来稿作者：徐小龙博士

楼宇维修问题谈了很多年，社会焦点往往落在工程费高低、招标程序是否公正，以及业主是否容易受误导。然而，若从制度层面再看深一点，问题未必只在工程本身，也在于市场长期存在资讯不对称：业主未必清楚工程是否真的需要做、做到什么程度才算合理、顾问应如何监督、报价又应如何比较。政府近日就楼宇维修顾问和承建商推出“预审名单”安排，某程度上正是希望由源头入手，重整招标和监督机制。

这一方向值得肯定，因为楼宇维修市场最需要处理的，从来不只是“有没有工程做”，而是“由谁判断、由谁监督、由谁执行”。如果权责不清、角色重叠，即使程序上看似完整，业主未必真正放心。今次改革把问题拉回制度起点，方向是对的；但若要令措施真正发挥作用，恐怕不能只停留在设名单、设门槛，更要看市场是否愿意接受一套较重视专业监督质素的新做法。

三张名单是改善秩序第一步

根据政府公布，今次将编制三张预审名单，分别涵盖验楼顾问、监督顾问及承建商。验楼顾问负责检视楼宇状况，监督顾问负责草拟标书和监督工程，承建商则负责施工。这样的分工安排，重点不只在于分类，而是把原本可能重叠的角色拆开，令权责较为清楚，也在制度上增加制衡空间。

对业主和法团而言，这类分拆安排至少有两个作用。第一，是令整个维修流程较容易理解；第二，是有助减少由单一方同时主导多个关键环节所带来的疑虑。当验楼、监督与施工由不同主体承担，业主在理论上较容易掌握各方角色，也较容易追问责任谁属。这未必能立即解决所有积累已久的问题，但至少是改善市场秩序的重要一步。

预审制度是重塑市场信任

今次预审制度并不只看专业资格。根据政府资料，审查范围包括技术能力、诚信操守、财务能力及过往表现，申请者亦须通过警方及廉政公署背景审查。此外，名单设有定期检视、暂停资格及除名安排，并会两年一检。换言之，这不是一次性的入场审批，而是希望建立一套持续监察机制。

这些安排之所以重要，是因为楼宇维修市场最缺乏的，很多时候不只是供应，而是信任。业主未必懂工程，但最少希望知道参与者是否具备相应能力、过往表现是否稳定、操守是否可靠。预审名单未必能完全消除疑虑，但可以为市场提供一个较一致的筛选基础，令业主在面对专业服务时，不至于完全无从判断。

时间表方面，发展局公布，申请已开始，至10月27日截止，目标在2026年年底前陆续备妥名单，并于2027年第一季开始为业主进行项目招标。这显示当局希望尽快把加强安排落实到操作层面，而不只是停留在政策口号。

市场是否接受监督成真正考验

不过，制度有了，是否就代表问题可以迎刃而解？未必。下一步真正的考验，可能不在于最终有多少申请者入选，而在于市场是否愿意接受较完整、较到位的专业监督服务，以及与之相称的合理投入。

对部分从业者而言，顾虑未必主要来自申请程序本身，而是在现有市场环境下，业主或法团是否愿意为足够的监督服务支付相应成本。这背后涉及一个颇现实的问题：在部分个案中，外界较容易聚焦顾问费高低，却未必充分理解监督工作本身需要人手、时间与专业判断。若只希望以前期最低成本取得顾问服务，实际上可能令标书准备、报价比较、施工监察及工程变更控制等环节难以做得足够。

当然，这并不等于顾问费愈高愈好。合理的做法，始终是收费应与服务范围、监督深度和问责要求相称。问题在于，若市场长期倾向把监督视为可尽量压缩的开支，便有可能忽略一个更基本的道理：足够的专业监督虽然有成本，但也可能是控制整体工程费、减少不必要支出和降低日后风险的重要条件。换句话说，顾问费不应只被视为前期支出，也应放在整体工程成本与风险管理之中理解。

吸引高质素从业者入场

因此，今次预审名单制度能否产生预期效果，关键不只在于能否订出入场门槛，更在于制度能否配合市场认知转变，让有能力、有操守的专业人士和公司愿意长期参与。若市场对专业监督的价值仍缺乏足够理解，即使制度要求提高，优质参加者的参与意欲亦可能受到限制。

楼宇维修市场若要真正走向更规范和更透明，既需要制度把关，也需要业主、法团和市场逐步建立一个更成熟的观念：监督并非可有可无的附加项目，而是整体成本控制的一部分。预审名单无疑是重要一步，但说到底，制度能否见效，仍取决于市场是否愿意让真正有质素的参加者入场。

作者徐小龙博士是注册专业测量师（建筑测量）。

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