来稿作者：徐小龙博士

宏福苑事故震动社会，也迫使公众重新检视香港旧楼维修制度的深层缺陷。上次笔者在《宏福苑悲剧揭大维修乱象　香港楼宇安全改革路在何方？》一文中，已指出问题不仅在于个别工程失误，更涉及招标程序、专业监管、法团治理及工程市场生态等多重结构因素。若改革只停留于把现有“招标妥”机制加强，固然有一定作用，但是否足以应付未来大量旧楼维修需求，仍然令人存疑。尤其当愈来愈多楼宇进入高龄期，人手与制度承载力势必成为不能回避的问题。

楼宇维修安全应纳入五年规划

行政长官早前回应相关建议时曾表示，若由独立专业机构代办旧楼维修，这方向“值得多谂”。这一表态值得重视，因为它反映政府高层已开始正面触及一个过去较少公开讨论的问题：面对楼宇老化潮，政府是否应由支援者进一步走向更积极的代办者与统筹者。若香港正制定首个五年规划、主动对接国家“十五五”规划，笔者认为，楼宇维修安全及制度优化正应把握这一契机，正式纳入五年规划之中，并建议在第四部分“民生及社会发展”专节加入“楼宇维修安全及制度优化”，让这项长期被视为个别大厦内部问题的议题，提升到城市治理与公共安全层次来处理。

今天旧楼维修之所以成为公共议题，不只是因为工程金额庞大、争议频生，更因为它已与公共安全、城市治理及社会信任直接相关。当楼宇老化愈见普遍，大维修便不再只是个别屋苑的内部事务，而是整个城市无法回避的治理挑战。问题是，现行制度很大程度仍依赖法团与小业主自行筹组、判断和承担，但涉及结构安全、外墙风险、消防更新等工程，往往专业门槛极高，也充满资讯不对称。即使法团有心履责，也未必有足够能力在顾问、承建商、住户分歧与程序要求之间作出稳妥判断。

正因如此，若改革只理解为把“招标妥”做成加强版，未必足以应对未来挑战。支援措施当然重要，但更值得追问的是：当未来有更多高龄楼宇同时进入维修期，现有机制在人手、专业覆盖与行政承载力上，是否足以支撑？若答案并不乐观，那么今次香港制定首个五年规划，正好提供一个制度检视窗口。与其把旧楼维修视为零散个案问题，不如从政策层面正面承认，楼宇维修安全本身就是民生与社会发展的重要一环。若能纳入五年规划，便有助为日后的编制重整、跨部门协调、财政投入及绩效指标建立更清晰的政策依据。

政府不能全面取代法团及业主

不过，讨论政府如何接手旧楼维修，首先要避免走向另一个极端，就是把“接手”理解为政府全面取代法团与业主。这既不现实，也未必理想。业主立案法团在现行大厦管理制度中，仍有其法定角色和社区治理功能。即使政府日后加强介入，亦不宜把法团完全架空。较合理的方向，应是按楼宇风险、法团能力及实际情况，建立分层介入机制。

对于法团运作正常、资讯披露较完整的大厦，政府未必需要直接代办整个工程，而可集中提供制度化支援，例如标准招标文件、工程费用参考、第三方核证、电子平台及程序监察等，让法团在保留主导角色之下，不致单靠有限能力独力面对复杂工程。这样的介入，重点不在取代，而在补足，尤其是协助减低围标、不当牟利及资讯不对称所造成的制度风险。

至于楼龄高、法团失效、业主严重分裂，或多次接获法定命令仍未能推动维修的大厦，政府则不能只停留于旁观者角色。事实上，屋宇署在特定法定情况下，本已具备“先做后收”权力，可先安排所需检验及修葺，再向业主或法团追讨费用。不过，这类权力现时主要属执法和补救性质，尚未发展成一套常规化、成规模的公共代办制度。若未来政府真的朝代办方向推进，重点便是如何以现有法定门槛为基础，在尊重法团基本功能的前提下，把零散权力整理成更清晰、更有层次的制度安排，让政府介入既有法律基础，也有明确边界。

不能产生集中采购垄断新问题

政府介入愈深，另一个必须正视的问题，便是市场结构与资源配置。有人主张采用定期合约承建商模式，由政府预先甄选承建商，按区域或工程类别统一处理旧楼维修。这样的安排有明显优点：程序较易标准化，紧急工程可较快动员，政府亦较易进行持续监察与绩效比较。从统筹角度看，这确实比每幢楼宇各自摸索、各自招标更有效率。

但其风险同样不可低估。若定期合约规模过大、资格门槛过高，中小型承建商便难以参与，最终受益者可能只是少数大型承建商。长远而言，市场竞争一旦收窄，价格未必下降，创新与弹性也可能减少，甚至形成“由分散围标变成集中采购垄断”的新问题。因此，若政府要用定期合约模式，便应考虑采取分区、分类、分规模的设计，让不同类型承建商均有参与空间，同时建立严格的表现评核、续约淘汰及黑名单制度，防止合约关系固化。

此外，任何接手机制若要真正运作，还需配备足够专业人手与数码基建。单是从现有部门抽调人手，未必足以应付庞大的旧楼维修需求。政府需考虑如何吸纳工程、测量、屋宇检验、采购及法律等跨专业人才，并建立统一的楼宇维修资料平台，整合楼宇状况、命令纪录、招标流程、施工进度及验收结果。没有足够人才和资讯系统，所谓接手很可能只停留在架构重组层面，难以真正改变前线执行能力。

旧楼维修问题拖延多年，社会早已看到风险，欠缺的不是再一次事后检讨，而是一次把制度真正向前推进的决心。只要政府愿意把楼宇维修安全及制度优化正式纳入五年规划，并以编制重整、分层介入、市场配套和数码基建同步推进，香港并非没有条件把今天被动补漏的旧楼维修模式，逐步转化为更主动、更有秩序、也更能保障市民安全的治理体系。这不只是回应一宗事故，更是把城市治理能力补上一块多年悬而未决的重要拼图。

作者徐小龙博士是注册专业测量师（建筑测量）。

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