银主盘成交急增　投资者“捞底”扫货　今年楼市会见底吗？

近来很多朋友问笔者：“蔡生，这几年楼价跌了不少，楼市是否已见底，可以入市吗？”我回答：“如果是自住用途，应该是入市时机了，因为租金开始要比供楼利息高一点，与其白白交租给业主，不如储够首付买楼自住。”笔者重申，之所以支持用家自置物业，是因为这个行为也属于勤奋储蓄的表现。但是不鼓励他人炒卖住宅，高楼价影响民生，难免产生民怨。楼市最好是平稳健康发展，政府能顺利卖地增加库房收入，市民又能够负担得起楼价，让楼市保持一定的流通量，既可帮助市民安居乐业，又可支援经济进一步复苏。

笔者发觉越是多人问楼市，代表越多人对置业有兴趣，买家开始多起来，市道就会开始旺起来。和以往不一样，住宅市场的银主盘并没有想像中多，近3.8万个银主盘只需要楼价回升几个百分点，就可以消除几千个。或许大家会感到疑惑，银行不是有很多坏帐吗，怎么还说楼市开始兴旺？是的，银行的确有许多不良资产，可并非住宅物业，是工商物业，这个市场比较严峻，因此大家看到的报导都是中小财团和物业投资者财困，甚至被银行收楼接管的消息，但是这些毕竟还是属于少数，没有对普罗大众和民生市场造成太大影响。另一方面，尽管银行坏帐多了许多，但公布业绩时，他们仍然是最赚钱的行业之一。

不知道有没有起到一点作用，笔者近期常对银行提出，工商舖市场出现的不良资产像是一个癌症病患者，能医治的尽力医治，能帮助的尽量帮助，协助他们渡过难关；如果是不能救治的，即未能医治的末期患者，就尽快处理出售，以免拖拖拉拉，变成息叠息、利叠利，欠债愈来越多，财困愈陷愈深。从近期银主盘成交急增的情况观察，终于见到银主作出果断清货行动。工商物业市场和大额物业的折让较大，引来“亿亿声”成交个案此起彼落，悲观者看到的是大跌6成至7成的银主盘劈价个案，甚至踩多一脚“低处未算低”；乐观者见到的却是另一番景象，投资者正在“捞底”扫货。

银主盘大幅减少　银行应积极承造按揭

今年工商物业贷款趋势呈现利率下降、按揭成数提高和政策放宽的特征，有助于减轻企业资金负担和提高置业意愿，市场活跃度因而有所提升。但是近日同业拆息（Hibor)突然升高，执笔时Hibor高达2.8厘左右，以工商按揭利率一般在H+1.3厘至1.5厘之间计算，供楼利息又回到4厘以上，加重了业主的负担。希望下月份美国减息，香港同业拆息也可以有所回落，如果H息保持在2厘以内，市场还是可以接受。无论如何，近日银行肯将银主盘大幅减价促销是一件好事，同时亦希望银行间互相积极承造工商按揭贷款，无论是自己银行的还是其他银行的物业贷款申请，都要争取批准申请，在互相支持的骨牌效应下，将不良资产转为优质资产，更加激活工商市场交投。

目前银主盘均肯割价出售，笋盘迅速被市场吸纳，意味著未来银主盘的存量将越来越少，当有一天银主盘被扫清，各位认为业主们还会大平卖吗？答案当然是不会。今天工商市场仍处于黑暗时刻，但相信黑暗的尽头是黎明，曙光离我们已不远。一个如此被追捧的城市，拥有优越的制度和独特的地位，其他城市人口萎缩，香港却不断增加，刚需胜于一切，这里要人有人，要钱有钱，还缺甚么？缺乏信心吧，香港人总是一窝蜂，今天股市蓬勃，大家蜂拥炒股；明日楼市复苏，难保不排队买楼。反正银行里大把钱，近年来越存越多，并没有流走迹象，逾18万亿港元的天文数字，假如有一天，有5%流入楼市，会让大家目瞪口呆！

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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