来稿作者：冯艺

香港过去一年楼价累积上升约15%，动力何在？源自“北水”。仲量联行香港区主席曾焕平指，“新盘中大陆客平均占五成，个别甚至八、九成”。发展商用豪华大巴接内地客过境撑楼市，炒家亦再尝甜头，但一些负担能力在边缘的真正用家却再度失落。曾氏指“依靠香港人支撑楼价不切实际”，“豪宅一亿元以上的买家都是大陆人，未来几年都会是这样，大陆人想调钱走，就算输了都只当洗费。”这意味楼价脱离香港人负担能力及内地市民赴港炒楼。

“无壳蜗牛”望楼市悲叹

楼价与香港人负担能力脱节已不是新事，2011年前港澳办主任王光亚已提出“要解决香港深层次矛盾”，但三十年过去，矛盾依旧。过去二十年，楼价如野马狂奔一直炒到新冠爆发为止。虽然过去几年楼市累积调整约30%，但相对市民负担能力仍然偏高。港府为稳定经济，于2024年全面“撤辣”，加上外围减息，楼市虚火去年中冉冉上升，不足一年已升约15%，令无数置业能力在边沿的“无壳蜗牛”望而悲叹。即使勉强愿意追价的用家，亦因发展商的层购政策而买不到新楼。

曾氏指，层购是潮流，用家买不到新楼也没法，等于抽新股，大手认购的才抽到，“发展商能卖十元的不会卖九元，在经济学来说没问题。”他指近期楼市是真金白银撑起的，不是虚火。总之，“楼价升对香港绝对是好事”。

不可坐视楼市泡沫再起

曾氏言论对发展商来说全对，但对为政者来说全错。住房是民生商品，怎能以抽新股来比喻！发展商固然以谋取暴利为职志，这是西方的强盗经济学而非中国人的经济学，中国人的经济哲学是经世济民，以义为利，不是谋取暴利而自鸣得意。至于说楼市有真金白银撑，不是虚火？那么，既然大家都承认楼价与香港人负担能力脱节，大家都知道楼市全靠大陆热钱撑起，不是靠香港实体经济支撑，这不是虚难道是实？美股也是由真金白银撑起，但地球人都知道它是虚的。

又谓楼价升对香港绝对是好，可刺激消费。其实刚刚相反，这只会令香港竞争力下降，刺激北上消费。现实是香港楼价未完成调整又被邪风推上，高官若坐视泡沫再起，所有升幅最后必由社会中下层来埋单。走资问题香港管不了，留给国内官员去管，但楼价急升，特区政府则不应坐视。

香港政府应为市民啃硬骨头

本来回归后香港急需结构性转型，摆摆脱地产对经济的捆绑，但结果地产继续蚕食各行各业，造成深层次矛盾，也间接引爆后来的占中与黑暴。黑暴虽过，但矛盾犹在，当你看到可供大学生的职位由去年的八万多个急降至今年的三万多个，但楼价同期却升15%，这不是很矛盾吗？更甚是这矛盾现在加料成中港矛盾。李显龙耻笑香港说，新加坡的年青人结婚前先买定楼，但香港年青人根本买不到楼。

政府虽已计划大量增加公营房屋供应，但要几年后才见效，现在不应懒政，不应对楼市邪风视若无睹。世界各地有不同方法控制楼价，国内大城市要满一年社保才有资格买楼。台湾住宅物业有五年禁售期，禁售期内卖楼要付额外税项。德国租值由政府定，收取超过租值租金可被刑事起诉……总之，只要肯做，不会没有办法。

特首李家超近日风尘仆仆来往中亚推广香港经贸，固然可嘉，但香港头号问题是地产令整体经济失衡，为政者应一门心思、念兹在兹地管控形势，化解矛盾。习近平曾说“改革进入深水区，要啃硬骨头”，内地楼市狂热时，中央就设“三条红线”，不惜忍受阵痛，也要拨乱反正。楼市泡沫就是香港高官们的硬骨头，他们肯不肯为市民啃，在上的在下的都会看得明白！

作者冯艺退休前曾任《天天日报》、《香港商报》及《The Standard》财经记者，后转职时富证劵分析员。

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