供楼息特价时段玩完　楼市审判日　还看9.17

过去3个月，本港拆息先急跌再攀升。这种短期内走势剧，可以说是历史少见。随著拆息急剧变化，相信一众业主心情亦经历了不少转变。5月初，逾千亿元资金流入香港，推动拆息拾级而下。到6月中，作为拆息按揭（H按）参考的1个月拆息，低见0.52厘，较4月底时的3.953厘，大跌3.9厘，业主供楼负担大为减轻。

可是从6月底开始，金管局多次承接港元沽盘后，本港银行体系结余，由超过1,700亿元逐步缩减。当银行体系结余跌穿600亿元，1个月拆息快速攀升，更在周二（19日）升穿2.5厘，较低位抽升约4倍之外。更加重要一点，就是以Ｈ按借取按揭的业主，再次需要以封顶息3.5厘偿还款项，实际供楼支出再度增加。假设借款500万元，供款年期为30年的业主，每月供楼开支又重上至超过2万元。难怪有意见指出，H按特价时段已结束。

Ｈ按有优惠期　源于特朗普关税战

这段为期只有3个月H按特价时段，源自美国特朗普发动的关税战。当4月中美双方宣布，对双方产品互相征收高额关税，引发美国股市﹑汇市及债市急跌。投资者将资金从美国资本市场抽走，转泊入风险较低的亚洲市场，香港亦得以受惠，港汇触及7.75强方兑换保证水平。5月初，金管局多次承接市场上美元沽盘，将超过1,200亿元资金，注入香港银行体系结余，银行体系结余“水浸”有助拆息回落

在5月20日，1个月拆息跌穿1厘，由于香港大部份业主。采取拆息按揭计划，该计划实际利率，为1个月拆息加1.3厘。当拆息回落供楼负担自然减轻，至于实际支出减少幅度，当时中原按揭董事总经理王美凤指出，若以按揭年期30年，平均按揭金额为500万元计算，每月供款开支为19,138元，与5月初时以封顶利率（3.5厘）相比，业主供款开支减少3,314元，减少幅度达到14.8%。其后拆息进一步下跌，今年6月中更低见0.52厘，2业主每月供款金额减少至约1.8万元。

当拆息回落时，本港楼市交投较以往活跃。5月份一手成交宗数，环比增加4.3%至1,665宗。6月时一手成交宗数，进一步增加至2,140宗，环比增幅达到28.5%。不过7月份一手成交宗数，却环比下跌13%至1,813宗，整体而言仍然高于4月水平。

联储局企硬　资金转流出香港银行体系

这段H按特价时段来得急，去得亦相当急。由于美国联储局采取较保守态度，以评估关税措施对当地通胀的影响，以及美国资本市场多次挑战高位，促使投资者将资金重新泊入美国资本市场。加上港美之间息差拉阔，资金逐步流出香港银行体系。银行体系结余由5月初时超过1,700亿元，逐步缩减至不足的540亿元。

随著银行体系结余，逐步由“水浸”变成“水退”，加上8月为企业公布中期业绩期，上市公司需要资金派发中期息，再加上内地投资者持续透过港股通购买港股。银行为应付结算需要，倾向保留资金。相关因素推动港元拆息快速攀升。

港元拆息进一步上扬，周三（20日）1个月拆息升至2.85厘，并且是连升6日。业主的供款利率，企硬于3.5厘封顶利率水平。同样借500万元﹑分30年偿还，每个月还款为22,452元，较6月中时还款额增加4,418元或24%。

拆息上扬亦带来其他影响。港美两地息差收窄，触发港元套息交易减少。港元汇价亦逐步从7.85弱方兑换保证水平回升，近日更回升至7.8附近徘徊。

市场人士称息口回升属预期　1个月拆息料升穿3厘

经历这段历史上罕见的拆息波动期后，目前市场人士最希望知道，未来息口会否再次下跌。上海商业银行财资业务处研究部主管林俊泓指出，近期套息盘斩仓情况加剧，交易量为平时的1至2倍，以致港汇及拆息大升，同时相信很快便见3厘，港汇则有机会升上7.77水平。但预期在美国9月减息，以及斩仓活动，难长久持续等因素下，年内1个月拆息将较多时间处于2厘多水平。

经络按揭转介首席副总裁曹德明认为，1个月拆息有机会挑战3.5厘水平。意味H按息率将处于封顶水平一段时间。不过他预计美国最快年内减息，拆息有望跟随回落，不排除本港银行减最优惠利率（P）。届时按息或再度回落。

王美凤则认为拆息回升，有助港美息差收窄，令套息诱因减退。而今年本港吸引资金流入，银行存款增幅明显，同时贷存比率低企，预期年内拆息水平，仍低于5月前3厘几至4厘水平。

拆息回升打击楼市复苏？　王美凤派定心丸

拆息回升会否影响本港楼市复苏情况？王美凤指出联储局即将减息，届时美国息口回落，将有利拆息向下。同时预期年底前本港银行最优惠利率（P），及H按封顶息将有望下调，减幅或达0.25厘。由于按揭利息仍处减息周期，故此相信利率正常化，对楼市影响不大，无碍复苏步伐。

其实目前投行分析师，对于本港楼价前景仍然采取较保守的态度。摩根大通先指出，银行体系结余持续回落，1个月拆息重上2厘属预期之内。同时按目前远期合约收益曲线显示，今年底1个月拆息约为2.5厘，2026年4月为2.8厘。

摩通指出目前香港住宅租金回报率约为3.5厘，当供楼利率在3厘或以下，促使投资者录得净租金回报率达到0.5厘以上，才会吸引持续套利活动。摩通相信出现有关情况，或需要等待美国减息多于0.5厘才会发生。

摩通又表示，维持香港楼价在2025年下半年大致平稳，以及2026年上升3%至5%的预测。

摩通又表示，未来市场人士要关注于9月17日发生的2件关键事件。首先是特首李家超，将于当日发表新一份《施政报告》。目前市场流传的潜在措施，包括推出“购房通”以便利内地居民在港买楼，以及放宽印花税安排等。

另一项关键事件，就是联储局将于美国时间9月17日公布议息结果。摩通预期当局届时将减息0.25厘，届时香港银行亦会降低最优惠利率。

不过摩通亦指出，因应购房通及减息均属于预期之内发生的事件。除非政策规模超出预期，否则参考历史往绩，当减息预期在消息作实后，地产股会出现短线沽压。

摩通于报告内又指出，若1个月拆息升穿3厘，将对地产股构成下行风险。在香港主要地产商之中，除了新世界（0017）外，恒地 （0012） 对息口最为敏感。每当利率下跌1厘，恒地融资成本就少12亿元，同时指出新世界及新地（0016） 的融资成本，分别减少9.19亿元和8.11亿元。

摩通又表示因应未来派息的能见度，在收租地产股中较看好太古地产（1972）﹑恒隆（0101）、九置（1997）和领展（0823）。在发展商中较看好恒地和信置（0083）。

拆息回升　龙头行汇丰加定存息

另一方面随著拆息上扬，银行又开始推出较高息的存款计划，以吸纳资金。作为本地银行龙头的汇丰，将3个月港元定期存款利率，增加30点子，高端理财客的新资金，最新享有定期存利率为1厘。一般客户享有的定期存款利率，则为0.8厘。

不过有券商关注，本港息率上升过程中对银行净息差的影响。高盛发表报告指出，当同业拆息上行至正常化，与美国联邦基金利率息差将缩窄，下半年将是银行净息差最弱时期。可是随着拆息回升，银行净利息收入﹑整体收入和拨备前盈利，将于明年上半年起呈现复苏，预料在今年下半年，本港银行平均拆息处于1.8厘水平，在2026年至2027年拆息平均在2厘至2.5厘水平。

高盛进一步指出，本港银行同业拆息从5月开始下行，侵蚀银行净息差，可是银行股价仍然具韧性，反映出市场人士似乎已消化拆息较低的利好因素，包括手续费收入增加﹑信贷成本下降，以及贷款需求回升等。

不过高盛对银行股仍然维持审慎态度，只有汇丰（0005）获得“买入”评级，未来12个月目标价为110元。同时给予东亚银行（0023）“沽售”评级，目标价为10.5元。