来稿作者：谢钧睿

前段时间经过启德，看到香港其中一个黄金地段——启德新发展区不少土地依然闲置，或正在兴建大量公营房屋及简约公屋，我不禁回想当年被特区政府吁为“CBD 2.0”的启德竟然完全走样，与规划署的预期土地用途大大不同。笔者自小居住在观塘海滂的丽港城，自我有意识起启德已经开始大兴土木，连丽港城旁边的寮屋区及高岭土矿场也陆续兴建或清拆。但十多年过去，启德轻轨方案回到起点，至今仍未动工。启德跑道区上的私人屋苑陆续入伙，邮轮码头的旅客及居民却仍要依靠班次疏落的巴士出行。启德地下购物街也因为简约公屋的落成，贯穿时间将要延期，至今未明。2026年的今天，港府再次雄心壮志“大搞基建”，不能再重蹈当年的覆辙。

这是一场香港输不起的仗。
也是这一代香港人配不配得上“东方之珠”美誉的判决。
（01论坛）

别让规划愿景再迷失于执行泥沼

香港长期以来一直面临一场无声却致命的危机：房屋不再只是居住的问题，而是社会契约崩解的象征。当楼价收入比长期高踞全球首位、当公屋平均轮候时间即使“改善”至五年仍让无数家庭窒息、当“上车”对30岁以下一代已成为近乎神话的遥远传说时，整个社会的信任基础、世代公平与未来想像力，都已在无声中被严重侵蚀。

在这样的结构性绝境下，“北部都会区”早已超越一般城市扩张或土地开发的范畴。它成为香港在21世纪第三个十年里，能否避免长期沉沦、重拾竞争力、为下一代重新开启上升阶梯的最后、最大、最关键的战略窗口。这不是一个可以慢慢讨论、可做可不做的选项，而是决定香港未来命运走向的生死牌局。

十年50万伙重建年轻人向上阶梯

北部都会区总面积约三万公顷，相当于现时已发展市区面积的近两倍。根据政府最新公布的行动纲领及多次修订的最新估算，至2035年前后，该区将可提供约91万至94万个住宅单位，其中未来十年（2025–2034）实际可推出的总住宅数量，预计落在51万至54万伙之间。

这个数字的震撼性在于：它大约等于过去20年（2005–2024）全港所有新建住宅单位的总和；它超过目前全港公营房屋存量（约88万伙）的六成；它更是自1970年代新市镇计划开展以来，香港单一发展区域所承担的最大房屋供应责任。如果成功执行，这将是香港房屋政策自“八万五建屋计划”口号提出以来，第一次出现真正具结构性、规模性、战略性转折的供应机会；更重要的是，这次供应并非单一类型产品的堆叠，而是涵盖多层次需求的综合布局：传统公屋、绿表置居、青年宿舍、资助出售单位、私人住宅、甚至针对高端创科人才的专属租售选择。这意味着北部都会区有可能同时缓解基层轮候压力、中产上车困境，以及吸引国际人才所需的居住配套——这是过去任何单一新市镇或发展区从未达到的均衡结构。

终结“南赚钱北睡觉”职住困局

香港新市镇发展史上最沉痛的教训，从来不是土地不够，而是职住严重失衡与单向长距离通勤所带来的系统性创伤。屯门、天水围、将军澳、东涌等一代又一代新市镇居民，用数十年时间证明了：单纯把人搬到郊区做所谓“开荒牛”，而没有相应的优质就业机会，只会制造新的贫穷陷阱、社区孤立、家庭压力与青年外流。

北部都会区从规划第一天起，就把产城融合、职住平衡写进核心DNA，并以具体产业布局作为支撑：河套港深创新及科技园已进入实质建设阶段；新田科技城被定位为香港未来创科发展的主战场，洪水桥／厦村一带则承接现代物流、高端制造、专业服务与数字经济后勤；古洞北／粉岭北则规划为综合产业与生活社区。这些板块合力预计将创造60万至68万个就业岗位，较现时整个北区约10万个工作机会增长5至6倍以上。

当一个年轻大学毕业生可以在北部都会区找到薪酬具竞争力、前景清晰的创科或专业工作，同时又能在可负担的价格范围内购置或租住单位，这种“区内工作、区内生活”的可能性，才有可能从根本上打破“南富北穷、南赚钱北睡觉”的二元结构，也才有可能让新界北真正成为香港第二个经济与人口增长引擎。

从被动接受红利到主动制定规则

北部都会区的意义远远超越本地房屋与就业数字。它是香港在国家“十四五”收官、“十五五”开局的关键节点，主动对接粤港澳大湾区建设、深度参与国家双循环新发展格局的最重要实体载体。洪水桥至前海铁路、新田至皇岗口岸铁路、北环线全面延伸、深港西部铁路走廊等跨境基建一旦成网，港深之间将形成真正意义上的“半小时经济生活圈”。这不仅是交通时间的缩短，更是制度、规则、人才、资金、数据、创新要素高速流动的基础架构。

在这样的架构下，香港有机会从过去20多年“被动接受内地市场红利”的角色，逐步转型为“主动输出创新能力、参与产业链高端分工、深度介入规则与标准制定”的积极参与者。这是香港在国家发展大局中重新定位、争取更大话语权与战略价值的关键一步。如果错过这个窗口，香港很可能在未来十年逐渐被边缘化为纯粹的消费与金融服务后勤基地。

必须用超常规决心对抗历史惯性

宏大愿景与现实执行之间，横亘着一道又一道极为艰难的关卡：

第一，数以千亿计的前期基建与土地整备资金缺口，在当前财政纪律与卖地收入低迷的双重压力下，如何可持续解决？

第二，传统土地开发流程由收地、补价、改划、环评到动工，平均需要8至12年甚至更长，如何在“抢企业、抢人才”的时代节奏下大幅压缩？

第三，在全球高息环境、地缘政治不确定性与发展商极度审慎的心态下，如何重建市场信心与投资意欲？

第四，在发展过程中，如何真正做到“发展与保育并重”，在填海、湿地、生境、渔塘、农地与原居民传统权益之间，找到可持续且各方接受的平衡？

第五，如何避免基建与人口和产业导入的严重时序错配——先有基建却无人流经济，或先有人流却基建严重滞后？

令人稍感振奋的是，近年特区政府展现了回归以来少见的执行决心与制度突破意欲：行政长官亲自领导的北都督导委员会、研究制定专属法例的“拆墙松绑”方向、“产业带动土地发展”的双信封制招标、分阶段滚动式开发、先基建后房屋的时序优化、一站式审批窗口的设立、土地储备证券化与基建REITs （房地产信托基金）的探索、甚至跨境合作专班的常态化机制。这些举措都指向同一个目标：用超常规的决心与速度，去对抗历史惯性与既得利益。

这一代香港人配不配得上“东方之珠”？

北部都会区的最终成败，从来不是技术或财政问题，而是香港社会整体的政治意志与文明勇气的试炼。

如果成功，2035年前后的香港有可能呈现截然不同的面貌：房屋供应压力得到根本性缓解、职住关系实现历史性改善、创科产业迎来质的跃升、年轻一代重新看到清晰的向上流动路径、港深两地开始真正意义上的同城化生活、香港在国家与国际舞台上重新获得战略主动。

如果失败，如果再次陷入“规划多年、争议无数、执行迟缓、半途而废”的历史循环——那么我们将很有可能在未来十年内，目睹房屋危机全面恶化、人才加速流失、经济活力萎缩成不可逆的恶性循环，社会撕裂进一步制度化。

这是一场香港输不起的仗。

也正因如此，它才值得我们放下所有短视的派系算计、意识形态对立与选举周期思维，以最大的战略耐心、最强的执行决心、最广泛的社会共识，去全力打赢这一仗。北部都会区的最终结局，将成为历史对我们这一代香港人，是否真正尽到责任、是否配得上“东方之珠”这个曾经的光荣名号，所作出的最清楚、最无情的判决。

作者谢钧睿是一名中六学生，尝试以GenZ新角度为香港寻求突破，再创辉煌。

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