惠誉评级亚太区企业评级董事石露露表示，中国房地产市场或将维持缓慢下行态势，整个行业还在探底的过程中，尚未触底。

房地产尚未触底

石露露指出，内地一季度楼市量价均呈现回稳态势，延续了自2024年9月26日政治局会议以来房地产市场的回暖。然而，4月份开始，新房的销售额、价格均回落至下跌区间，6月开始下跌幅度进一步扩大。而这已经考虑到销售结构变化的影响，实际新房价格下跌的幅度可能更大。

二手房方面，价格的环比降幅自4月开始也持续扩大，一线城市亦未能例外。这印证了惠誉此前的观点：年初房地产复苏趋势的可持续性仍存在不确定性。

明年房地产行业销售额可能继续下滑

惠誉此前发布了一篇基于人口变化趋势、城镇化放缓、拆迁、改善需求等假设得出的中长期房地产市场需求报告，我们预计中长期中国每年的平均新增住房需求约为8 亿平方米，其中新建商品住宅可满足 6 亿平方米需求，而保障性租赁住房和待售、待租的空置住宅将满足剩余需求，这也意味著相对于2025年预期销售面积还有15%-20%的下降空间。

石露露展望2026年时称，惠誉认为房地产行业销售额可能会继续下滑，因为整个行业仍面临诸多结构性挑战，包括人口结构变化、未售库存高企、就业环境不明朗以及购房者住房支付能力较低。

她又指，短期房价大概率延续“窄幅波动、分化修复”的态势。从区域上看，三四线和弱需求区域价格下探的压力更大。从产品类别上看，高端和改善类住宅更具韧性。这源于购房者对改善居住品质的追求，也体现了购房者对优质资产抗跌性的预期。

难单靠地产行业政策 扭转当前市场局面

石露露续称，单靠地产行业的政策很难扭转当前市场局面。目前来看，在融资端、限购、限售方面的政策已经几乎都已放开，后续这些政策还会持续完善，LPR也还有下行的空间，但这些政策的作用主要还是在给予购房者信心。房地产市场仍然存在改善需求，居民对好房子有期待，但预期尚未到底，更多购房者还在观望。

她又指，以上提到行业的痛点在于人口结构变化、未售库存高企、就业环境不明朗以及购房者住房支付能力较低。因此，我们认为整个行业的稳定需要一揽子政策来解决现有的这些痛点，包括对经济的提振、就业环境的改善、有效去库存等。这会是各个行业之间、政府和企业之间、企业和百姓之间不断博弈的过程，需要一定的时间。我们认为，行业实现真正的止跌企稳仍需时日，需等待经济、消费和市场预期逐步形成良性迴圈。

另一方面，基于政府积极面对的态度，政策层面会不断地优化、刺激，我们判断整个行业不会再像过往几年有大幅的滑落，更有可能是平稳的每年单位数的下行。

石露露又预期行业分化会持续，头部企业的市场份额也会继续扩大。“卷产品、竞品质”在目前的市场下不可避免，这符合购房者需求的转变，也符合中央强调“好房子建设”的政策。