来稿作者：范凯杰议员

大埔宏福苑重建及收购安排已进入实质执行阶段。截至本月中，“收购宏福苑业权有限公司”已与逾550名业主签署正式买卖协议，部分业主亦已陆续收到收购款项。然而，随着签约程序逐步展开，有业主对收购一方起草的《买卖协议》所附带的《承诺与弥偿契据》(Deed of Undertaking and Indemnity)提出疑问，尤其是当中“Full Indemnity Basis”（全额弥偿基准）的弥偿条款，担心一旦日后有第三方就整个收购计划的合理性提出质疑或法律挑战，已完成售楼的业主会否因而被追讨赔偿。这项疑虑值得认真拆解，尤其须从法律的角度，理解条款的实际涵盖范围。

弥偿条款只针对“该单位”业权　非“整个收购计划”

物业买卖的基本常理是：卖方必须就出售的财产拥有完整、无产权负担（unencumbered）的所有权——试想，卖方又怎能出售一项并非由自己完整拥有的财产？按香港法律，就物业买卖而言，不论合约是否有明文订定，卖方均有责任向买方给予妥善业权（give good title），并须证明其确实享有该妥善业权（prove good title）。

业主在契据中所作的声明，核心不外乎：其为物业的唯一合法及实益拥有人、物业不存在未披露的第三方权益或占用权、物业并无涉及未了结的民事诉讼或申索。这类声明在一般私人物业买卖中甚为普遍，目的在于确保买方于交易完成后，可取得清晰、无争议的业权，不致因卖方过往的业权瑕疵而事后蒙受损失。事实上，在任何严谨的物业买卖中，尤其涉及如此大规模的收购时，买方必须确保取得的业权完整，避免日后衍生产权纠纷，故要求业主就业权状况作出保证，属于物业交易的标准做法，并非针对宏福苑而特设的新限制。

至于弥偿条款的实际触发条件，关键在于业主在契据中所作的声明是否真确、业权是否完整。换言之，若物业存在未披露的权益争议，业主却仍作出失实声明，弥偿责任才会被触发。相反，与物业的业权无关，又或者于交易完成后才新产生的争议，都不在弥偿契据涵盖之列。

举例说明会更易理解：假设某业主如实申报自己单位并无任何未了结的业权纠纷或第三方权益，其后有人就整个收购计划的合理性提出司法覆核，质疑政府成立收购公司的程序或者资金安排是否恰当——这类争议针对的是政府及收购安排本身，并非该业主的业权状况，理论上不会触发该业主的弥偿责任。将此与坊间流传“业主须为整个收购计划日后的任何诉讼埋单”的说法相比，两者显然存在颇大落差；已完成交易、如实申报的业主，不应为与自己物业无关的争议负责。

“全额弥偿基准”不等于“无限责任”

“全额弥偿基准”一词容易令人联想到“无限责任”，惟这其实是物业及商业合约中惯见的赔偿厘定基准，意指弥偿方须就对方因相关事件而蒙受的实际损失作出全数赔偿，使受损一方回复至犹如“无事发生过”的财务状况，而非带有惩罚性质、漫无边际的赔偿安排。其适用范围，始终受制于条款本身所界定的触发事由，不会无限扩张至任何与该业主无关的争议。社会在理解此类法律字眼时，须避免望文生义，将专业法律概念等同于日常语境中“责任无上限”的想像。

值得一提的是，普通法下设有“不利提出者法则”（contra proferentem rule）——法庭处理弥偿条款的取态与处理免责条款相近，均倾向从严解释（strict construction）：对于“寻求依赖条款”或“拟定条款”的一方，法庭在诠释条款时，会倾向作出对该方较不利的解释。换言之，若买方日后试图援引条款向业主索取巨额赔偿，而条款对“哪些损失可获弥偿”界定含糊，法院一般会将有关歧义解释为不利于买方，即从狭义界定弥偿范围。这项普通法原则，客观上为签署契据的业主提供多一重保障，防止业主承担意料之外的责任。

厘清误解 避免不必要的恐慌

近日网上流传的部分说法，将“业主对个别单位的责任”偷换概念为“对整个收购计划的无限责任”，称业主一旦签署契据，日后若有人就整个收购计划提出司法覆核，业主便须一并承担赔偿。如上文所析，这类说法与条款的实际法律涵盖范围有明显落差。对于正在经历家园变故、处理身后事务及重新安顿生活的宏福苑业主而言，此类未经核实的说法容易引起不必要的忧虑，亦可能令公众对整个收购安排及相关法律文件的信任受损，无助于重建家园的长远工作。

业主怎样保障自己：独立法律意见与律师见证

面对一份措辞严谨的法律文件，业主心存戒慎并不为过，亦不应被简单标签为“误解”或“被人挑拨”。契据本身已清楚列明其法律效力，并建议签署人在签署前寻求独立法律意见，亦须在律师见证下签署，机制设计本身正正回应了业主的顾虑，毋须单凭自行理解条文行事，而可透过自行委聘的律师逐条查询，在充分知情下作出决定。政府应持续透过“解说专队”及热线，以浅白语言逐点解释条款的实际适用范围，主动提醒业主善用独立法律意见的权利，释除疑虑。

宏福苑收购安排涉及金额庞大、牵连甚广，业主对契据条款抱有戒心，某程度上反映社会对法律文件透明度及可理解性的合理要求。特区政府宜以更具体的案例说明、更贴地的方式持续解说；而业主在签署前透过独立法律意见逐一核实条款范围，不轻信未经法律验证的网上传言，在充分掌握事实后才签署文件，方是保障自身权益的稳妥做法。厘清事实、减少误解，对重建家园的漫长过程而言，始终是稳妥前行的基础。

作者范凯杰是第八届立法会选举委员会界别议员，执业大律师，海南省政协常委，海南国际仲裁院院长。

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