来稿作者：刘兆光

随着香港特区政府近年大力推动“香港国际专上教育枢纽”的宏伟构想，并在《施政报告》中提出将资助专上院校非本地生限额大幅提升至50%，配合高才通等多项人才引进计划的连带效应，本港教育产业正迎来前所未有的黄金机遇。这股强劲的政策红利迅速转化为对实体物业的炽热需求，专上院校、国际学校及私人学生公寓营运商纷纷在市场上展开积极的扩张行动。从将核心区写字楼改建为“市区校园”，到将酒店及整幢商厦活化为学生宿舍，教育板块已然成为香港商业地产与租赁市场中最具韧性与爆发力的需求支柱之一。特区政府在前瞻性规划中积极推进行政简化与土地支援，如规划中的“北部都会区大学城”，更为本地教育基建的长远发展奠定了坚实基础。

校园物业发展须提升气候韧性

在教育机构与投资者热切“抢地、抢楼、抢租”的同时，市场各方必须将目光投向更具前瞻性的资产品质核心——物业的“气候韧性”。建筑物作为占全球近四成碳排放的载体，同时承受着日益严峻的实体气候风险与转型风险。教育物业作为承载高密度师生学习与生活的重要空间，其资产安全与营运连续性直接关系到教育枢纽的品牌与可持续发展。倘若在物业收购、改建或长租过程中忽视气候风险评估，仅追求短期楼面扩容，未来恐将面临显著的营运隐患与资产贬值风险。香港作为国际城市，校园物业不只要“够用”，更要“耐用”、“安全”和“可持续”，这才是对学生、家长及社会负责任的表现。

全球极端天气事件如超强台风、暴雨引致的淹水以及极端热浪发生频率不断上升，对教育物业的结构安全与日常运作构成直接考验。一旦学校或学生宿舍因水浸、风灾或供电故障而中断教学与住宿服务，不仅会产生庞大的修复与维护资本支出，更会推高保费甚至引发租务中断，对资产的营运现金流造成冲击。因此，校董会在开展物业改建或新建项目时，应积极导入绿色建筑与气候适应设计标准，例如LEED、WELL和绿建环评等，配备智慧能源管理系统、防洪屏障及室内健康环境设施。这不仅能确保极端天气下的师生安全与教学连续性，更能大幅提升物业的抗风险能力与使用者满意度，长远亦可降低能源开支与维修成本，形成良性循环。

气候韧性须纳入校园全生命周期

从学校管理者的角度出发，家长与国际学生选择学校时，除了课程与师资，亦愈来愈重视校园安全、健康与环保表现。具备气候韧性的校园，不仅是招生竞争力，更是教育理念的具体实践。校舍是学校长期持有的重要资产，其维修保养、能源成本、保险费用及社会声誉，均与气候表现息息相关。若校舍能取得绿色认证，既可减碳节能，又向社区展示校董会的社会责任。因此，教育界应主动与测量、建筑、工程及物业管理专业协作，把气候韧性纳入校舍规划、采购、营运及保养的全生命周期。

唯有将政策红利、市场需求与气候韧性相结合，香港方能构筑起兼具国际竞争力与环境抗逆力的校园基础设施，为建设可持续发展的国际教育枢纽提供最坚实的承载力。

作者刘兆光是产业测量师、小学校监及国际学校校董、香港新方向成员。

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