来稿作者：高松杰

2026年1月6日，香港土地审裁处就政府引用《建筑物管理条例》（第344章）第31条提出的申请作出关键裁决，正式批准解散现有宏福苑业主立案法团的管理委员会，并委任华懋集团旗下的合安管理有限公司（简称“合安”）为委任管理人。法官明确认可政府陈述，指出现任管委会在处理屋苑复杂事务时能力受限，而合安具备充足的专业经验与资源，能够为宏福苑带来恰当有效的管理协助，标志宏福苑的灾后管理工作迈入专业化、系统化的新阶段。

专业接手：以实力回应民生急难

民政及青年事务局局长麦美娟见传媒时对裁决表示热烈欢迎。她强调，此次裁决意味着宏福苑的管理工作正式交由专业团队接手，面对火灾后屋苑管理的诸多难题，合安在本地物业管理行业积累的长期经验与充足资源将发挥关键作用，其快速动员能力与系统化处事方式，能有效应对当前复杂紧迫的管理事务，切实保障全体业主和居民的合法权益与福祉。

宏福苑的管理困境源于2025年11月26日发生的严重火灾，这场近年来香港最严重的火灾造成161人遇难，7栋楼宇受损，众多居民流离失所。作为楼龄达42年的“居者有其屋”屋苑，宏福苑常住4,643人中超三分之一为65岁及以上长者，灾后的屋苑管理、维修善后、权益厘清等事务异常繁杂，涉及多重技术、法律与财政难题，非普通业主立案法团管委会所能应对。笔者支持政府基于公众安全优先的原则，主动引用《建管条例》介入，正是为了在最短时间内破解管理僵局，这一史无前例的举措，体现了政府敢于破局的责任担当。

权责清晰：保障业主主体地位不动摇

针对社会上关于“管理人可能取代原管委会职能，影响业主决定权”的担忧，麦美娟明确指出，管理人仅暂代原管委会职能，代表法团处理屋苑管理事务，而法团作为依法成立的法人仍然存在。这一委任并不会削弱宏福苑业主对重要管理事务的最终决定权，所有重大事项均须严格遵循《建管条例》规定，通过召开业主大会由业主共同决定。

为保障管理过程的公开透明，所有涉及大厦管理的重大建议与决策，将通过适切方式广泛咨询居民意见。作为专业物业管理机构，合安将以维护全体业主共同权益为出发点，与业主及住户保持紧密沟通，确保资讯畅通无阻。这种“专业执行+业主决策”的模式，既解决当前管理能力不足的问题，又守住业主自治的核心原则，实现效率与公平的有机统一。

财务无忧：慈善捐助减轻业主负担

更为业主带来福音的是，合安不会收取任何服务费用。龚如心慈善管理有限公司进一步加码捐助，在原有500万元捐赠基础上再增捐500万元，总计1,000万元专款用于支付管理人的日常运作开支及相关专业服务费用。这一举措极大减轻业主在灾后重建的财政压力，尤其对于一些依靠综援维生、曾为屋苑大维修费用发愁的长者业主而言，无疑是雪中送炭。

此前，宏福苑3.3亿元大维修工程已让不少业主倍感压力，每户需分担约16万元费用，众多长者不得不借贷垫付。此次慈善捐助不仅解决管理经费问题，更体现社会各界对宏福苑居民的关爱与支持，与政府的积极作为形成合力，共同帮助受灾居民渡过难关。

行动计划：多维推进破解管理难局

根据法庭裁决及政府部署，合安在完成委任程序后将立即展开三项核心工作：

首先，与前管理公司开展全面交接，接收法团相关的所有文件，包括大维修、屋苑服务等各类合约。合安将聘请专业顾问对这些文件进行详细分析，厘清法团及业主的法律责任与权益，所有重大处置行动前均会与业主充分沟通，确保每一步决定都合法合情。

其次，聘请专业人士对法团账目进行全面核查。鉴于宏福苑此前大维修工程中已出现收费争议、合约执行等问题，清晰的财务账目是保障业主权益的基础，这一举措将有效防范财务风险，厘清资产状况。

最后，建立多元化沟通渠道，筹备三至四场针对业主及居民的简介会，根据居民临时住所位置灵活安排会场，详细介绍管理人职能、工作计划，并广泛收集居民的需求与诉求。通过这些举措，确保业主和居民充分掌握屋苑管理现况，形成良性互动的管理氛围。

为确保各项工作有序推进，民政事务总署已成立专责跟进小组，与合安紧密协作并提供必要支援，合安需每月向政府提交工作报告，接受严格监察。这种多层次的监督机制，将确保管理人严格依据《建管条例》行事，竭尽所能履行职责。

法治为基：特殊举措不变常态原则

值得强调的是，政府选择合安作为委任管理人，经过严格的综合考量：合安作为营运数十年的持牌物业管理公司，不仅具备丰富的大型屋苑管理经验，更拥有充足的持牌管理人员和专业团队，能够应对复杂的法律与管理要求；其无偿服务的态度与慈善机构的资金支持，更体现企业的社会责任担当，这些优势均得到土地审裁处的认可。

在申请过程中，政府已依法将相关通知传达给相关方并在报章刊登，期间土地审裁处未收到反对通知，众多居民也对政府介入表示支持。根据规例，相关方若有异议可在上诉期内提出上诉，政府将尊重上诉人权利，但合安目前已依据法庭命令启动管理工作，确保善后事宜不断档。

特殊手段仅应用于特殊情况。相信对于其他屋苑的个案，政府会继续透过加强支援、提供咨询及加强对违规行为的执法等方式处理，公众应不用担心此举会造成先例。这种“特殊情况特殊对待、常态原则坚守不动摇”的做法，既解决宏福苑的紧急难题，又维护物业管理体系的稳定性，为日后类似突发事件的处置提供宝贵经验。

以灾为鉴：构建全港大厦管理长效机制

大埔宏福苑大火不仅暴露个别屋苑管理的漏洞，更深刻揭示妥善管理大厦的重要性，为全港建筑物管理体系敲响警钟。为从根本上防范类似悲剧重演，笔者留意到香港特区政府民政总署近日向区议员发出文件，提出在全港18区区议会辖下设立“大厦管理工作小组”，构建常态化、全覆盖的管理支援体系。

根据规划，这些工作小组的核心职权包括邀请区内业主立案法团及管理公司分享优良管理经验，搭建行业交流平台；同时联动政府相关部门，为辖区内法团提供精准支援与专业意见，解决日常管理中的实际困难。更重要的是，各工作小组将负责搜集基层对大厦管理的意见建议，为政府修订《建筑物管理条例》提供第一手参考。民政总署亦明确表示，正进一步检讨《条例》内容，包括考虑是否应扩大当局监管权力、修订委任文书使用规定等关键事项，旨在通过制度完善强化大厦管理的法治保障。值得注意的是，工作小组的任期与区议会保持一致，确保机制的稳定性与延续性，笔者十分支持民政总署和区议会的工作。

与此同时，行政长官李家超早前已宣布成立由法官主持的“独立委员会”，对宏福苑大火展开全面深入调查，覆盖安全规则、监督责任、行业贪腐等八大范畴，并将据此推动系统性改革，确保真相水落石出、问责到底。从成立专项工作小组到检讨法律条例，从个案应急处置到全行业制度优化，政府正以宏福苑事件为契机，构建“应急回应+常态治理+制度完善”的立体化管理体系，既着力解决当下问题，更着眼长远安全，为香港市民的居住安全筑牢制度防线。

同心协力：共筑家园重建之路

宏福苑的灾后重建工作已全面铺开，财政司副司长黄伟纶表示，“应急住宿安排工作组”正积极研究居民长远安置方案，将以情、理、法兼顾的原则，照顾居民个别情况与意愿，协助受影响家庭重建家园。合安的正式上任，无疑为这条重建之路注入强大动力。

从土地审裁处的依法裁决，到港府的积极推动；从合安的专业担当，到慈善机构的慷慨解囊；从业主的理解配合，到社会各界的关心支持，各方力量正凝聚成推动宏福苑走出困境的强大合力。我们更加有理由相信，在法治框架的保障下，在专业团队的管理下，在全社会的关爱中，宏福苑的居民必将尽快摆脱灾难阴影，重拾安稳生活。

这一事件不仅是香港物业管理领域的一次创新实践，更充分体现“以人民为中心”的治理理念，为香港在复杂环境下破解民生难题、提升治理效能提供生动范本。而全港“大厦管理工作小组”的设立与《建筑物管理条例》的检讨优化，更标志着香港正从悲剧中汲取经验，以制度建设筑牢城市安全基石，让每一位市民都能在安全、有序的环境中生活。

作者高松杰是“香港再出发”共同发起人，香港菁英会副主席，九龙城“家维关爱队”成员。

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