来稿作者：方国珊议员

香港楼宇老化问题日趋严重，单位渗水纠纷频生，长期困扰市民。近日，食环署及屋宇署成立的联合办事处推出私人楼宇渗水调查的新程序，旨在透过流程改进与科技应用提升处理效率。此举方向虽正确，但实际执行仍面临多重挑战，需社会各界审视与配合。

新程序核心在于“提速”与“科技化”。程序将由现时的三阶段缩减为两阶段。改善后，接获投诉后，渗水办人员会先上门检测墙身湿度（超过35%即属显著），同时进行第二阶段的红外线检测，继而视情况安排入屋测试，例如对地台、天花或墙身进行微波检测。相比以往依赖耗时较长的色粉测试，新程序于首阶段引入红外线检测，有望在14天内发出初步通知，加快政府介入速度。这种“科技先行”的思路，无疑回应了受影响住户（尤其是楼下单位）希望尽早摆脱“水患”困扰的迫切诉求。当局还计划提供检测公司“白名单”、费用参考范围及程序“懒人包”，降低业主寻求协助门槛。

这些方向绝对值得肯定。然而，新程序的成效能否全面彰显，关键在于能否克服以下现实障碍：

一是技术与标准的局限性。墙身湿度35%的界线虽为统一标准提供依据，但现实中湿度低于此水平，并不代表渗水问题不存在或可被忽视。当局坦言，若首次检测未超标，可申请第二次测试；然而，这可能延误处理。更常见的情况是，厨房、厕所等湿度较高区域的渗水，或出现喉管渗漏来自隔层（如楼上的楼上）时，难以即时精准定位源头。红外线检测有时会找出多于一个渗水源头，例如来自公共位置（外墙、天台等），此时署方需向相关持份者，如管理公司、法团或业委会通报及跟进。新程序虽加快了初期反应，但如果后续的色粉试水测试或微波断层测试仍无法确诊，整个流程仍可能陷入胶着。

二是费用与协调的难题。新程序下，若需政府人员入场进行高阶测试（如微波检测），费用可高达1.7万港元以上。尽管设有上诉机制，但对小业主而言仍是沉重负担。当局提及两项资助计划，包括原则上14个工作天内发出通知、预支30%贷款额等便利措施；笔者建议屋宇署提供简化、标准化的申请表格，作预先批核首付，以减轻特别是年长业主的压力。对于租客或以非业主身份拒绝配合的住户，当局强调检测费并非罚款，并可发出“妨扰事故通知书”，但笔者必须提醒，当局执行时如何确保相关人士合作、避免调查受阻，仍将考验前线人员的权威与沟通技巧。

三是程序提速的后续配套仍是成败关键。新程序旨在压缩调查时间，但渗水纠纷的本质是邻里矛盾与维修责任问题。当局应加强调解，促进双方理解，避免争执升级。除此之外，调查报告发出后，如何确保责任方在28天“妨扰事故通知书”的维修期限内采取行动，才是问题的最终解决。市建局设有相关贷款计划，但维修工程复杂，费用难以一概而论。必须指出的是，如果程序“提速”仅体现于调查环节，而未能有效推动乃至监督后续修缮工程，受影响住户的“受苦”时间仍无法真正缩短。因此，新程序必须与维修资助、工程监管等环节紧密衔接，形成从调查、定责到修缮的完整闭环，方能从根本上解决渗水纠纷，实现“加快流程，减少楼下受苦”的政策初衷。

总括而言，是次渗水调查程序改革以科技提速、行政便民为出发点，回应了社会“老大难”的诉求。然而，从标准划定的技术争议、检测维修的经济负担，到后期协调的执行力度，仍需更精密的配套与资源投入。当局在推行新制时，必须保持弹性，持续聆听前线人员与市民反馈，并加强与维修资助、楼宇更新等政策的协作，方能真正为受渗水困扰的住户，带来更快、更准、更彻底的解决方案。

作者方国珊是第八届立法会地方选区（新界东南）议员，工程师。

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