本港楼宇维修与管理乱象频生，大埔宏福苑大火灾再次引发全港对屋苑管理问题的关注。笔者所处理的个案中，常有居民投诉管理公司“懒政怕事”、业主立案法团“监管不力”，或质疑其与工程顾问存在“利益勾结”。当同类问题在不同屋苑反复出现，便须承认此乃制度性缺陷，而非业主单纯漠不关心。要扭转局面，与其寄望从业者道德自觉，或由业主发起签名运动试图更换法团及管理公司，不如建立能导向良性循环、可持续运作的透明机制。

管理困境的结构性根源

在现行制度下，小业主面临双重困境：其一，受限于专业知识壁垒，难以判断工程报价与合约中的潜在风险；其二，投票机制存在漏洞，传统授权票制度易受操控，难以真实反映集体意愿。这使得业主在专业决策与集体意志表达两方面均处于弱势地位。

问题的深层根源在于，部分管理公司采取“懒政怕事”或“选边站队”的生存策略，未能有效履行其专业中介与公正管理的职责。这种行为不仅加剧了业主与管理方之间的信任缺失，更使问题陷入难以破解的恶性循环之中。

以制度变革重塑权力平衡

笔者认为，以下两项改革能直指问题核心：

其一，建立实名制电子投票平台：通过可靠技术，确保业主大会的每张选票真实反映个人意愿，从程序上杜绝少数人操控集体决策的可能。

其二，设立屋苑服务合约中央资料库：强制公开各类工程的历史报价、合约条款及承办商履约记录，让市场价格与服务质量在阳光下透明比较。

这不仅是技术升级，更是对权力关系的关键性重构。当业主能够凭借公开数据独立判断，当集体意愿能够通过可信渠道清晰表达，管理方与服务提供方将不得不调整其行为模式，使屋苑服务及维修合约难以被少数人刻意操弄。

政府角色的必要转型

政府过去强调“业主自治、业界自律”，但在严重失衡的权力结构下，此举往往沦为弱势业主的“单方面责任”。政府应从“旁观者”转变为公平规则的“制定者”与基础设施的“提供者”。建立上述公共电子平台与资料库，正是以最小干预实现最大公益，不替代市场决定，但确保每一项决定都在资讯对称与程序公正的前提下作出。

长远效益与社会价值

两项改革若能落实，将为香港带来长远效益与社会价值：一是重建业主对屋苑事务的参与信心，提升社区凝聚力；二是通过透明竞争倒逼行业提升整体专业水准，优化市场生态；三是为政府创造契机，系统性地解决民生痛点，切实提升管治效能。这正是将“安全宜居城市”的愿景，转化为可操作、可检验的具体机制。

楼宇管理不仅关乎个别屋苑的维修质量，更影响整座城市的公共安全与社会和谐。除却灾后检讨，更须从根源构建能持续运转的透明体系。这需要立法机关推动、政府部门执行，以及每位业主的觉醒参与。制度变革虽难，然唯有政府积极主导并提供关键基础设施，方是标本兼治、根治大厦管理痼疾的正道。

作者张展鹏是西贡区议员，曾出任私人屋苑业主小组委员会主席、公共屋邨咨询委员会成员、屋宇署“强制验楼计划”及“强制验窗计划”选取目标楼宇咨询委员会委员，长期关注及推动楼宇管理政策改革。

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