来稿作者：龚泽铿

笔者为屯门区社区干事，在前线协助居民处理大厦管理事务。眼见政府正就《建筑物管理条例》修订进行公众咨询，我希望藉一宗真实个案，分享对“加强主管当局权力”这项建议的几点优化思考。

一宗持续逾年的渗水事件

2025年4月，屯门新墟区某栋独立大厦，一位业主因天台渗水导致单位长期渗漏，持续要求管理公司维修。由于工程金额较大，必须经业主立案法团通过方可动工。问题是：该大厦的法团主席已于2025年8月去世。主席离世后，大厦管理随即陷入停摆。

按照《建筑物管理条例》附表2的规定，管委会须最少每3个月举行一次会议；即使主席出缺，两名委员也可书面要求秘书召开会议。然而现实是，即使仍有秘书、司库及其他委员在任，他们一直未有召开会议。管理公司早已完成招标并取得报价，却因欠缺法团授权而无法动工。

最终，经笔者和民政事务处大厦管理联络小组多番协调及出信提醒后，管委会才在2026年4月召开会议通过维修工程。然而，会议虽然召开了，却无人愿意担任主席，主席一职至今仍然悬空。

2026年7月工程完成后，管委会与业主在维修范围上出现分歧，承诺与实际执行存在落差。但事主根本无法联系法团跟进，管理处亦多番更换人手，个案陷入停滞。民政事务处只能继续协调及鼓励管委会再次召开会议，惟即使成功召开，亦极可能因未能选出主席而再次陷入困局。

个案揭示的制度四重困局

这宗个案不单是一次维修延误，而是现行制度的结构性问题：

第一，管委会失能时缺乏有效补救机制。当委员们无意履行职责时，条例并无任何机制强制他们行动。业主只能依赖民政事务处的协调劝喻，但劝喻不具法律约束力，成效有限。

第二，向土地审裁处申请门槛高、耗时长。根据条例第31条，业主或主管当局可向土地审裁处申请解散管委会并委任管理人。宏福苑的案例显示，这类司法程序需时较长，对一般大厦的紧急维修问题而言，业主根本无法承受漫长的司法等待。

第三，第40B条的适用门槛过高。现行条例赋予主管当局命令管委会委任建筑物管理代理人的权力，但前提是大厦“没有人管理”且“占用人或业主处于或可能处于危险境况”。渗水问题虽严重影响居住环境，却未必能构成“危险境况”的法定门槛，导致主管当局无法引用此条文介入。

第四，主席悬空导致法团长期瘫痪。主席职位悬空一日，法团便难以正常运作，而现行条例对此缺乏有效的替代或过渡安排。

基于上述前线经验，笔者支持政府是次咨询文件中有关加强主管当局权力的建议，包括：

•在管委会所有职位出缺或无法联系所有委员时，赋权主管当局在不少于10%业主申请下，委任指明人士协助召开业主大会重选管委会；

•在管委会主席无合理理由拒绝按5%业主要求召开大会时，容许10%业主向主管当局申请委任指明人士代为召开会议；

•在管委会主席无合理理由取消业主大会时，容许10%业主向主管当局申请委任指明人士另定日期召开并主持会议；

•设立上诉委员会（大厦管理），让业主对主管当局决定有异议时可提出上诉。

这些建议能有效填补现行司法程序漫长及第40B条门槛过高的空隙，为管委会失能提供更快捷的行政解决途径。

四项进一步优化建议

为令新机制在落实时更切合屋苑实际处境，笔者提出以下优化建议：

（一）建议将业主申请门槛由10%微调至8%。咨询文件建议须有10%业主申请，主管当局方可介入。笔者理解此门槛旨在防止滥用，但在单幢楼或小型屋苑，当管委会失能时，业主之间往往缺乏有效的联络渠道，收集10%联署存在实际困难。尤其对於单幢式大厦，业主人数本就不多，要集齐10%业主的联署远比想像中艰难。

将行政介入申请门槛定于8%，既能维持高于常规会议5%的防滥用标准，又能略低于10%的司法门槛，突显行政介入较具弹性的政策原意。同时，为防止机制被滥用，建议加入配套措施：申请人须提供姓名、单位资料及事实摘要；主管当局可查阅土地注册纪录核实身份；对缺乏实质内容或明显恶意的申请可不予处理；不建议收取高额申请费，以免削弱小业主求助意欲。

（二）以清单方式明确“管委会未能正常运作”的触发条件。为减少主管当局逐案解释的困难，亦令业主及管委会更清楚何种情况可申请介入，建议在新修订条文或附属法例中，以非穷尽清单列明何谓“管委会未能正常运作”，例如：

•主席职位出缺超过30天仍未补选；

•管委会委员人数少于法定最低人数；

•管委会连续两次会议因法定人数不足而流会；

•法团帐户因欠缺有效授权签署人而无法运作；

•法团未能在法定期限内召开周年大会或提交帐目。

（三）明确处理主席长期悬空的情况。咨询文件第六章建议在管委会所有职位出现空缺时介入，但从笔者处理的个案可见，更可能的情况是管委会仅主席一职悬空，其他委员仍在，但因无人愿意担任主席而陷于瘫痪。

就此，笔者建议：当主席出缺而无人愿意接任，以致法团未能正常运作时，主管当局应可应符合门槛的业主申请介入，委任人士协助召开业主大会，让业主自行补选主席及管委会。有关获委任人士的酬金及开支，可参照现行条例中审裁处委任管理人的费用安排，由法团基金支付；如法团基金不足，则依现行机制向业主按份收取。为减轻经济困难法团的即时压力，政府可考虑设立专项贷款或津贴。

（四）上诉委员会宜采“全港单一架构”。笔者赞同设立上诉委员会（大厦管理），为业主提供表达异议的合理渠道。在架构设计上，建议：

•设立全港统一的法定委员会，而非分18区设立。上诉委员会处理的是涉及《建管条例》法律诠释的上诉个案，需要专业、统一的裁决标准。分区设立可能导致裁决标准不一，有违法律的一致性和可预测性。笔者建议参照其他法定上诉委员会的模式（如《物业管理服务条例》下的上诉委员会），由具备法律专业背景及大厦管理经验的人士组成。

•清晰划分与土地审裁处的职能。法例应明文界定，上诉委员会专责处理针对“主管当局行政决定”的覆核；而涉及复杂业权或大厦公契争议，则维持由土地审裁处管辖，避免架构重叠。

行政协助是走出管理困境重要一步

完善《建筑物管理条例》及适度引入主管当局的行政协助，是协助旧式大厦及单幢楼宇走出管理困境的重要一步。笔者从实际个案中深切体会到，现行条例在管委会失能或主席出缺时缺乏有效的应对机制，令业主求助无门，最终损害所有业主的共同权益。

期望政府能参考前线社区工作者的经验，考虑采纳8%的申请门槛，并确立统一的上诉机制。相信在清晰界定介入条件、妥善安排费用承担、尊重业主自主决策的原则下，修订案将更能切合社会实际需要，进一步保障广大业主的安居权益。

作者龚泽铿是工联会屯门社区干事，屯门东南分区委员，香港城市大学法律博士（JD）学生。

文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

01论坛欢迎投稿。请电邮至01view@hk01.com，附上作者真实姓名、自我简介及联络方法。若不适用，恕不另行通知。香港01保留最终编辑权。