揭铜锣湾“结界”之谜 时代广场估值七年蒸发158亿｜财经解密
七年间估值蒸发158亿！ 曾经的港岛商场“一哥”时代广场已沦为铜锣湾“结界”？九龙仓置业（1997）主席吴天海点名，旗下时代广场自身有缺点需要改进。集团内部会进行检讨及改进。连话事人都这样说，反映情况确实不容乐观。
时代广场在空间布局上具备两大特点：其一为“够高”，商场连同地库共达16层，属于典型直立式商场；其二为分布分明，2至9楼为购物区域，10至13楼则规划为餐饮区“食通天”，汇聚超过十间中、西、日、韩及东南亚风味餐厅，最高层13楼还设有戏院。
时代广场直击 中层多围板
记者现场直击时代广场最新情况，商场二楼中庭人流不算少，该层以名店为主，例如去年重返商场的 Louis Vuitton，店舖门外现仍有顾客排队。不过，商场内几乎每一层均可见围板，尤其中间楼层情况最严重，可谓“重灾区”。
来到顶层九楼的购物区，该层主要为丰泽、百老汇等民生类店舖，人流相对较多，如星巴克接近满座。然而，在四至六楼以休闲及运动服饰为主的区域，人流明显稀疏，围板数量亦最多。记者实地统计，六楼围板多达六块，部分甚至横跨两个舖位。值得一提的是，商场几乎每层都设有雪糕店或咖啡厅等轻食店，平均每间约有四至五桌客人，但仅靠此难以成为商场的主要卖点。
整体来看，时代广场的人流状况未至惨淡，但围板处处的景象仍引人关注。回顾集团最新业绩，主席吴天海坦言，今年上半年分成租金减少，并以“胶着”二字形容部分商舖续租谈判的状况。而时代广场的上半年收入下跌15%至约8亿，营业盈利更大跌19%，商场最新估值为420亿，较2018年“好景”时的578亿蒸发了大约27%。
在当前经济环境下，业绩下滑虽不令人意外，但相比之下九置旗下另一重点商场海港城表现明显“交到货”，连带酒店业务的收入及营业盈利变化幅度不到1% ，商场租金仅微跌约2%。另一边厢，再看香港整体消费市场，虽然仍然疲软但已略有回稳。上半年零售业总销货价值下跌3.3%，食肆总收益则回升0.1%，相比之下时代广场表现明显逊色。
时代广场“死因”解构
对于这种差异，吴天海坦言与来港旅客消费模式变化有关。近年较集中于尖沙咀、旺角等地，反而铜锣湾和中环一带人流不如以往，直接影响了铜锣湾区商业表现。与此同时，他承认时代广场自身有缺点需要改进，而集团内部会进行检讨及改。正所谓想解决问题，首先要知道问题所。综合观察，和不少大型商场相比，时代广场最大特点就是“直立式”高空发展结构。商场从2楼延伸至13楼，除针对年轻人的朗豪坊外，香港较少商场拥有如此高度的垂直规划。
集团表示将会积极更新商场的租户组合。事实上，若商舖缺乏特色、卖点或体验元素，难以吸引消费者走遍全部13个楼层。据记者现场所见，商场地面及低层区域集中了奢侈品牌，不时可见旅客手提名牌购物袋离开；而较高楼层的星巴克则经常满座。真正经营困难的，是那些定位模糊、价格“不上不下”、缺乏鲜明特色的中间楼层商户。整体而言，时代广场似乎缺乏清晰的市场定位：究竟是吸引年轻客群的APM、朗豪坊，还是面向中高薪人士的的太古广场、ELEMENTS？是主打区内中产的围方、YOHO MALL，还是本地客、游客通杀的海港城、K11 MUSEA及东荟城？
另一明显问题在于商场的餐饮与零售区未能实现“联动”作用。事关几乎所有餐厅都设在10至13楼的“食通天”。虽然餐厅表现不俗，但因楼层过高，少有人会特意从2楼搭乘扶手电梯逐层上行；大多数人倾向直接使用商场外围的专用电梯直达“食通天”，离开时也同样原路返回，从而“完美地”避开了中间的所有零售楼层。
俗语说“民以食为天”，如今许多大型商场为吸引客流，往往会刻意将知名餐厅与零售店舖设置于同一楼层。若消费者前往热门餐厅用餐却需排队等候，大多会利用这段时间顺道浏览周边商店。如此一来，不仅延长了顾客在商场内的停留时间，也无形中增加了其消费的可能性。
对面昔日全球最贵街道亦“降格”
时代广场的现况折射出市场环境的变迁。正如吴天海所指，来港旅客消费模式转变，如今消费热点多集中于九龙广东道一带，尖沙咀与旺角成为旅客主要活动区域。因此，集团也将业务重心放在广东道海港城商场。
进一步扩大视野，时代广场周边昔日繁华的街道面貌已大不如前。商场对面的罗素街，曾经是全球最贵的商业街、奢华品牌首选地，整条街可以说是珠光宝气。然而，高端定位如今似难维持，街道开始“降格”，逐渐被化妆品连锁店、手机配件店及货币兑换店取代，普遍租值大幅蒸发九成。
例如一家四层高的舖位，近期由本地药房以一百余万月租承租，相比十年前意大利内衣品牌750万港元月租，跌幅超过八成。而罗素街金朝阳中心的地舖，于2022年5月由“变形金刚”主题餐厅租用，现由富途证券以约140万港元月租承接，但仍远低于高峰期BURBERRY每月880万港元的租金水平。
此外近一两年间，罗素街也出现售卖低价产品的本地家品店“天上野”，租金仅约20万元，重返“沙士”水平。据戴德梁行数据显示，2023年罗素街租金同比下跌46%，每呎只有1430港元，甚至低于尖沙咀（每呎1607港元）。街铺经营尚且困难，商场面临的挑战自然更为严峻。
“苹果倒数”不再 街头Busking绝迹
时代广场自1994年开幕至今，已在香港屹立三十一个年头。它曾是铜锣湾最大型的商场，甚至被誉为港岛商场“一哥”。其中最令人印象深刻的，莫过于每年除夕举办的“苹果倒数”活动。该盛事当年每年吸引逾十万人亲临参与，不仅是亚洲最受瞩目的跨年活动之一，更获电视台现场直播，其倒数场景往往成为元旦日报纸的头版图片。
然而自2014年除夕起，苹果倒数停办，从此时代广场不再如往年般瞩目。此外时代广场外围曾经广受欢迎的busking（街头表现）热点，许廷铿、谢霆锋、王菀之等艺人均曾在此演出。可惜其后时代广场入禀申请禁制令，禁止表演者在大厦公共空间进行街头表演，指街头表演不属“静态康乐活动”并于2020年正式获批，自此时代广场对出街头表演亦成为历史。
一同走进历史的，或许还有那个曾经珠光宝气、天价租金、大做自由行生意的“购物天堂”。时代广场周边的繁华商业区，如今大量名牌商户已经黯然退场。
值得留意，时代广场与海港城同样拥有长达999年的地契，时间固然悠长。假如时代广场不急起直追，香港璀灿桂冠又少一粒明珠。