来稿作者：徐毅兴 

特区政府首个“五年规划”强调北部都会区建设要提速提效，5年内力求产出高达900公顷熟地，如何筹集造地与基建前期资金是当前最大挑战。政府在财困下决定发行债券、引入“片区开发”市场资金，以及由政府控制或拥有的公司共同去承担数千亿元庞大成本，但有国际评级机构指相关公司“先支出后盈利”的发展模式，或存在资产负债错配问题。愿景无限，资金有限，笔者认为当局必须务实地考虑北都发展优次，将资金先集中投放在已有基本铁路基建的重点区域，否则当政府被债务压到喘不过气时，随时影响到其他公共开支调配，甚至整个营商环境，牵连甚广。

千亿基建开支考验库房承受力

北都发展期预计横跨约20至25年，一直被质疑钱从何来。政府早前指九个新发展区已“全数开动”，这其实未必是好事，因为每个发展区也要投入大量造地与基建前期资金，单是这笔钱，已经是天文数字。发展局局长宁汉豪指出，政府已将北都的造地费用纳入财政预算顶层指标，今年的基本工程开支预算为1,280亿港元，并预计随后4年都会维持此高水平。

政府日前公布本财政年度首五个月录得190亿元赤字，财政储备只有6,465亿元。财赤下当局根本无法独自负担北都极其庞大的发展成本，所以才改变以往单纯依赖财政盈余拨款的传统做法，改用创新多管齐下方式去筹集资金。

依赖公企融资暗藏杠杆风险

现时其中一个备受关注的方式，就是依赖一些由政府控制和拥有的公司或机构，去承担发展初期成本。例如新田科技城公司及洪水桥产业园公司，前者负责新科技核心区发展，后者负责物流与产业枢纽建设，而政府拥有逾70%股权的港铁，就负责拓展新区交通基建。

国际评级机构惠誉将上述公司统称为政府相关企业(GRE)，最近其报告指出，GRE以类似“先支出后盈利”模式发展，即在项目未有确实收益前，需先以债务融资及提高杠杆形式去应付前期资本开支，而同时项目发展需要中长期才产生收益，但债务融资年期较短，或存在资产负债错配问题，有可能令偏高的杠杆率进一步上升。

港铁负债攀升警惕债务连锁反应

惠誉提出的隐忧，基本上所有支持北都发展的GRE如港铁，以至大学及社会房屋发展机构都可能要面对。须知道港铁现时(截至2026年中期)总负债已高达2,600多亿元，其总负债对净资产比率由先前的84%上升至116%，如果杠杆比率因为北都而再攀升，情况实在不敢想像。不少评论指出，港铁本业铁路营运亏蚀，但仍同步推展7个新铁路项目，将会面临庞大资本开支与资金缺口的大型财务压力，这实在值得政府引以为鉴。

众所周知，政府近年已频频发债，早前发行的第四批数码绿色债券，等值高达约200亿元，再度刷新全球最大数码债券发行纪录。纵使发展北都是投资未来，但政府必须小心因发债而面临的债务危机，尤其当创科产业暂未见实质成效，资金收益回笼不足时，就会形成巨大财政压力，一旦因此影响其他基本公共开支，有可能会被国际评级机构降低主权信用评级(Sovereign Credit Rating)，之后如果因此被迫加税，更会大大打击营商环境。

避免十镬齐开首要发展洪水桥

因此，为了减轻北都发展成本压力，九个新发展区必须进一步分类，某些区域要先重点发展，优先释出熟地，其余区域列为次要，待融资安排到位、时机成熟后才按部就班推进。道理很简单，打个比喻，如果只得一双手，却要同时开十个镬炒𩠌，一定会分身不暇，最终炒㶶几碟几乎是必然的事。至于究竟要如何分类？如以地域划分，九个新发展区当中，洪水桥/厦村必然是首要发展之地。

政府早已将此区域定位为高端专业服务与现代物流枢纽，希望住宅与产业同步推进，而屯马线洪水桥站的土木工程亦已经展开，预计2030年可落成，加上区内的自资专上院校用地（大学城部分）预计于今年内完成土地平整，规划明显成形。所以将最早融资得来的资金，先集中投放在此，最合理不过。

笔者明白政府想提速发展北都、尽快产出熟地的决心，但一切必须要实事求是，不宜“充大头鬼”，一旦押错方向，除了浪费庞大资源，更会引起不少后遗症。一次过全面开动所有区域发展，并非最好的做法，不如让重点区域先动起来、旺起来，继而释放庞大发展动能，辐射开去全个北都，这才是最有效最可行的发展方式。

作者徐毅兴是任职跨国企业的“80后”工程师，对城市规划、旧区重建尤感兴趣。

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