房屋局星期一（9月28日）公布《长远房屋策略》2026年周年进度报告，估算未来十年（2027/28至2036/37年度）住户数目净增长18.68万个，较去年估算的十年（2026/27至2035/36年度）净增长19.4万个减少近4%。未来十年总房屋供应目标单位数目为41.93万伙，与去年的目标41.91万伙相近。

需求结构转变
留学挤压租务

当局推算的房屋需求，来自住户数目净增长、受重建影响的住户、居住环境欠佳的住户及其他因素。四个数字去年分别为19.4万、5.25万、12.75万及3.65万，今年则是18.68万、5.32万、12.75万及4.4万。对比可见，其他因素的升幅明显，抵销了住户数目的减少，此消彼长之下总需求接近持平。

其他因素的最大变化在于，去年估算非本地学生每年需要1,590个房屋单位，今年估算是2,310个单位。四成半的增幅是由于去年基于2015/16至2024/25年度估算，每年平均增加5,300个学生签证；今年则基于2016/17至2025/26年度估算，每年平均增加7,100个学生签证。事实上，本届政府致力建立“留学香港”品牌，学生签证在2022至2025年的四年间，已经由4.7万个急升至9.4万个。《2025年施政报告》更把大学非本地生学额比例提高至50%，相信未来两、三年的非本地学生人数势必持续增长，房屋需求有增无减。

公屋迎收成期
配套切忌滞后

值得留意的是，发展局与教育局去年推出“城中学舍计划”，鼓励市场把商厦改装为学生宿舍。截至今年6月底，教育局接获40宗申请，预计可提供约9,100个宿位。因此，非本地学生的数目增长，到底会在多大程度上反映到私人房屋单位的需求之上，仍需要更全面的计算。但目前可以肯定的一点是，单位供应数量（不论是“城中学舍”抑或私楼单位）不是唯一指标，地点以及价钱都会影响非本地学生的租住意欲。供应以及需求甚至是相辅相成——如果便利而可负担的选择不多，“留学香港”的吸引力亦会受限。

同样道理，规划本港的公私营房屋供应时，也要全盘、综合考虑不同因素。《长远房屋策略》估计未来五年（即2027/28至2031/32年度）每年平均提供超过3.5万个公营房屋单位（包括出租公屋及资助出售房屋）——不但较本届政府上任时相应的五年落成量增加约73%，也是过去25年来的新高。这反映了公营房屋落成量进入“收成期”，即将进入“头轻尾重”的第二阶段。但是，未来十年的公营房屋单位供应主要来自北部都会区及东涌新市镇扩展等，如果区内配套未成熟、就业机会不足，即使市民愿意入住，也得面对现实生活问题。基层本已为社会之中的弱势，千万别让“悲情城市”重蹈覆辙。

私楼租金破顶
夹心青年受挫

在私营房屋方面，未来三至四年一手私人住宅物业市场的供应量预计约为9.6万个单位，较去年估算的10.1万个减少半成，未来十年供应目标则维持在12.6万个单位。近年的政府卖地项目不算炽热，私楼供应很多来自港铁、市建局及私人发展项目，变相当局较难掌握供应分布以至节奏。与此同时，差饷物业估价署最新楼价指数回升至320.5，租金指数更破顶升至210.3。单计今年首八个月，楼价指数及租金指数分别升6.98%及4.89%，意味即使供应增加，也不代表市民的置业机会大了。

当局提高绿置居和其他资助出售单位的比例，在一定程度上可以帮助合资格市民置业，以至是组织家庭。不过，资助房屋的资格门槛一直为人诟病，例如居屋2人或以上家庭每月入息上限为6万元，资产不可超过123万元。设想一对已婚夫妇收入合共6万多元，他们已经不可能申请居屋，被迫进入私人市场置业，光是首付可能已经耗尽积蓄，每月供款更会令生活相对吃力，生儿育女、供书教学也都不再轻松。

本届政府全力“提速、提量、提质、提效”，《长远房屋策略》所推算的供应目标证明了其努力。解决房屋问题不但是当局施政的重点，也是破解深层次矛盾的关键所在——由高等教育产业、扶助基层家庭到鼓励生育、人口政策，各方面既是环环相扣，亦都系于土地及房屋问题。今届政府制定本港《第一个五年规划》，意味着北部都会区的发展、土地及房屋供应不会随着明年政府换届而减慢甚或暂停，关乎香港长远竞争力的战略布局将会持续下去。归根结柢，《长远房屋策略》既然是“长远策略”，这也是其本应发挥之份。