来稿作者：江贵生

最近机电署在抽查时发现，沙田博康及观塘翠屏北两个租置屋邨48部升降机只安装防火门却未有门框组件，及后大埔富亨邨表示房委会在投票时以大业权份数通过使用台日电梯，房委会于问题被发现后建议暂缓合约。一宗升降机工程丑闻，再次揭开房委会在现有租置计划屋邨管理角色的尴尬及不清晰之处。

重推租置会成为管理炸弹

本年初，当局表示将在今年内研究重推租者置其屋计划(租置计划)，将公屋单位以优惠价供市民购买助其“上车”，当中包括39个屋邨余下的约3万个单位，同时考虑检视楼宇管理、挑选新屋邨纳入、业权安排等。就协助基层和夹心阶层置业而言，重推租置计划的确提供了一个新选择予市民，固然属于德政。

然而，自2005年停止计划起，租置屋邨的楼宇管理和因大维修衍生的问题众多，如当局未能解决混合业权权责不清、房委会参与方针等问题，重推租置屋邨只会成为另一堆大厦管理的潜藏炸弹。

单一大业主需要承担管理责任

翻查资料，当局已售出18万单位中的84%，即有近3万个单位仍未售出。而计划令不少基层和夹心阶层攀上置业阶梯，政策原意良好且社会亦认同为德政。但租置新模式的混合业权令大量问题出现。租置屋邨和其他公营房屋不同，房委会属於单一大业主，却未有尽大业主责任参与楼宇管理。可惜的是，房委会在出席业主立案法团的会议时，往往以鼓励业主积极参与楼宇管理为由，未有在不同管理议题上表态，会参与投票的时候大多只有两个：分别为支持房委会代表进入管理委员会和支持使用原厂升降机维修保养服务。而在当年房委会拆售商场等业务予领展时，租置屋邨的持份者更加混乱。作为具有丰富楼宇维修经验的机构，同时协助管理有关政府资产，如房委会不协助业主处理问题，他们在欠缺专业知识下难以妥善管理物业。

有关问题在不同屋邨下的公共设施管理上可见一斑。屋邨内的政府、机构或社区设施、山坡以及其他非邨内居民使用的设施如与其他项目共用的喉管、以至供被出售停车场用家使用的道路皆可能因公契原因需要交由业主立案法团处理。对居民而言，相关公共设施并非由自己使用或收入被包括领展等财团赚取，自己却要负责其维修费用本质上并不公平。另一问题在于屋邨租户扣分制和犯规不受制约，由于租置屋邨在房委会定义上属私人物业，即使住户有不同受扣分制影响的行为，房委会将相关责任推卸至法团，管理质素只会比一般公共屋邨更为低下。

房委会关键投票欠透明

有报导指出，富亨邨选择更换升降机工程承建商时，房委会以当日出席之过半业权直接选择台日电梯作为承建商，小业主在酝酿举行特别业主大会推翻决定后，方获得房委会回复法团已考虑标书评估报告、投标者工程经验、表现评级、合规纪录、承办公司资源、投标金额及机电工程署注册升降机承办商表现评级作投票决定。当局亦在信中指出，日后房委会将在具深远影响的重要事宜中行使业权和投票权协助法团做好屋邨管理。

房委会对现存租置屋邨的管理中担起更多责任固然可喜，但如本次一般牵涉跨部门问题，部门间在未有足够尽职调查下行使业权和投票权就可能对小业主和公众利益造成损害。同时，在本次事件中房委会有否对小业主及法团公布相关评分细则的详细资料和台日电梯比起其他投标者的优胜部分。如否，代表当局决策透明度有所不足，小业主无从得知决定理据更可能严重损害双方关系。

此外，对部分出售率低的屋邨而言，更可能出现重大决定时房委会一票直接决定投票结果，而在出现类似本次的问题时，小业主又有责任分担决策失误，将对一直以来当局希望他们参与和主导屋苑事务的方针构成重大风险，对小业主而言，大概难言公道。

近半屋邨大维修问题丛生

在39个租置屋邨中，有18条屋邨曾出现因牵涉维修、法团管理混乱以至围标、贪污及黑社会问题而见报，比率接近一半。18条邨中一半牵涉天价维修、2成以上涉及黑社会人士，当中富善邨、翠林邨、景林邨、翠屏北邨的工程均有人被执法部门拘捕，描述为以不同手段包括黑社会、伪造授权书及行贿等围标，可见租置屋邨的维修工程已被犯罪集团盯上，如计划重推，有理由相信仍未进行大维修的屋邨有机会同样被犯罪集团所瓜分。

鉴于房委会需为大维修支付的部分均属公帑，相信社会没有持份者接受公帑被围标集团瓜分。令人担心的是，类似的问题依然一再发生，署方做法究竟是贯彻其中立态度，抑或是不愿负起责任？又是不是符合租客和物业本身的利益？日后房委会在管理中有甚么角色？这是当局在计划检讨中必须理顺的议题。

多管齐下化解管理积弊

现时最大的问题是，当局在早年未有积极参与又因历史因素衍生不同管理问题(包括05年拆售商场及当时的政策方针)；而在最近改变方针，积极主动投票时又出现欠缺透明度和可能把关不足的衍生风险。参考2025年的公屋住户综合统计调查，现时的计划租户只有1成2考虑购买单位，而过半不愿购买单位租户的主要原因为没有收入和年纪渐大，代表如重推单位将要吸引年轻组群置业。然而，如未有解决上述楼宇管理和方针问题，即使推出楼龄较新单位或重推现行单位，只会令炸弹传到计划的其余单位。当局应多管齐下，以合作和主动的态度解决问题。

首先房委会在管理中应考虑修改内部指引，要求代表在业主立案法团积极发言，如有业主反映问题均需提供支援和专业意见，特别是在重大事项维修工程造价等，行使业主权力反对天价工程，代表亦需定期向房委会提交报告以决定投票及行动取向，主动协助署方监察政府物业。参考富亨邨事件，当局有责任及需要向包括业主及法团等持份者详细公布投票依据和提供相关文件，务求降低双方间的资讯不平等，使小业主可更有效行使他们的业权和投票权，同时在出错时可实行问责。

第二，就屋邨扣分制上，应考虑扩大适用范围至租置单位租户，只要是居住于房委会下单位就应一视同仁，而就冷气机滴水等问题亦应和食环署合作考虑新惩罚方法和跨部门沟通机制，不可单单转介了事。

第三，支援大维修财务。不少租置项目楼龄已达30年，将有不同项目需要大维修，当局应考虑以再次注资维修基金或提供无息特惠贷款方式向无力负担的租置业主作出支援，以免老业主因经济困难而否决需进行的大型维修工程。

第四，重检公契条款，厘清公共设施权责。当局应检视现时及新增租置屋邨的公契，重新检视不同设施的分担责任，取回非屋邨居民设施的管理权及承担责任，同时协助部分横跨租置屋邨及居屋或其他物业的公共设施作责任重新分配，最佳做法是业主只需处理自身单位减轻负担。

最后，长远统一业权，解决混合管理。当局有必要考虑租置单位的业权是否需要统一，如是则应考虑提供自愿调迁计划供租置单位租户迁到一般公屋单位，再将单位放到市场供市民购买。

基层市民对当局的希望其实很简单：政策可以切实排解民生忧难，令房子住得更宽敞，让基层市民告别管理混乱的困扰，真正实现安居乐业。不论当局是否重推租置计划和会否增加其他公屋单位予市民和租户“上车”，前提均是解决积年已久的楼宇管理问题。单以旧计划逻辑重新推售或增加新租置屋邨，只会将雪球越滚越大，当局在重推租置前，应透过短期措施如修改内部指引、长期透过修改公契等安排使市民在“上车”后无后顾之忧。

作者江贵生是前深水埗区议员及注册社工。

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