房屋问题作为香港深层次矛盾的重中之重，可以说是最具体、日常生活中最感受得到的。买楼难、租金贵、住得细，市民甚至已经习以为常。楼价、租金高昂的问题已有差估署、地产代理的指数反映，而住得细的现象，本地智库“未来经济学院”近日发表的《愈建愈小》研究报告正好量化及具体化，并以“数量错觉”（quantity illusion）的概念帮助理解。

单位面积大幅缩水

所谓“数量错觉”，是指政府或市场在公布房屋供应时，往往只强调落成单位的“数量”增长，仿佛房屋问题正得到解决。但如果我们看穿表面数字，将实际的“居住总面积”和“平均单位面积”纳入计算，就会发现市民实质分配到的生活空间正经历倒退。

以居屋为例，2024年的落成量为14,126个单位，表面上达到了2000年（23,542个单位）的六成，然而若按估算的总居住空间计算，2024年新增的居屋总面积只相当于2000年的约30%。单位数量是六成，空间却只剩三成。在私人市场，“数量错觉”的现象尤为明显。报告指出，市民耳熟能详的“纳米楼”（即实用面积少于18.6平方米或200平方呎的单位），大约在2015年左右开始大量涌现。

呎价愈高面积愈细

这个时间点，明显跟楼价有关。2008年金融海啸后，全球步入量化宽松时代，香港楼市在2010年左右重拾升轨，随后几年楼价疯狂飙升，远远脱离了市民的负担能力。报告虽然没有明确推论其中的因果关系，但相信没有人可以反对，这是因为发展商为了令买家“上车”，唯一的方法就是将单位“愈切愈细”，不惜维持甚至推高了呎价。

数据显示，少于40平方米的私楼单位比例从1995年的18%飙升至2024年的45%；相反，适合家庭居住、面积在70平方米或以上的单位比例，则从26%跌至11%。这两条消长的曲线恰恰在2015年左右形成了“死亡交叉”，意味私人市场的新增供应为了维持高昂的楼价，牺牲了市民的居住环境。

公营房屋同样失守

如果说私人市场受制于资本逻辑，难以直接管控，那么由政府主导的公营房屋理应负起保障市民生活质素的责任。但是以公屋为例，2015年房委会改以住户人数划分后，供一至三人居住的A型及B型小型单位主导了新的公屋落成供应，在2015至2024年间占比高达36%至67%。即使是供四至五人居住的D型单位，面积也只有35至36平方米，甚至比以往旧制下两房单位的面积中位数还要小。

居屋的平均单位面积在2000年是53.5平方米，到了2024年是27平方米，二十多年间蒸发了近一半。虽然居屋落成量已经“恢复”到一定水平，但如果以实际楼面面积计算，市民的生活空间不及从前。发表研究报告的“未来经济学院”指出，这意味居屋不再是协助中产或基层家庭置业、改善居住环境的安居之所，而只是提供进入物业市场的“最低门槛”。

空间狭小谁想生育？

当然，香港的平均住户人数由1995年的约3.6人跌至2024年的约2.6人，粗略推算之下，两个年份的人均面积没有改变。然而，住户人数下降是不是市民的主动选择？抑或是是环境限制下的被动结果？只要问问身边适婚年龄的朋友，为甚么不想结婚、为甚么不敢生仔，答案显而易见。新落成房屋的空间狭小，新婚夫妇住进去已觉压迫，若再加上一个孩子，连摆放婴儿床、玩具和衣柜都成问题，更遑论聘请外佣或让“四大长老”帮忙照顾。 近年新闻甚至可见，新婚夫妇继续分别与各自的父母同住。在“愈住愈细”的客观条件限制下，年轻人认为生活空间跟生儿育女成为了对立、只能二择其一的困局。

退一万步来说，即使人均居住面积维持在14平方米左右，我们难道就不应该提升生活质素，让市民都住得更宽敞吗？研究报告指出，香港新落成住宅的面积不仅远低于美国、澳大利亚等低密度经济体，也低于新加坡、东京、深圳等同样属于高密度、高发展成本的邻近城市。不少外国人初到香港，得知住宅的实际面积时，往往流露出难以置信的神情。相反，不少香港人到外国探亲或移民外地，才发现原来一个普通家庭竟然可以住得如此“宽敞”与体面。这正好反映我们过往的房屋政策画地自限，将细小的居住环境视为理所当然。

质化指标打破错觉

《香港01》成立十年以来一直倡导“适足居住权”，强调房屋是基本人权。今次的研究报告更加证明了房屋政策会直接形塑，甚至扭曲社会的人口结构与长远发展。表面上看，随着人口老化、家庭规模缩小，增建小型单位似乎符合市场需求。但这种“头痛医头”的短视思维，忽略了细单位会反过来加剧“少子化”的后果。今天的细单位恐怕是明天人口进一步老化、生育率进一步下跌的推手。

所以房屋政策的KPI不能简化为建屋量的多少。只看落成单位的数字达不达标，有份催生了今天的“数量错觉”困局。同样地，在医疗、教育、社福等其他公共政策领域，如果设定过于狭窄、量化而不质化的KPI，也可能会出现“指标达成，社会却病了”的现象。北部都会区正在如火如荼地规划及建设，当局下月将提交加快发展的主体条例草案。除了提高居住面积标准，相信各决策局都会警惕“数量错觉”，让政策的成果到位，令北都真正成为香港的引擎及未来。