来稿作者：华德财

近月与一些前政府官员、发展商和投行友好饭聚，除了谈到股市、楼市和香港在多个领域重拾势头外，有前辈讨论起在机场商场项目11 SKIES，大家不约而同有种无奈和不解：商界过去十多年被限制买地、改换农地到住宅增加房屋供应，甚至为全部发展项目承担风险，但在这个年度，为什么机场管理局等可以作为白武士拯救私人公司？

机管局接手如何保证公众利益？

不少传媒引述消息报道，11 SKIES的总投资额高达200亿港元，并由发展商主导开发，但由于商业环境变换，以及一些所谓未能预知的情况，有传机管局准备接管当中约七成零售及餐饮楼面，涉及面积约266万平方呎。传闻引发争议，皆因背后牵涉结构性问题：商业项目如何估值？投资回报为何不是私人机构承担？赚钱时候又如何计算公众和私企利益？

市场普遍也关注，机管局接手11 SKIES的估价，会否较200亿元的投资额有一定折让？香港几十年来有过不少商业、商厦、办公楼，如果机管局接管，实际成交价格与市场公允价值之间的差距，将直接关系到公众利益和对未来类似情况的处理方法。因此，机管局需要审慎而行、适度介入，免得资源流失，影响未来包括三跑在内的其他工程项目。

同时，香港有不少国际认可资格的独立专业估价顾问，可以就项目的现值、租金收益潜力、人流预测及重置成本作出评估，再取其合理范围作为谈判基础。若估价出入过大，应公开差异成因。透明度是保护公帑的第一道防线，也是加强公众对政府和机管局的认可。

机管局并非商业发展商，其核心职能是管理及发展机场基础设施。若接手11 SKIES，意味着机管局须承担一个大型购物商场的日常营运、租户管理、市场推广及财务风险，那么局方下一步就要想一想：是否需要跨界合作，例如与其他发展商参与管理和改装等。

政府应如何支持大型私人项目？

11 SKIES事件所揭示的，是一个更深层的制度矛盾。香港多个大型基建或土地发展项目，往往以政府或公营机构提供土地、基础设施、最低租金保证或其他优惠条件吸引私人发展商参与。这种安排本意是以公私合作（PPP）形式分担风险、共享回报。

然而，现实情况往往是，当项目盈利丰厚时，收益大部分归于私人股东；当项目陷入困境时，损失却转嫁至政府、公营机构和公众。如果政府或公营机构日后继续以类似方式介入或支持大型私人项目，以下几点值得认真考虑。

其一，估价必须独立。凡涉及公帑的资产收购或接管，均应强制要求多间独立顾问提供估值意见，并将估值报告及方法论摘要提交立法会审查，以确保程序公正。

其二，利润共享机制。若私人发展商在享有政府提供的土地优惠、基础设施补贴或租金保证之后，项目事后取得超额回报，应设有明确的利润回吐机制，按比例向公众分享收益，例如拨入特定基金用于改善社区设施或向市民派发利益。

其三，风险对等原则。若私人企业在困境时可以寻求公营机构接手，则其在拟定合约时所享有的条款，应相应反映此种隐性保障的价值。不能一方面争取最优厚的商业条件，另一方面又预期公帑在最坏情况下兜底。

作者华德财曾于四大会计行任职核数员，专责审核资讯科技、航空及内地石化企业。

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