送澧手记｜黄仲澧

本文并非说《城市规划条例》第12A的“修订图则申请”已经走到尾声，反而要为政府在“北部都会区”简化复杂的修订程序而鼓掌。

政府透过专属条例，在城市规划范畴内，拆解了规划许可申请与修订图则申请之间的分野，以及各自所需的时间。以此为引，我举个贴地例子，看看即将刊宪的新措施，对于我日常遇到的投资者，在投资决策上能带来甚么帮助。

话说某公司有意在我朋友名下的一幅土地上发展学校，呼应北都推动大学教育发展的大方向。该地属于吉地，学校用途并非规划大纲图上所列的第一类或第二类用途。按现行制度，虽然仍可向城规会申请规划许可，但许可期最长仅得三年。再翻查过去十年的资料，三年期的许可多数能获延展多三年，只要没收到反对意见，且有技术报告支持，城规会大多乐意批出。

然而，三年期对投资学校项目来说，其实压力甚大。以传统建筑模式来说，单单建好校舍也需时约三年。即使成功延长多三年，投资者仍然面对不确定性。对愿意落重本的投资者而言，风险未免过高。如果改为七年期，三年城规程序后，兴建校舍还有四年可用，但四年回本机率依然有限。若做到“七+七”，即共14年，回本才较为可期。可惜，额外七年能否获批，始终难以预料。如建设成本三亿元，七年肯定期加七年不肯定期，这样的投资决定还是极具挑战。

政府在立法会文件强调，临时用途时限的延长，有助企业先行小规模测试市场，灵活调整规划。但对以高新科技及教育产业为旗舰的北部都会区来说，“七+七”方案还是远远不足，对部分大型投资项目帮助有限。

值得欣慰的是，政府现时鼓励使用“非传统建筑技术和建筑材料”，并以“质素为本”机制审批，例如可否采用MiC（组装合成建筑），令项目发展更快更平，即由原本需三亿元投资，变成5,000万元已可起动？我想强调一点，不同期限机制下（如三年+三年、七年+七年），将会孕育不同的可预测回本模式。三年期塑造出现时的物流仓库产业模式，七年期则可能推动更多元的新产业。城规会在把关角色之外，这种安排亦让它同时成为土地运用的“探热针”。

谈到北都规划，政府显然采取了两极（bi-polar）的二元思维，将“保育”和“非保育”作为是否需修订图则的主导分界。过去，我们在规划上做细致分野，划分不同规划带及里面的准用范围。但当发展需全速推进时，二元分法或许效率更高，细节却难免被压缩，更多责任也将落到城规会身上。因此，在享受便利之余，我们同时要保持警觉。

作者黄仲澧是香港房地产及土地管理学会外部事务主席，打鼓岭乡事委员会顾，香港城市规划师学会会员，香港注册规划师，香港城市设计师学会会员。

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