来稿作者：方国珊议员

民青局日前发表咨询文件，就修订建筑物管理条例收集意见，直击现时小业主正面对的难点痛点，理顺法团会议和运作。

完善授权书制度　列明假授权罚则

笔者过往接到大量小业主投诉，怀疑屋苑业主大会出现假授权，涉及无人居住之单位、授权书上的业主已离世、单位没有签署授权书等情况，即使报警求助，警方调查需时，业主大会在阴霾下继续进行。业主大会除了选举法团或业委会成员，更是议决屋苑重要的合约招标，服务合约期多为2-5年不等，涉款动辄数千万，惹得不法分子虎视眈眈。

文件建议多项完善委任代表文书制度，设立持有授权书的上限，少于50个单位的屋苑，每人仅可持有1份授权书；而50个单位以上的屋苑，每人不得持有多于20份授权或不得超过单位数目的2%，并仅容许授权亲属及同一屋苑的业主代表出席。另外，递交授权书的截止时间提前为会议前96小时，让管理公司较以往多2倍时间核证授权书的有效性。

笔者建议业主大会授权书须由第三方认证，由部门抽查授权书，亦认同在授权书加入投票指示，并强制填妥业主及获委任代表身份证号码和声明，列明行使虚假文书的罚则，提高伪冒的难度，加强阻吓力，为减少假授权踏出关键一步。

加设业主亲身投票门槛　完善利益申报制度

此外，日后参与工程的各方人士须强制申报利益关系，议决大型维修工程及大额采购的出席及投票门槛将采取分级制。价值超过对上3个财政年度平均开支20%的大额招标，由至少5%或100名业主投票；大型维修工程将按招标价格厘定法定人数，每个单位平均承担工程价值$30,000的会议法定人数为10%，须至少5%或100名业主亲自投票；每单位平均承担工程价值$80,000的会议法定人数为15%，须至少8%或150名业主亲自投票；而每单位平均承担工程价值$120,000的会议法定人数则为20%，须至少10%或200名业主亲自投票；笔者认同部门为大额采购加设亲身投票的门槛，同时鼓励小业主多加参与屋苑招标决议，避免少数人凭借大量授权书操弄议决结果，减低围标风险。

大部分小业主未必有大厦管理和工程招标的知识，笔者一直建议在大额采购超标前，由大厦组织或管理公司举办招标简介会，增进业主对工程招标内容的了解，借此向投标商或工程顾问提问及发表意见。文件建议在议决大型维修工程的业主大会的至少七天前召开简介会，能提高招标过程的透明度，解决过往仓促通过招标议决的弊病。此外，笔者倡议主管部门或市建局委派独立第三方顾问列席会议，向居民讲解服务合约或工程的方向，以便小业主辨识招标项目的合理性。

加强主管部门法定权力　推动良好大厦管理

围标事件严重影响市民生命财产，加强主管部门民青局及民政事务总署的法定权力实属大势所趋。过往业主大会举行时，民政处代表仅作为列席和见证，遇到程序问题，小业主或法团需征询法律意见。小业主遇到屋苑的难题向部门求助，民政处一般充当沟通桥梁，惟事件最终交由法团决定处理方案，如遇到法团委员辞职，屋苑工程陷入停摆危机。

在修订条例下，部门有更多权力介入大厦管理运作，如法团无法履行职责，部门可委任代理人管理建筑物，协助屋苑重选出缺席位；如法团拒绝或无理取消业主大会，可由10%小业主联合向部门申请委任管理公司或指明人士召开及主持会议；如主席缺席会议，部门将可委任指明人士主持会议，将有助业主尽快处理纷争，确保会议及屋苑运作畅顺。

笔者早前收到小业主求助，其屋苑因多名委员辞任致法定会议人数不足，无法议决大厦喉管维修工程，长时间停咸水影响居民生活。笔者建议条例进一步赋权予主管部门，容许屋苑管理公司在法团人数不足时，经主管部门同意下，特事特办进行迫切的、民生相关的维修工程，让部门有权力协调屋苑法团、业委会或管理公司处理迫切的民生事项。

建筑物管理条例建议修订文件彰显部门“事不避难”的积极态度，期望部门借着咨询期广纳市民意见，优化建管条例，加大宣传教育力度，提升小业主对大厦管理事宜的关注，齐心对抗围标，让小业主真正安居乐业。

作者方国珊是第八届立法会地方选区（新界东南）议员、西贡区议员。

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