来稿作者：夏建芳

启德片区的规划争议，十多年来从未间断。作为市区内少数连片、临江、配套成熟的“黄金熟地”，当初的定位清晰而宏大：打造维港东岸新核心、香港第二个 CBD，以高端金融商务、品质住宅为主轴，带动东九龙整体升级。

启德成为“拼图式”社区

然而，在短期民生压力与政治正确的双重牵引下，原有蓝图被多次修改、逐步稀释。核心商业用地改作简约公屋，临江地段转为青年宿舍，再加上体育园、零散商业与私宅交错布局，各类功能被“叠加”而非“整合”。结果是，空间上缺乏统筹，风貌上互不协调，有广式骑楼、有西式水池，有场馆，有私楼、有居屋、有公屋、有简约公屋定位上自相矛盾，形成一个“拼图式”社区——楼宇或许崭新，但城市格局被打散，原本可作为香港门面的核心地段，反而成了规划上最为破碎的一块。

更令人惋惜的是，这不仅是一次城市格局的退步，更是一次“削高峰而就低谷”的单向相容。继放弃中环进一步升级、错失西九龙整体人文美居与经济引擎完美落地的机会后，启德本该是维港城市景观与产业能级再次跃升的关键一子，如今却在最不该妥协的地段，作出了最彻底的妥协。

以牺牲长远为代价的民生善意

基层住屋与青年宿舍短缺，是政府必须正视的问题，相关投入本身无可厚非。真正的问题不在“做什么”，而在“在哪里做、以什么方式做”。

启德当初之所以吸引大量中产家庭以千万计资金置业，正是基于一份清晰而稳定的城市愿景——高端产业聚集、公共设施完善、居住环境优质。如今，核心地块被临时用途取代，高端定位明显弱化，周边交通与社区配套亦随之承受更大压力。对那些按原规划作出人生最大笔投资的家庭而言，他们不仅买了一个单位，更买了一份对城市未来的信任；当规划反复变动，这份信任便被严重透支。

更具挑战的是简约公屋的“过渡性”设计。政府承诺营运数年后恢复原有用途，但在实际执行上，却可能面对两难：若如期清退，意味著已有儿童在此成长的家庭要再次搬迁，社会成本极高；若转为长期居所，则等于默认以核心地段的永久性牺牲，换取短期安置成效，同时也将持续影响邻近私宅居民的居住品质与资产预期。无论哪种走向，皆凸显事前规划缺乏长远视野的代价。

如果在一个本应引领社会经济发展的黄金地段，都能以“社会正义”为名，将高端发展愿景让位于临时安置，那么按同一逻辑推演，最“彻底”的做法莫过于直接在中环海滨兴建公屋——这显然既不符合香港的国际金融中心定位，也无助于在发展与公平之间取得真正平衡。

港式人居智慧被摒弃

必须说明的是，启德新落成的一些公营房屋本身并非“坏建筑”，设施新、绿化足、空间开阔，在满足基本住屋需求上发挥了作用。真正值得警惕的，是整体规划对港式人居智慧的忽视。

香港土地珍贵，却在高密度环境中磨炼出一整套独特营造逻辑：

其一，重隐私，自成港版苏州园林，这一原创性空间特质，在方寸土地之上，通过楼栋错落排布，廊道迂回婉转，绿植巧妙隔断，巷道曲径延伸，营造出幽隐静谧的空间意境，实现“闻声不见人、闹市藏静谧”，在高密度围合中守住居家私密与安宁，将苏州园林小中见大、曲径通幽的造园精髓，融入现代高层建筑之中；

其二，重便捷，立体连通适配快节奏，打造上天入地的无缝交通体系，天桥连廊、地下隧道全域贯通，屋苑、商场、港铁、公交枢纽无缝衔接，居民无需日晒雨淋，便可一站式完成居住、消费、通勤全流程，完美贴合香港高效紧凑的都市生活节奏；

其三，善借境，外敛内秀藏景于心，不追求浮夸张扬的外在造型，多以平实低调示人，却极致考究内部视野与景观营造，精准依托山海区位、城市天际线规划朝向，做到外表平凡内敛，内里面推窗即景，视野惊艳绝伦，深得中式造园“借景”之匠心。

西九龙和启德处于九龙半岛两翼，地段临海，在2000年后发展，沿线成熟社区可与启德对比。西九龙楼盘具有港式特质：楼宇疏密有致、园林层次分明、交通立体连通、景观规划用心，既有国际都会气质，又不失“港味”。相比之下，启德部分新规划过度依赖标准化公屋范本，布局较为单一，功能彼此割裂，缺乏层次与连贯性，导致城市肌理被切断，居住氛围由“社区”退回到“集合居住”。

城市建设不只是提供“住处”，更是塑造“生活方式”。若我们在重建与新发展中不自觉丢掉港式人居的精华，将来再想找回来，成本会高得多。

从“三都格局”看北都之鉴

据统计，因多项规划变更，启德新区商业楼面面积合共减少了15%，约366万平方尺，CBD2发展蓝图已经走样。

启德的困境提醒我们：香港需要一个更清晰、更稳定的城市空间战略。

未来香港或可思考“三都并立”的整体格局：

港岛为南都，香港竞争力最强优势无可撼动，应聚焦国际金融、高端商务与核心行政功能，巩固全球金融中心地位；可以将中环至金钟这一段“老金融区”升级为“全球领先的金融科技+绿色+可持续金融”枢纽。

九龙为中都，以九龙半岛两胁的西九龙和启德共同构成中都核心，系统性发展文化、体育、创意产业与大型国际活动，弥补九龙长期缺乏旗舰级文化承载空间的短板；其中西九龙已建成包括M+博物馆、故宫博物馆的西九文化区及戏曲中心，启德已建成亚洲先进的体育主场馆。

北部现已称北都，对接粤港澳大湾区，重点发展科技创新、先进制造与口岸经济，成为香港融入国家发展大局的主引擎。

在这一格局下，启德原本应是与西九龙一起充当“中都”的文化体育核心，以滨海公共空间西九文化区、启德体育园串联，形成具国际级吸引力的都会舞台，而非临时安置设施的堆砌场；北都则应是科技与产业的新高地，不能再重复“规划反复、定位漂移”的老路。

北都建设至少应守住三条底线

第一，规划须有定力

北都核心创科与商业用地，必须纳入更严格的《城市规划条例》修订程式，应以法定图则、契约条款等方式锁定用途，避免被短期诉求或舆论压力反复改动。若因中途民生政策需要发动用途，必须强制通过最高级别的合规聆讯，从制度上消灭“过渡变永久”的灰色空间。民生安置应优先利用新界边缘或新发展区的潜力土地，做到“错位布局”，而不是不断侵入战略性熟地。

第二，建筑要延续港式文脉

拒绝照搬外地粗放式大型小区范本，倡议地政总署在北都批地时，订立明确立体连通率要求（如70%）及地下与空中步道网络共生率写入卖地条件，强制延续香港“小中见大、立体便捷”的独特文脉，保留港式楼宇重隐私、立体连通、善借景等核心特质。在高密度开发的同时，透过楼栋错位、分层园林、风道设计等手段，营造有层次、有温度的城市空间，而不是一排排整齐却单调的“标准盒子”。

第三，发展与公平要并行

城市规划不能只在“照顾基层”与“保护中产”之间二选一。规定任何基层保障房的兴建，必须与周边中产阶层或外来创科人才的资产预期、配套权益进行一体化规划，避免以“削峰填容”式的单向相容，取代真正的阶级融合。民生项目要预留退场与转型路径，避免以临时措施造成长期矛盾；同时，对依赖规划预期作出重大投资的市民，也应有制度性的尊重与保障，让不同阶层在同一座城市中都能看到自己的未来。

启德遗憾仍可补救

善良不是砍向公平和发展的刀。真正的城市善意，是在照顾当下需要的同时，不透支下一代的机会，也不辜负那些相信城市、按规划理性置业的市民。

启德的遗憾虽难以逆转，但并非无可补救，跑道区尚未出让的土地、体育园周边未充分整合的商业节点，仍有机会透过后续规划，部分修复“中都”功能，找回应有的文化与公共空间品质。

北部都会区则仍在起跑线上。若能真正吸取教训，在“南都、中都、北都”的整体格局中，守住规划定力、延续港式人居智慧、平衡多元权益，北都必能成为香港的新引擎，关键在于我们是否愿意真正换一种规划方式。

作者夏建芳是粤港两地生存智慧的实践者、思想者和讲述者。

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