新田科技城|香港科技园构建20公顷创科园区 CBRE任顾问提业界意见

政府致力发展北部都会区，去年施政报告提及拨出约20公顷土地予香港科技园公司（简称科技园公司）发展为科技园区，科技园公司亦委任国际顾问公司世邦魏理仕（简称CBRE）为项目的商业、营运及投资模式首席顾问，并积极向不同市场持份者收集发展意见。项目正在规划阶段，《香港01》最近邀请两位项目负责人接受访问，分享新园区项目的最新进展。

根据政府规划文件，新田科技城连同落马洲河套区共提供600多公顷土地，约一半（约300公顷）将用作创科用地，提供约7,500万呎的总楼面面积，相当于17个香港科学园的规模。其中，政府将约 20 公顷用地交由科技园公司发展及营运，目标将之打造成初创公司、大型及先进创新企业的启动平台。

新园区设施助本地科研试生产

香港科技园公司首席幕僚长吴子慧指出，在约 20公顷的新创科用地中，其中占地2.5公顷的土地为第一期发展项目，以满足业界对创科空间的殷切需求，协助企业将创新意念转化为产品。“目前科学园缺乏小规模生产空间，只专注于研发和初步的成果转化，而新田科技城正好填补这个空白，提供中型的厂房和试产设施，帮助本地科研界在香港进行试验生产。”

她解释，新园区将建构创科产业链，把研发、零件供应、生产设备、软硬体整合、产品测试认证、包装物流等各个环节汇聚在一起，涵盖人工智能、大数据、生命健康科技、新能源、微电子、乐龄科技、先进制造等领域。“以制作病毒检测套件的初创企业为例，它们可以在园区附近获取原材料、生产制造、实验室测试与认证以及物流配送等支援，大幅缩短产品从研发到上市的时间。”

至于地理优势，她表示，由于新园区邻近深圳皇岗及福田，企业在香港完成试产或产品原型(prototype)后，可轻易对接深圳等内地城市开展大规模生产及产品出口，同时将知识产权留在香港，为日后进军国际市场做好准备。目前，科技园公司已与合作伙伴接洽，探讨建立所需的 GMP 生产设施和人工智能超算中心等，以支援从生产到“人工智能+” (简称AI+)应用的产业发展。

推动私营参与打造跨境创新枢纽

世邦魏理仕（CBRE）香港估值及咨询服务部主管郑亥延表示，该公司受委为项目商业、营运及投资模式的首席顾问，透过“参与意向”（Interest to Participate, ITP）主动接触潜在投资者，并就财务模型、土地条款及市场推广向科技园公司提交优化建议。“新园区是香港探索公私营合作创新模式的试点。透过引入私营伙伴共同开发、投资及营运，可望为政府与企业创造双赢。”

她举例，香港对“AI+”及生物医药研发需求殷切，本地制药企业若持有香港专利并标示“香港制造”的药物，其售价可高于内地开发产品，形成竞争优势。若科技园公司为进驻公司提供相关平台，既可提升园区价值，亦能吸引高增值产业进驻。

市场关注北都配套与长远规划

政府预计新田科技城可容纳14.7万人口，创造超过16.5万个就业职位，其中超过 12 万属创科岗位。投资者因此关注园区的实际需求与租金水平，忧虑若北部都会区写字楼租金远低于市区，投资收益或未如理想。她建议，科技园公司应先善用白石角科学园现有逾 2,400 家创科企业的基础，扶持具潜力企业北移，同时与私营发展商合作，以规模经济压低建筑成本，兼顾发展与收益。

不过，目前政府尚未公布完整的城市发展蓝图，部分投资者忧虑住屋供应或追不上职位增长，导致人流不足、子女教育和居住配套匮乏等问题，出现“职住失衡”风险。郑建议，政府应允许在创科专区预留员工宿舍，并逐步增建住宅单位，同时配套一体化交通、教育、零售及医疗设施，以支援人才与家庭需要。

她补充，新加坡裕廊集团（JTC）的产业园、上海张江高科技园区等成功案例，均由政府或半官方机构以低价供地、企业自建先进设施并积极全球招商，形成高效率的公私营合作模式，香港可借镜有关经验，加强向海内外资本推广新田科技城与香港科学园。同时，政府应考虑提供财务上的诱因，并公布清晰的五至十年发展路线图与时间表，为投资者提供股权投资、联营开发及租赁经营等多元选项，增强政策确定性与市场信心。