《简朴房条例》3月实施在即，长沙湾义华大厦新业主要求150租户迁出，老弱基层徬徨无助。住得贵，住得细，还要任由业主宰制，简单三句恰恰反映了香港人所面对的居住困难。

置业阶梯早已消失？

本港房屋问题千头万绪，港大经管学院近日发表的《香港经济政策绿皮书2026》不无参考。其中三名学者爬梳了1980年代至近年的住户变化，题示1985至2002年间愈来愈多市民成为业主（包括公营和私营房屋），但置业趋势在2002年后逆转，公屋和私楼租户的占比上升。

更重要的是同比龄组别划分，可见1993至2023年期间30至39岁市民的公屋租户比例由21%大幅下跌至10%，私楼业主比例亦由31%减少至23%，与父母同住者由25%大幅升至41%。即使是40至49岁年龄组别，与父母同住者的占比亦由12%升至22%。换言之在拼搏了事业十年有多、通常开始成家立室的人生阶段，香港愈来愈少人可以实现居住独立。

供应腰斩租金狂飙

用“四代香港人”的理论来说，大概是第二代和第四代人的分别；通俗的粗略划分，就是60后和90后的不同。前者在30、40岁的时候可以置业或居住在公营房屋，在同一个人生阶段后者更多人却是与父母同住。毋庸置疑，这是由于房屋供应和居住成本在这30年间显著恶化。1985至2002年期间每年平均落成6.5万个单位，2003至2023年期间只得3.1万伙。港岛区租金与收入比率由2003年的35%大幅升至前年的60%，九龙的比率由28%升至53%，新界由22%升至41%。

对比同期其他数据，结婚率由1993年的6.8跌至前年的5.9，男性和女性初婚年龄中位数分别是29.6和26.5延后至32.6和31，生育率由1,342减少至841。姑勿论居住环境与成家立室是否存在因果关系，数字至少反映了在这30年间，市民的处境明显不同。

居住恶化难免躺平

就算组织家庭有其他个人考虑因素，若然市民只能住私楼、挨贵租，这也会影响到他们的财政安排。可支配收入不在话下，压缩了其他支出以至消费能力，面对业主可能加租甚至不续租的变数，今年不知道下年可以住在哪里，生活规划又从何谈起？

研究只去到现在的30多岁市民，Z世代、零零后所面对的居住环境，生活中实际有多少选择，恐怕只会比起Y世代、90后更不容乐观。坊间不乏声音批评年轻人躺平、不求上进，但这个现象即使普遍存在，与其说是其他社会问题的原因，只怕其更是本港居住环境和经济变化所衍生的结果。

主导发展才能破局

港大学者建议大幅增加较高质量资助出售房屋的供应，以及进一步放宽资助出售单位的出租与转售限制。惟不能忽略的是，房屋资源并非无限。若然政府未能大幅提供公营房屋以至私楼单位的供应，不论是由小单位改成大单位，或者容许居屋业主“楼换楼”，很多人依然只能望门兴叹。为什么基层要住在㓥房，或者所谓的简朴房，以至是面临逼迁之后没有后路，难觅容身之所，不就是因为可负担的供应尚未到位？

当局调整居屋绿白表比例，让年满60岁的资助单位业主楼换楼，以及放宽居屋转让限制到未补价单位出租计划，即使好像可以人人受惠，本质上却没有触及房屋整体供应的核心。收回在新界，尤其是在北部都会区规划内的大量私人土地，将农地开发主导权收归政府拥有，依法取缔棕地，甚至是透过市场手段向私人购买早已废弃的农地，千头万绪的房屋问题才能得以根治。第五代、Z世代的年轻人是否仍然没有选择，只能住得贵、住得细而且任由业主宰制，也是取决于此。