来稿作者：徐毅兴 

2026年本港经济增长普遍预计达2.4%至3%，楼市有望回升，低迷多时的消费市道也渐见曙光。在这“追落后”之年，多间上市公司接连出现重要人事变动，TVB总经理曾志伟、上商CEO林永德、新世界百货中国执董谢惠芳先后离任，就连新地老臣子执董冯秀炎也因健康理由请辞。高层离职往往会惹来不少揣测，当中有“商场一姐”之称的冯秀炎近期最多人谈论，涉贪、得罪内地权贵、被人陷害及表现不济等等离职原因，众说纷纭，真相可能只有一姐自己才知道。但商业世界最看重实绩，有能力者公司定当挽留，无法与时并进则必然会被淘汰，这是永恒不变的定律。

众所周知，在香港大企业做管理层，只要拼出成绩，便可扶摇直上，年薪千万不是梦。以冯秀炎为例，1990年初已加入新鸿基地产的她，确曾有过丰功伟绩，代表作是2005年观塘apm，当年她引入“夜行商场”概念，延长营业时间，主打年轻消费族群与娱乐体验，成功将一个传统工业区的商场，化身成潮流消费地标，成为“mall界”典范，风头一时无两。虽说近年apm已无甚突破，但仍然坐拥大量港铁人流。随着新地在内地的商场业务愈做愈大，一姐需要同时兼顾集团在香港及内地如上海、北京等多个主要城市的商场发展及管理，2022年8月她出任新地执行董事，成为集团执行委员会成员之一。

近日63岁的冯秀炎突然离职，引起市场哗然，先是路透传出她涉贪，及后新地出公告指她是因健康理由提出请辞。一星期内说法愈来愈多，有网络KOL指零售市道差，一姐旗下多个商场未能招租属非战之罪；有人指她作风太辣，又不熟悉内地政治及社团的操作，得罪相关权贵；更有人指她是遭到陷害而不自知......实在比大台的电视剧更加扑朔迷离。

真相为何，笔者无从稽考，但作为一名启德居民，亲身见证区内近年商场的变化，从中看到些端倪。新地在疫后力推多个重量级商场，位于启德地王上的天玺．天Mall是最受关注之一，商场楼上的住宅部分去年中开始入伙，连接港铁启德站的通道亦已于去年开通，地理位置其实“无得输”，加上体育园开幕及邻近的AIRSIDE转型，区内人流量明显爆升。

然而，偏偏天玺．天Mall却尤如处身“平行时空”，场内大部分地方目前仍封上围板，只有寥寥数店开业，包括万宁、松本清、两间茶饮店及一家内地面店等。最奇怪的时，晚上时份茶饮店及面店均座无虚席，反映这里根本不缺人流，问题是很多店舖未开业，这等于眼白白错失大量客源，明明有生意却做不得。

大集团商场租金收入动辄千万元，要抓紧商机，开幕时间理应愈早愈好，再者这样庞大的项目，商场与住宅同步启用不是理所当然吗？后来从一些媒体报道中得知，原来此商场正是由冯秀炎主理。疫后消费模式改变，不少本地商场奋力挣扎求变，就如曾经冷冷清清的尖沙咀K11 Art Mall，经过大规模商户重组，转攻Z世代，大搞限定店，现时场内变得人山人海，看来出租率达100%。再看看也是新地商场的西沙GO PARK，笔者到访多次，虽然不是直达港铁站，但它主攻亲子、宠物友善及大自然等元素，定位精准，规划得宜，同样杀出血路，甫开业人流车流不绝，假日更是挤得水泄不通，餐厅排队入座动辄等半小时，谁说市道差跑不了业绩？

本港2025年12月的零售业总销货价值，临时估计为350亿元，同比上升6.6%，已经连升8个月。专家指，创新高质量的服务体验将是吸引消费者的关键。笔者相信，对各大企业老板而言，零售市道疲弱，不可能再是交不到业绩的理由。尤其在新地这种千亿上市企业，老板做好管理，精明用人，确保业绩稳健，就是对小股东最负责任的表现。

无论如何，俗语有云“铁打的衙门，流水的官员”，套用在商界的话，衙门就是整个企业，官员就是集团高层，已贵为一姐多年的冯秀炎“回塘”也好，被权贵陷害也好，最现实的是，交不到业绩就难免要被淘汰，换人再拼业绩。正如72岁的曾志伟离任TVB总经理时也表示，“做到今日，我觉得自己有啲江郎才尽，系时候应该卸任落嚟，退落嚟畀新一辈继续行，发扬光大。”虽然话中感觉酸溜溜，但作为任何大集团的高层，有此觉悟相当重要。

作者徐毅兴是任职跨国企业的“80后”工程师，对城市规划、旧区重建犹感兴趣。

文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

01论坛欢迎投稿。请电邮至01view@hk01.com，附上作者真实姓名、自我简介及联络方法。若不适用，恕不另行通知。香港01保留最终编辑权。