在香港灾难史上，大埔宏福苑的火灾无疑是最沉重的一页。160条宝贵生命的逝去，数千名居民失去家园，这场惨剧留下的不仅是物质损失，更是难以愈合的心理创伤。面对如此深重的人道危机，如何科学、公平、高效地开展灾后重建，不仅关乎物理空间的修复，更牵涉千百个家庭的未来命运。社会各界都在急切寻找解决方案。

该方案要在技术可行、财政承担、居民心理创伤及制度创新之间找到一条“总和方案”。单一传统模式难以应付当前局面，在公帑合理使用、业主权益保障与人道主义救援的三角拉锯中，我们必须跳出框框，寻找一条能够快速止痛、清晰退场的“第三条路”。

重建困境：难兼顾“公义”与“效率”

宏福苑作为资助出售房屋（居屋），业权分散于近1,700多户业主（部分单位已补地价转为自由市场物业），重建涉及复杂的利益协调。传统方案主要包括结构修葺、原址重建及政府收购业权三种。

结构修葺方案可行性低。火灾持续超过43小时，高温长时间焚烧已损害主体结构。更关键的是让居民返回惨剧发生地居住，将持续触发心理创伤，不具备操作可能性。结构修葺虽看似“节约成本”，实则在技术与人本层面皆不可取。

原址重建虽能保留社区地理连续性，但操作难度极高。1,700余户业主利益诉求多元——有自住、有出租、有已补地价、有未补地价，对重建时间、费用分摊、户型设计等存在巨大分歧。目前缺乏具有法律授权与公信力的业主组织作为谈判主体，市建局或房协亦难以介入协调。其次，即便达成共识，重建周期比较长，期间居民需长期安置，不确定性将极大地加剧焦虑。

由政府动用公帑直接收购所有单位，虽可快速终结产权纠纷，但居民产权情况复杂，难以对单位进行定价，是收购业权的一大挑战。目前援助基金中的所有捐款，如果全数用作收购逾千户单位，每户只有百多万元，难以满足业主期望。而部分原居民希望得到长期居所，而非一次性现金补偿，这也增加了方案的复杂性。若由政府动用公帑按市价收购，将面临巨大的道德风险与法理争议：为何纳税人要为私人物业的灾害“包底”？这会否构成极坏的先例？另外，宏福苑中未受直接火灾波及的“宏志阁”，若不被纳入收购范围，其住户面临社区设施失衡、安全管理复杂及资产贬值等难题，也将制造新的社会问题。

从技术、财政到社会情绪现实可见，单一传统方案不是不可行，而是不足以构成兼顾“公义”与“效率”的“整体答案”。 灾后居民不只追求“有瓦遮头”，而是希望有清晰可预期的时间表、可理解的制度安排，以及对失去家园与亲人的基本尊重。

破局之道：“置换+现金”方案

基于上述困局，笔者建议引入“市建局”与“香港房屋协会”（房协）合作作为执行主体，实施一项创新的“居屋置换+现金”双轨计划。这不是简单的赔偿，而是一次资产与生活的“平移”。推行“业权置换”计划，不直接动用公帑大规模收购，而是利用市建局的业权置换机制及社会捐款作为杠杆，将重建选址转移至大埔原区或北部都会区邻近地点，新建房协居屋/专用屋邨专供宏福苑灾民申请。

具体而言：对于未补地价单位，新单位同样无需补地价，转让限制照旧，视为资助房屋延续；对于已补地价单位，新单位视为自由市场物业，可补地价后自由转售。

此方案保证业主权益延续，避免复杂计算及法律争议。相比原址重建，能够显著减少等待时间的不确定性——政府可协助房协在大埔原区寻觅合适熟地，若原区熟地确有困难，也可将目光放大到毗邻大埔或北部都会区尤其古洞或粉岭一带，当区已有大量土地平整及基建工程，新建房协居屋/专用屋邨从规划到入伙，若优先处理审批流程及采用先进方法建造，有望可在四年内完成，让居民短期内有清晰路线图。资金方面，目前的捐款总额应足以支付重建的建筑费用，而无需让居民有额外负担，亦无需动用公帑。

对于希望获得现金或不愿继续置业的业主，方案提供“现金计划”选项。金额由“土地残值”加上“户均社会捐赠份额”组成。社会各界已为宏福苑灾民筹集约34亿港元善款，若按1,700户平均分配，每户可获得约200万港元善款现金。加上土地残值（视个别单位是否补地价等情况而定），为无力或不愿继续置业的灾民提供了明确、有尊严的退出机制。

兼顾边缘：保留社区人情味

对于未受火灾波及的“宏志阁”，方案建议参照市区重建条例中的强制收购门槛，若有八成以上业主同意，可将整栋楼宇纳入业权置换计划。虽然宏志阁未受火灾直接摧毁，但其依附的社区主体已不复存在。将其强行保留在原址将形成“社区孤岛”。因此，应允许宏志阁业主自愿选择纳入上述“居屋置换”或“现金”方案。这不仅是人道考量，从城市规划角度看，收回整个宏福苑地盘进行统一重新规划，其土地价值远高于零碎发展，符合公共利益。

宏福苑周边商户是社区生态的一部分。政府应对协助影响商户提供租金减免，助其渡过难关。更具前瞻性的做法是，在新建的安置屋苑中，预留商业楼面，并给予因为宏福苑而受影响的附近商户（例如广福商场及街市）一项“优先投标权”。这不仅解决了商户生计，也能让老店继续服务老街坊，保留社区的人情味与集体回忆。

公布路线：减少不确定性

居民今天最焦虑的不只是“住哪里”，而是“要等多久”。任何创新方案都需要配合清晰的时间节点及路线图。居民需要知道选择两种不同方案的具体情况以及时间节点，重建路线图宜在最短时间内清晰公布，包括完成落实重建选址、重建需要的工期、以便完成居民意向调查（实物置换／现金计划），同时确保所有受灾户获得中长期过渡性房屋供应。​​居民便可以根据自身年龄、家庭、职业和经济条件，作出清晰抉择，减少因资讯不明与等待无期而引发的二次创伤与社会矛盾。

这是一场与时间较量的赛跑。灾民在等，社会在看。透过创新的业权置换方案、清晰的时间表与具人文关怀的异地重建，既能保障受影响居民的合法权益，又能确保公帑运用合乎公义与社会期望，我们期待政府能打破常规，尽快落实重建方案。让宏福苑的居民知道，虽然旧家已毁，但香港社会依然会为他们撑起一片遮风挡雨的瓦顶。这不仅是对1,700户家庭的交代，更是对香港社会治理能力的一次关键考验。重建之路虽艰，但方向既明，步履可期。

作者刘畅博士是“香港新方向”总召集人，香港人才创业者协会执行主席。

文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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