紫荆党｜伍俊飞博士

大埔宏福苑火灾烧出其中一大问题，是私人住宅楼宇面临严峻的“老龄化”挑战。截至2023年底，有超过2.8万栋私人楼宇楼龄超过30年，占总数的64%。在此背景下，大规模的维修与保养成为维系城市安全与宜居性的关键。然而，现行以业主立案法团（法团）为核心的自洽管理体系，在实践中已暴露出严重的结构性缺陷。在旧楼大型维修工程中，以老年、非专业业主为主的群体，在与高度专业化的建筑及顾问公司博弈时，处于绝对弱势地位。政府长期奉行的“推动者”角色与过度依赖“业主自治”的政策导向，在复杂的专业工程与市场利益面前，实质上构成了对弱势业主的“制度性遗弃”。基于此，笔者主张通过引入政府直接介入、强化专业法律援助及改革招标付费模式三项核心措施，重塑一个更为公平、透明且具支持性的社区治理框架。

制度性弱势下的“虎狼环伺”

香港的《建筑物管理条例》（第344章）确立业主立案法团作为管理私人楼宇公用部分的独立法人组织，其政策初衷是鼓励业主“更妥善地管理自己的物业”。政府将自己定位为“推动者”，通过提供法律框架和有限指引来协助业主履行责任。这套以业主自主决策、自担责任为基础的自治理念，预设业主具备相应的管理能力、专业知识和集体行动力。然而，在旧楼维修的现实场景中，这些预设几乎全面崩塌，导致业主陷入系统性困境。

第一，是权力与知识的双重不对等。大型维修工程涉及建筑、法律、财务、工程监管等多个高度专业化领域。对于多数普通业主，尤其是老旧社区中以长者为主的业主而言，理解招标文件、工程方案、成本预算乃至监督施工质量，都远超其认知范围。居民结构的老龄化加剧了这一问题，如宏福苑第一批入伙的业主年事已高，“很多事情搞不懂”，而后来的投资者或租户又缺乏参与管理的动力。这种专业知识的巨大鸿沟，使得业主在谈判、决策和监督环节完全依赖于顾问公司及承建商，丧失了话语权的基础。

第二，是顾问角色的异化与监督失效。理论上，由法团聘请的独立顾问公司应作为业主的专业代理人，承担监督工程、控制成本和质量的重任。但现实中，顾问公司与承建商之间可能形成的利益同盟，使其角色从“业主守护者”异化为“利益获取者”的共谋。在宏福苑案例中，顾问公司鸿毅建筑师有限公司在承建商招标评估中，给予最终中标且报价增至3.3亿港元的宏业建筑工程有限公司背景评级“B”和面试环节第三高的75分，而法团自身仅给该承建商打出57分。这种评分巨大反差，强烈暗示了顾问公司的评估可能偏离了维护业主利益的初衷。更有甚者，廉政公署的记录显示，楼宇维修市场利益巨大，顾问公司与承建商等角色参与环节极易滋生腐败。2025年8月，竞争事务委员会更突击搜查了涉及其它屋苑维修工程围标案的顾问公司及工程承办商，揭露了其操控投标、抑制竞争的违法行为。当监督者失守，业主便彻底暴露于风险之中。

第三，是维权渠道的匮乏与政府支持的缺失。当业主对天价维修费（如宏福苑的3.3亿港元）、可疑的承建商资质或工程安全隐患产生质疑时，他们发现自己“没有任何部门教我们鉴别谁对谁错”。尽管存在“无律师代表民事程序法律咨询计划”，但其服务限于短时间的程序性咨询，且有名额和次数限制，无法应对复杂的工程合约纠纷和长期诉讼。政府部门的回应则常固守“管理大厦是业主的责任”这一原则，仅提供被动咨询，而非主动介入调停或调查。例如，面对业主对承建商牌照问题的担忧，政府部门并未启动强制性审查程序。这种“自治即自负其责”的逻辑，在力量悬殊的博弈中，等同于将弱势个体推向专业“虎狼”而无任何防护。

业主自治的局限与异化

当前困境的根源，在于将适用于简单社区事务的“业主自治”模型，错误地套用于高度复杂、专业且利益纠葛深厚的旧楼维修工程治理中。

首先，业主自组织的能力存在天然局限。《建筑物管理条例》虽为法团运作提供了法律纲领，但无法赋予业主专业知识。法团管理委员会的成员多为志愿服务的普通业主，他们既要应对繁冗的日常管理，又要在短时期内做出涉及巨额资金和专业技术的重大决策。在宏福苑，前法团由年纪较大的业主组成，面对工程疑点力不从心，最终因年轻专业业主的激烈反对而换届。这揭示了一个普遍现象：自治的有效性极度依赖个别热心且具备能力的业主，这具有极大的偶然性和不稳定性。

其次，市场监督机制在信息不对称下失灵。政府与廉政公署虽编制了《楼宇维修实务指南》并推行“招标妥”等平台，试图通过程序公正来保障结果公正。然而，这些措施无法解决最核心的“代理问题”——即顾问公司作为业主的代理人，其利益可能与委托人（业主）不一致。顾问公司的报酬通常与工程总价间接关联，或与特定承建商存在非正当利益输送。这使得“先以低价中标，后大幅增加工程变更报价”的策略成为可能。当顾问公司不再中立，所有旨在规范市场的程序都可能被巧妙利用，沦为形式。

最后，政府的角色定位已滞后于现实需求。政府坚持扮演“推动者”和“协助者”，其逻辑是基于对私人物业权的尊重和对市场机制的信任。然而，旧楼维修已超越单纯的私人财产管理范畴，涉及公共安全（如消防安全）、社会公平（防止针对长者的经济剥削）和社区稳定。宏福苑大火悲剧以极端方式证明，维修工程的质量直接关乎居民生命财产安全，具有强烈的公共产品属性。在此情况下，政府继续将自身职责局限于“提供意见”和“观察会议”，是一种对公共责任的认识不足，在民众视角下，无异于“卸膊”。

政府主导的新型治理模式

为扭转业主的绝对弱势地位，必须超越现有的“协助自治”框架，构建一个政府承担更多主动责任、制度设计向弱势方倾斜的“支持型治理”模式。具体建议如下：

第一、推行强制性政府代表列席制度

建议修订《建筑物管理条例》，规定对于楼龄超过30年且维修工程预算超过一定金额（如1,000万港元）的项目，所属地区的民政事务处必须委派一名“大厦管理联络主任”或专业技术人员，作为列席代表加入法团管理委员会，并出席相关的关键会议（如招标评审、重大工程变更讨论）。

该代表不具投票权，以避免取代业主决策权，但拥有“知情权、质询权与报告权”。他/她可以现场审阅文件、对招标程序、顾问评估报告、承建商资质提出专业质询，并将发现的潜在违规风险或明显不公情况，直接报告给上级部门及廉政公署、竞争事务委员会等相关监管机构。

此举相当于在博弈现场引入一个独立、专业且背靠公权力的“观察员”与“警示器”。其存在本身就能对顾问公司和承建商形成有效威慑，防止明目张胆的欺瞒行为。同时，他/她能为困惑的业主提供即时、中立的程序解释，成为业主可信赖的求助渠道。这借鉴了政府在咨询及法定组织中委任社会人士参与治理的经验，但方向是公权力对弱势私权领域的支持性嵌入。

第二、设立针对性的社区公益律师支援计划

建议由民政及青年事务局牵头，与法律援助署及律师会合作，设立“旧楼维修业主法律援助专项计划”，彻底升级现有的零散咨询服务。

具体做法是，组建一支熟悉建筑法、合约法和民事诉讼的公益律师团队。在重大维修工程启动阶段，公益律师应主动介入，为法团提供法律框架辅导。在招标、合约签署等关键节点，业主大会可申请公益律师到场提供意见。当发生纠纷时，该计划应为权益受损的业主集体诉讼提供深度法律代理，而非仅限于程序咨询。

服务费用可由政府设立专项基金承担大部分，法团象征性支付少量费用以增强责任意识。这将从根本上改变业主在法律战场上“手无寸铁”的局面，使他们有能力对不公合约条款提出法律挑战，并对违约或欺诈行为追究法律责任。

第三、改革顾问公司聘用与付费机制

建议立法禁止承建商与顾问公司之间的任何直接交易，并改革顾问公司的聘用模式。

明确规定顾问公司的服务费必须完全由业主法团直接支付，且其报酬标准应与工程总价脱钩，转而采用“固定费用+绩效奖励”模式。绩效与工程预算控制精度、质量达标率、业主满意度等指标挂钩。

由市建局、屋宇署等专业部门建立经严格审核的“楼宇维修顾问公司名册”。对于符合条件的旧楼维修项目，法团必须从该名册中，通过随机抽选的方式（可设定一定范围的自主选择权）产生至少五家候选公司，再由业主大会最终决定。此措施旨在打破顾问公司与特定承建商或法团成员之间的长期利益关联，促进顾问市场的良性竞争，使其真正回归到专业服务的本质。

从“推动者”转向“支持者”

香港旧楼维修的治理困局，是一面折射出城市发展深层矛盾的镜子。它揭示了在高度专业化和资本密集的现代城市管理领域，单纯依靠基于平等个体的古典自治理论已难以实现公正与效率。当一方是组织松散、知识匮乏的老年业主，另一方是组织严密、利益驱动的专业机构时，所谓“自治”很容易异化为“被治”。宏福苑的悲剧与纷争，正是这种失衡状态下结出的苦果。

因此，政府的角色必须从幕后的“推动者”转向台前的“支持者”与“平衡者”。通过派遣政府代表列席会议，是在关键决策点嵌入公信力；通过建立公益律师制度，是为弱势方赋予以法律武器；通过改革顾问付费与选聘机制，是釜底抽薪地净化市场环境。这三项建议环环相扣，旨在构建一个“政府监督、专业制衡、业主主导”的新三元治理结构。

这并非否定业主自治的价值，而是通过制度化的外部支持，弥补业主在能力上的结构性短板，使其自治权得以在公平、知情的基础上真正落实，最终保障每一位市民的居住安全与财产权益，实现社会公平正义。这不仅是解决楼宇维修的当务之急，也是香港这个成熟社会提升其治理韧性的必然方向。

作者伍俊飞博士是“紫荆党”总裁、政策研究院院长。

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