来稿作者：范凯杰议员

今年4月，宏福苑有业主联署要求召开业主大会，提出多项议程，包括讨论宏福苑后续处理方案、要求管理人向政府索取楼宇勘察报告、容许业主多次返回单位收拾物品等。管理公司合安管理有限公司近日公布，将于7月19日召开特别业主大会，惟其提出的九项议程中，未有接纳联署业主提出的其中三项，另外两项则删去“议决”一词。部分居民对此感到不满，质疑合安擅自筛选议程。然而，从法律角度审视，合安的决定实属合法、合情、合理。

首先，业主立案法团会议并非拥有无上权力。《建筑物管理条例》（香港法例第344章）及大厦公契早已清晰界定法团与法团会议的职权范围，按《条例》规定，法团会议可通过有关公用部分的控制、管理、行政事宜的决议，或有关该等公用部分的翻新、改善或装饰的决议。由此可见，法团的权限主要涉及大厦公用部分的控制、管理及行政事宜，处理涉及业主共同权益的事务。

被合安剔除的议程，例如要求管理人向政府索取楼宇勘察报告、要求放宽返回单位收拾物品的次数等，均涉及单方面向政府作为第三方施加行政要求，这根本超出法团的法定权限。管理公司将此类议题排除于议程之外，并非漠视业主意见，而是恪守法律界限，确保会议决议的合法性。民政事务总署亦已明确指出，涉及向政府施加行政要求的项目，不属法团职权范围。

另一项不被接纳的议程涉及所谓“宏福苑后续处理方案”。按《条例》及大厦公契的规定，业主大会根本无权处理个别业主是否按自己的意愿出售私人单位业权的议题，如果容许在业主大会上讨论该议程，即等同干预个别业主的私有财产，亦会违反《条例》及大厦公契。

当面对复杂而且敏感的法律议题，任何合理谨慎的管理公司，就制定议程作出决定前，应已征询法律意见，确保议程安排有坚实的法律基础，免受法律挑战。合安作为具规模且经验丰富的物业管理公司，就履行其管理人职责时，理应已充分考虑法律风险，作出合乎整体业主利益的决定。事实上，法团会议根本无合法权力处理上述议程，基于现有的资讯，合安的做法是符合法律，亦是合情合理。这正是专业管理公司应有的审慎态度。与其放任越权决议带来无穷争拗，不如从源头把关，维护法团运作的正当性。

或许个别业主试图诉诸法律挑战合安的决定，但面对的门槛亦绝不低，不论是向法院或土地审裁处提出诉讼挑战管理公司的议程决定，都必须举出充分理据证明其违法或越权。从目前已有的资讯看，合安的做法有充足法理基础，并无不合理之处。一旦进入司法程序，相关业主不仅要耗费高昂讼费，更要投入大量时间和精力，若最终败诉，更可能须支付对方庞大的法律开支，代价沉重。与其挑起旷日持久的法律争端，不如理性沟通，将精力投放于真正关乎全体业主福祉的事务。

归根究柢，法团会议是依法召开的会议，其权力受《建筑物管理条例》及大厦公契严格规限，绝非“凡事可议”的场所。合安此番依法办事，将越权议题拒诸门外，并不是漠视民意，而是坚守法律底线、履行专业责任的表现。

作者范凯杰是第八届立法会选举委员会界别议员，执业大律师，海南省政协常委，海南国际仲裁院院长。

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