立授权票持有上限，避免巨额招标的决定权集中在少数人手中，压缩围标党的操作空间。除了法团以外，当局也须正视业主委员会面对的困难，例如规管物业管理公司收取过高的经理人酬金。以某大型地产商兼营物管为例，不单垄断多个大型屋苑及商场项目，而且收取的酬金高达8%，甚至连代支水电费也抽取佣金，所谓“后勤支援费”更是缺乏透明。这些皆是亟待突破的利益固化藩篱。

然而，即便修例完善，也未必能解决所有法团内部的矛盾。此时，“宏福苑模式”提供了重要的介入范例。该屋苑火灾后，廉政公署先后拘捕上届及现届法团主要成员，反映管治问题已到严重地步。政府在此关键时刻介入，展现了承担精神，也探索出公权力与专业力量合作的可能：在法团功能失效的特殊情况下，进行有限度、有期限的专业接管，以维护公共利益。这种做法既运用现有法律工具，又引进专业资源，并在过程中保持程序透明与权责平衡，为日后类似僵局提供了可借鉴的治理经验。

综上所述，从堵塞授权票漏洞、规管物管酬金，到建立如“宏福苑模式”般的危机介入机制，必须以多管齐下的方式，从制度、执行与专业支援三方面同步著手，才能真正提升大厦管理的专业水平，重拾公众信任。这一连串措施不仅旨在修补现行条例的不足，更关键在于建立一个让小业主能够有效参与、专业得以发挥、权力受到制衡的常态化治理框架。政府及时介入的“宏福苑模式”正正示范，当常规机制失效时，政府如何在法治基础上拆墙松绑，以有限度、有期限的介入稳住局面，这也为今后处理同类大厦管理“难以排解”的僵局，提供了具操作性的政策范例。

作者张美雄是西贡区议员，将军澳屋苑大联盟成员。

文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

01论坛欢迎投稿。请电邮至01view@hk01.com，附上作者真实姓名、自我简介及联络方法。若不适用，恕不另行通知。香港01保留最终编辑权。