工厦㓥开过百份拆售“迷你仓花” 买家无获注册业权 证监发警告
香港人钟意买“砖头”，连迷你仓这块“迷你砖”都有人买。有公司五年前将一个工厦单位，㓥开100多份、每个12至20呎的业权，拆售迷你仓，大赚4000几万元，之后再推出“迷你仓花”，卖未建成的仓。2022年，有人用了58万，买20平方呎的仓花，呎价媲美九龙站上盖豪宅。职员销售时称2023年交楼，但合约则写明2030年才完成交易，买卖合约签订后，业权亦无在土地注册处上注册。
证监会警告，拆售迷你仓和买卖迷你仓花，是可疑投资产品，涉集体投资计划的某些特点，但未获证监会认可向香港公众发售，提醒投资者要保持警惕。
6600呎工厦改建变迷你仓 “单位”20呎
迷你仓公司“百宝库”，2020年将全层6600呎的葵涌生兴工业大厦单位㓥开123份，用作卖迷你仓，平均每个单位售价为45.8万元，推出不久后售罄。百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
所谓“单位”，是实用面积12呎或20呎的储物柜，即是大约只有18或30张A4纸这么大。
买家除了要支付数十万，日后要自用，每月要先交100多至300多元管理费，亦可选择以每月1900元，把迷你仓租给回给百宝库，或者自行租给别人。
工厦单位市值约600万 变迷你仓赚4000多万
本身这工厦单位，是创办人梁嘉涌的父亲的物业。1980年代用190万元买入，2020年改建做迷你仓。梁嘉涌说过，改建用了过千万，全层迷你仓卖出，“百宝库”收到5633万元，即卖迷你仓都净赚4000多万。
这样好赚过直接卖楼很多，如果直接卖，现在单位的市值约为600万元。
对梁嘉涌来说是大赚，但对小业主而言是蚀本投资，有人在2020年用91.6万买入两个迷你仓，2024年底用57万卖回给百宝库，跌幅达三成七。
“迷你仓花”三年未建成
2021年，百宝库买了同一幢工厦的另一层单位，改装做迷你仓，㓥开61格，这次就不是卖“现货”，而是未起好就开卖“仓花”，到现在都未建成。
陈女士（化名）2022年11月，用58.2万元买20呎“迷你仓花”，付了30万订金。其余尾数要2026年至2030年，每月供款6000元。
陈女士本身租开迷你仓，觉得有个自己仓不错，见到负责人经常受访，认为公司可信。
加上职员推销时，口头说迷你仓快将建成，眼见过多几个月就有新仓用，很快就决定买仓。 但去到原本承诺可以用的2023年，百宝库就说疫情影响施工，只向陈女士付了三个月的租金，就没再联络陈女士。
单位重门深锁 事主欲取消交易被拒
记者上去看过，单位重门深锁，门口只有一块白板手写“工程中”，门外还有不少电线未接驳。陈女士说，“无缘故不见了几十万，当然很不开心。追租时没反应，觉得好似陷入了一个骗局。” 陈女士曾经向梁嘉涌提议取消交易，并退回订金，但被拒绝。
梁嘉涌曾于电话中向陈女士表示，她不是业主，只是一个“签了必买必卖合约的准买家。”
执业律师谢天良检视过合约条款，说合约写的是买家要供完款付了钱，才算是完成交易，即可去到2030年才交楼。谢天良说，合约没写明2023年3月就会建好这个单位，可以使用，连可供出租也没写得很清楚，合约只写明会有一个租金回报率。
百宝库则称，不会去到这么迟才交楼，说会在2026年底前拿到屋宇署的入伙纸，就可以交楼，称在消防处、屋宇署及地政总署的申请，已进入“最后阶段”。
屋宇署及消防处：2021年已批建筑图则
未取入伙纸 因承建商自行停工
这说法与政府部门回复《香港01》有出入。屋宇署及消防处均称早在2021年10月就批准了建筑图则，而2022年地政总署都批准了单位用作“仓库”。未取到入伙纸，是因为承建商2023年4月，通知了屋宇署会开始工程，隔了两个月就停工。
拉锯两年，百宝库没法如期交楼花，最后在2025年12月安排陈女士不用补钱，换一个现成的迷你仓，双方已达成协议、“妥善处理”。
律师无为“迷你仓花”买家注册文件
买“迷你仓花”其实同买楼花一样，签订了正式买卖合约，就算未找完尾数，律师都要在一个月内，去土地注册处注册文件。
不过《香港01》发现，卖方律师至今没为“迷你仓花”任何买家，在土地注册处注册合约，从公开文件上见不到陈女士的签约纪录。
土地注册处表示已注册的文书，比起在之后注册或者未经注册的文书，在法律上有优先权。如果有人没注册，之后有人再买了物业，无注册的买卖合约会无效。
专责处理物业买卖的律师谢天良说，就算没到土地注册处注册文件，买卖合约本身都有效，但是不注册的话，就变成如果有第二份合约，即是最坏情况是再卖多一次，到时候如果别人的合约先行注册，这一份合约就变成利益会受损。
处理这宗买卖的律师，是由卖家委托的。谢天良说，律师都要保障双方的权益：“注契是个律师都要做，不理解为何该律师没帮她注契。”
地产代理、业主及营运公司有关连
不只律师没保障陈女士的权益，地产代理也没有。整宗迷你仓买卖，地产代理、业主及营运公司都有关连。
梁嘉涌除了是百宝库的董事及股东外，也是卖迷你仓的业主。买卖迷你仓花属于买卖物业，要找地产代理协助处理。负责的地产公司“陆一地产代理有限公司”董事及股东叫梁嘉铭，与向陈女士推销迷你仓的职员同名。
梁嘉涌曾被控洗黑钱 控方撤控官斥自招嫌疑
法庭纪录显示，梁嘉涌在2022年曾被控洗黑钱。案情指有受害人被诈骗，之后多笔款项，从另一被告的户口，在短时间内将276万分开存入梁嘉涌户口，再在约1个月内转走。受害人最终没出庭作供，案件在开审第一日，控方就撤回控罪。
梁嘉涌事后申请讼费，但法官认为他收到200多万元的来历不明存款，却解释不到来源和原因，裁定他的行为自招嫌疑，拒绝他的讼费申请。
证监会：迷你仓花属可疑投资产品
证监会2025年11月警告，这个迷你仓花属可疑投资产品，未获证监会认可下向公众发售，更点名梁嘉涌担任董事的，两间公司“百宝库”“创利控股”，以及迷你仓原本工厦单位的业主、梁嘉涌父亲的工程公司“Nica Electronics Engineering”，和“陆一地产代理”。
消委会：口头与合约不一致或失实
消委会称过去五年曾经接获一宗，涉“迷你仓花”的投诉个案。消委会称任何签约前口头陈述与合约条款不一致，可能构成失实陈述，建议消费者应寻求独立法律意见。
梁嘉涌：事主以合约条款“延伸”理解会交楼
为何百宝库无如期于2023年3月交楼？为何无法为业主注册买卖合约？合约条款与口头推销时为何不同？梁嘉涌接受《香港01》电话访问，称在文件、宣传及销售文案，作为发展商或业主，都没有承诺2023年3月（交楼）。
梁嘉涌表示，事主只根据临时买卖合约当中一项条款，指2023年3月开始，可享受到租务补贴的优惠，以此延伸到百宝库承诺2023年3月可交楼，称“在我们有纪录的文字，是没有这件事情发生 。”
梁嘉涌之后书面回应指，曾用“目标时间表”去说明，但讲明实际交楼时间要视乎工程及政府，没写过2023年3月会交楼。他又称，项目销售人员众多，会了解有否职员口头提及完工期，如果地产代理用字不够准确，对造成误解表示遗憾。
声称需“完工纸”才可注册 土地注册处反驳
他又说，在香港见不到施工，不代表工程“没工作”，部份组件在内地工厂预制，已逐一向买家解释及提供补偿方案，认为没有违反任何合约。
至于律师为何没为业主注册买卖合约？梁嘉涌解释已在税务局打厘印，并由负责律师楼保存文件，交易有税局有正式纪录，“非完全没有注册”。不过，打厘印只是证明交税，并无“注册”的意思。
而梁嘉涌又重申要等工程完工，获屋宇署发出“完工纸”，及完成单位的分契之后，才可于土地注册处注册。
但记者翻查土地注册处资料，“迷你仓花”已完成分契，土地注册处亦称“完工纸”不是文书注册的条件。就算未竣工、未有入伙纸或满意纸，物业的买卖合约，仍可于土地注册处办理注册。
梁嘉涌亦没正面回应地产代理公司董事及股东梁嘉铭，是否百宝库的销售总监，只表示二人没任何血缘关系。