传统物业管理以人手巡查为主，然而，面对楼宇老化、人手短缺及成本上升的多重压力，现有模式渐见局限；加上居民对优质生活环境的期望持续提升，转型升级实势在必行。

管理逾20个出租屋邨的香港房屋协会（房协），近年积极推动数智化转型。有别于零散引入个别科技工具，房协从整体策略出发，制订企业创新路线图，以“全局规划、方向聚焦、资源优化、高效推进”为核心，将各自为政的科技应用加以整合，转化为具协同效应的管理能力，从根本重塑物业管理模式。

在日常物业管理层面，房协制订“4S”数智化核心框架 - Safe（安全）、Simple（简便）、Social connection（社区连结）及Sharing（共享），作为各项科技应用的原则。无论人工智能、物联网抑或机械人技术，目的皆在辅助前线工作、提升服务质素、深化社区连系，让科技真正服务于人。

房协的数智化转型，并不止于技术升级，更是贯穿营运模式与服务理念的深层变革，驱动传统屋邨迈向更智能、更以人为本的未来。

COPA汇聚数据要素　从被动维修到主动防患

数智转型的基础，在于建立一个统一协同的数字底座及中央管理系统。房协即将推出的“物业及资产综合平台”（COPA），把辖下各屋邨的维修记录、设备状态，以及物联网感应器数据统一汇聚，促进数据资源开发与利用，支援例如水浸侦测、升降机状况监察及机房环境等实时监控。平台更引入BIM及GIS技术，将维修记录直接映射至三维建筑模型，让管理人员一目了然，掌握问题位置与历史脉络。更重要的是，COPA可透过机器学习分析累积数据，预测设备故障风险，协助管理处提前安排维修，让物业保养从被动应对转为主动防患，有效延长设施寿命，提升整体管理效益。

“人工智能+物管”多元场景落地　屋邨安全维护全面升级

在日常安全监察方面，房协深化“人工智能+物业管理”应用，由地面延伸至高空。巡逻机械狗配备具身智能系统，能在屋邨自动巡视，透过AI影像分析自动识别防烟门未关妥、不当吸烟及居民跌倒等情况，并即时通知前线人员跟进。配备边缘智能（Edge AI）技术的镜头则持续监测高空掷物及跌倒事件，一旦事故发生即触发警报，切实做到风险早识别、早预警、早处置。

外墙及高空设施维修方面，配合低空经济发展，定期以无人机进行巡检，透过影像辨识系统自动识别裂缝、渗水及剥落等问题，并在3D建筑模型上标注位置与严重程度，省却大量人手高空勘察工序，显著提升楼宇安全管理效率，亦为城市更新的持续推进提供有力支撑。

至于日常维护方面，同样配备具身智能系统的清洁机械人，能以电脑视觉侦测各处的清洁状况及人流密度，自动调整清洁路线，省却人手指派的程序；另外，洗手间清洁机械人则配备高达100 TOPS (每秒100兆次运算) 的AI运算能力，对每个角落进行全方位清洁。

由地面巡查至高空侦测，房协多元化的物业场景，为各类具身智能技术提供理想的试验和应用土壤，有助相关技术对接社区。

HS Living夺设计奖　AI接待员服务居民

在便民服务方面，房协推出一站式手机应用程式“HS Living”，整合屋苑通告、会所预约、商场优惠、数码门匙及“智方便”访客登记等功能，并设有大字模式及语音导航，方便长者及有特殊需要的住户使用。程式今年更获得国际“iF设计大奖2026”，肯定了其以人为本、畅通无阻的设计。

管理处前台亦引入了新帮手。房协为屋苑管理处设置AI接待员，能以自然对话方式即时解答居民查询及提供相关资讯，背后采用大型语言模型（LLM）及检索增强生成（RAG）技术，将通用大模型与行业专用场景结合，辅助查询分流与资讯检索，有效提升回应效率与一致性。前线同事在需要时亦会在场协助，让科技真正成为连结居民的桥梁，而非制造新的距离。

为照顾行动不便或需要搬运物品的居民，搬运机械人“力王”配备AI路径规划系统，使它能在楼梯间识别障碍物并自动避让，协助长者及有需要的住户安全运送物品，体现适老化、无障碍及以人为本的服务导向，进一步实现具身智能与社区的深度融合。

居民共创、初创试验，构建创科生态

房协的转型思路，不止于引入工具，更致力推动科技创新与产业创新深度融合，将前沿技术成果切实转化为管理效能，培育可持续的创科生态。

在社区连结方面，房协邀请住户参与科技设施的规划与设计，为搬运机械人的外形及屋苑风力发电系统的布局等提供意见。“AI打卡挑战”、机械人征名比赛及AI运动班等社区活动亦邀请长者与学生一同参与，提升居民的数码素养，让新科技融入日常生活。

共享层面，房协与数码港成立全港首个以房地产科技为主题的共享工作室，至今已吸引27间本地初创公司进驻，在房协屋邨、工地及管理物业等真实场景测试方案，涵盖建筑安全监测、外墙耗损检测及智慧停车场管理等领域，为创新成果转化提供示范场景。

房协亦与岭南大学合作开发GeoAI蚊患预报系统，结合智能灭蚊灯数据、气象资讯及地理资讯系统，生成“蚊患风险指数”与“蚊患风险地图”，协助前线同事有效安排灭蚊工作，提升基层治理及公共卫生风险防控能力。

发展新质生产力　缔造以人为本的智慧社区

数智化转型的挑战不在于引入崭新技术，而在于重塑既有流程，并改变团队的思维。从依赖纸本工作单迈向跨系统数据协同，从事后修补进化提升至预测性维修，这场变革颠覆了传统物业管理的运作逻辑，让前线员工从繁琐的程序中解放出来，腾出更多时间服务居民。

展望未来，房协将继续发挥“房屋实验室”角色，以场景创新推动房地产科技落地，培育物业管理新质生产力，为居民缔造以人为本的智慧生活社区。其未来方向可归纳为几个重点：

• 以数据为核心，推动由被动管理走向预测性及主动营运
• 建立统一数码平台，打破系统孤岛
• 广泛应用AI、物联网及机械人技术，提升营运效率与安全水平
• 由单一服务提供者，转型为打造居民生活体验的社区营运者
• 以开放创新模式，联动初创、学界及业界，共建房地产科技生态圈

在一系列策略推动下，房协不仅为物业管理带来深层变革，相关经验亦为业界提供数智化转型及高质量发展的具体示范，并有助香港推进智慧城市建设及北部都会区发展，进一步融入国家现代化建设大局。

（资料及相片由客户提供）