顾问机构Demographia公布2026年度报告，香港虽因楼价回落令负担比率由高位改善至14.1倍，却依据连续16年蝉联全球楼价最难负担城市。房屋局局长何永贤指出，该调查忽略了香港高达45%的公营房屋占比以及极具优势的低税制，并以270万元居屋为例，认为首付27万、月供1.1万元的置业蓝图并非高不可攀。

国际报告忽略公营房屋安全网

机构报告采用划一的“楼价入息比”，预设城市全部的居民都在私人市场中置业。但香港的房屋市场除了私楼居屋以外，可以购买的还有绿置居、首置楼等，申请资格各有不同，各类型房屋的可负担性因而差异。这正是局长所言的用意，本港接近三成人居住在由政府补贴、租金便宜的出租公屋中，15%市民透过居屋、绿置居等资助出售房屋计划安居，意味近半数的人口不用在私人楼市置业。机构报告用全港家庭收入的中位数，对比纯粹由私人市场交易构成的楼价中位数，在统计学上确实未必能准确反映香港的相对置业难度。

另外，局长提出的“税后可支配收入”亦是一个务实因素。欧美发达城市的“楼价入息比”较低，但当地打工仔的收入往往要先扣除30%至50%不等的入息税、市政府税及社会保障供款。香港的标准税率为15%，且设有不同的免税额，所以在相同的名义薪酬下，香港人“口袋内能动用的钱”应该比起外国城市同样收入的居民为多。

政府资助置业门槛不是不可及

局长举出具体个案，一个270万元的居屋单位，在政府提供按揭保证的情况下，买家只需支付一成（即27万元）的首付便能上车。在目前4厘多的息率下，30年期按揭的月供约为1.1万多元。对于一对分别月入2万多元的伴侣而言，这笔供款占家庭收入的四分之一左右，符合健康的财务安全线。她亦提到，供楼的本金长远而言成为了个人资产，在年老时能透过逆按揭转化为退休保障，透过砖头累积财富。从这个设例来看，只要市民有幸进入资助房屋的网内，置业门槛确实不算遥不可及。

先不说200多呎是否足够组织家庭，以最新一期的居屋2026为例，七千个单位接获超过十万份申请，整体超额认购约14倍。即使符合居屋申请资格，原来夹心阶层、年轻夫妇也不一定可以进入政府提供的资助房屋安全网之外。再者，二人如果合计月入超过六万元，他们亦不符合申请居屋的资格。但拿着六万多、七万元的年轻夫妇，在供养父母、应付基本生活开支之后，要储蓄多久才可以支付私人市场的楼价首付，以及每月承担动辄两、三万元的按揭供款？住在资助房屋与否，对于置业难度的感觉大不同。

官方负担指数高于20年平均

要衡量本港的置业难度，除了参考顾问机构报告，更可以从官方数据了解。政府经济顾问办公室早前指出，整体住宅物业售价延续去年4%的升势，在今年第一季内进一步上升4%，中小型和大型单位的售价分别在季内上升4%和3%；置业负担指数（即面积45平方米单位的按揭供款相对住户入息中位数的比率）在首季上升至约61%，高于过去20年间57%的长期平均数。

有学者乐观地推算，市民储蓄数年即可凑够首付，却忽略了收入增幅落后于楼价升幅的现实。过去20年间，住户每月入息中位数由16,700元升至30,000元，如果只计从事经济活动的家庭住户就是由20,000元升至40,100元，增幅八成至一倍。但同一时期，差估署楼价指数由94升至321.9，如果只计1,075平方呎以下的A至C类单位，就是由92.4升至324.2，增幅2.4至2.5倍。由此可见，即使近年楼价从高位回落，但香港人的收入增长仍然远远落后于楼价升幅。对于大批不符合资格申请资助房屋，或者在居屋抽签中屡屡落空的夹心阶层而言，置业对他们而言是一年比一年困难的事情。

社会已被置业分为两种命运

结果社会逐渐被分化成两批命运不同的人。对于有楼的市民而言，物业的增值幅度可能远超他们在职场上的工作成果，既不用面对业主加租、不时搬迁的困扰，更能透过物业加按等方式累积财富，让下一代赢在起跑线上。相反，没有置业的市民或许在职场上努力拼搏、加班工作，积极自我增值，但收入增幅在动辄数百万元的楼价面前都显得不足够。香港人即使享受着所谓的低税制，但租楼一族每个月的人工首先要进贡给业主，因而难以储蓄首付，只好无奈地交贵租，或者愈搬愈小。

资产累积财富的说法要成立，前提必然是楼价上涨，也就是要有人将来承受更昂贵的成本。相比之下，创造更多优质就业机会，令更广泛的人口收入增长，而且增长幅度不至于落后物业升值，更能够“做大个饼”，普惠发展成果。但这已经远超房屋局的政策范畴，需要更高层次的财政司甚或行政长官规划。