新一份施政报告中，最引人瞩目的莫过于行政长官李家超以“心急如焚”四字来形容推动“北部都会区”发展。他亲自担任“大队长”一职，扬言拆墙松绑、精简程序。

北部都会区占地约三万公顷，约占香港总面积三分之一。从基础建设、房屋兴建，到产业发展及招商引资，李家超将此庞大工程比喻为烹制一席“满汉全席”，整体投资规模预计至少以万亿元计。他强调，这并非仅仅是开发一个新市镇、如同“烹制一道菜”般简单。

煮“满汉全席”　港府急变阵

回归现实，政府正面对千亿财政赤字，财政储备仅约5,400亿元，不足以应付一年开支。难怪特首坦言，当前情况“比起风光时期差一截”。尽管财力紧绌，但“功课”也要交。

审视北部都会区的规划图，可见可用土地虽多，却大多不在政府手中。例如恒地（0012）、新地（0016）及新世界（0017）等主要发展商，在新界合共持有近亿平方呎农地。况且将“生地”转化为“熟地”，必然需要庞大资金。因此，今次施政报告提出多项创新策略，期望吸引发展商等企业积极参与。

第一是讲求“快”。为避免项目拖延，政府推出“分阶段开发”与“灵活批地”等措施。以洪水桥23公顷物流园为例，参考内地“1.5级开发”模式，先兴建临时低层建筑，如室内溜冰场或展览场地，以尽快凝聚人气。待相关铁路通车后，再转为永久发展。批地方式亦更具弹性，配合不同产业政策，政府可采用公开招标、限制性招标，或直接批地等不同模式。

第二是“动之以利”，为缓解发展商的财政负担，政府提出两项措施。一方面，持有北部都会区土地的业权人可选择“交地抵价”，即以部分土地抵偿地价，实现“以地代钱”，减轻现金流压力。另一方面，补地价方式由以往按最高可能楼面面积一次性计算，改为“按实补价”。例如新界地皮的地积比通常为1.5至5倍，若地盘占地10万平方呎，可建楼面介乎15万至50万平方呎。若发展商先兴建20万平方呎，则只需按实际建面补价，并可分期缴付，无需一开始便承担50万平方呎的补价金额，大大减轻前期资金压力。

北部都会区并非单纯的地产项目，为确保土地用于发展符合规划的产业，这次的卖地制度由过去“价高者得”改为“双信封制”。政府将先审核发展商的发展方案与产业规划，是否符合北部都会区的定位，重点受益行业包括人工智能与数据科学、医疗健康与生命科技，其次为先进制造与新能源科技及金融科技。政府首先会考虑产业发展方案，再考虑出价，以实现“产业绑定”。旨在确保土地资源用得其所，配合北部都会区的长远发展方向。

襄王有梦　神女未必有心

政府此次尽量摆脱“官僚”，高举产业发展旗帜。但“襄王有梦，神女有心否？”发展商一向擅长卖楼、收租，北部都会区本身是一个很大的未知数，如今更被赋予推动产业发展的任务，其间的商业考量与盈利模式该如何估算，成为发展商是否愿意积极参与的关键。目前来看，发展商大致可归纳为三大阵营，各自盘截然不同。

第一阵营是大地主，如恒地、新地及新世界，它们虽手握大量新界农地储备，却暂时不见有许多“闲钱”进军北都。新地近年发展重心侧重于西九龙与西沙等大型项目，例如以逾四百亿元投得西九高铁站上盖商业用地，以及规模近万伙的西沙住宅项目，其中“SIERRA SEA”的补地价金额已接近二百亿元，而集团目前现金及存款约为170亿，资金压力不小。

恒地虽为新界最大地主，拥有近4,200万平方呎农地。却更专注于中环商业项目，两大项目总投资额近千亿元，已消耗大量资金；尽管负债比率不高，大股东李氏家族已私人注资700亿。值得一提，恒地去年曾公开质疑北部都会“七通一平”尚未完备，此前甚至将区内部分地皮交还政府，放弃补地价发展，似乎反映他们对地价前景“心中有数”。尽管其于施政报告后转軚赞好政府新思维，后续是否转化为实际行动，仍有待观察。

相较之下，负债偏高的新世界则表现积极，已与三家中资机构合作推进相关项目，其背后考量在于视此区为翻身机会，冀加快农地价值释放，回笼资金以降低负债，相信新政策对其最有利，怎样都要“博一铺”。

第二阵营则是资金充裕但在区内土地储备有限的发展商，例如长实（1113）与信置（0083）。这类企业共同特点是财务实力雄厚，如信置净现金接近五百亿元，然而其参与意向仍不明确。信置近年来在投地方面未见大手笔，长实则早已迈向国际化与多元化发展，不再是单纯的地产股，对北部都会区的兴趣似乎有限。从去年“北部都会区发展签署仪式”的出席情况亦可窥见端倪——长实并非由家族核心成员或高层管理与会，态度趋于保守。

第三大阵营就是具备资金与技术实力的国企，如华润、中海外等。它们更在战略方向上与国家政策高度契合。然而，这类企业作为“过江龙”，目前看极其量扮演“助攻”，等待上面下达指示。

北都“考牌战”

话说回来，首先要厘清香港传统发展商的角色定位。传统发展商的业务布局遍布全港几乎每个民生和商业区都有他们的身影。然而，他们的核心专长始终在于起楼收租，对于产业导向、长线营运的发展模式，无论是经验或兴趣都相对有限。因此，这次施政报告中所提的措施对发展商主要以便利为主，整体框架未见“破格”。更重要的是，政府过往在推动产业发展方面，同样缺乏足够经验与成功案例。关键在于，政府能否自身先行突破“包租公”的思维，转向真正的“产业主导”。

回顾北部的发展历程，该计划最初由前特首林郑月娥提出，与“明日大屿”并列为两大重点项目。其后，“明日大屿”计划逐步延缓，至最近发展局更正式取消其具体启动时间表，发展重心自然转移至北部都会区。从某种程度上说，现届政府在推动此计划上，颇有“焗上梁山”的意味。之前的“明日大屿”、“垃圾征费”可以煞停，但北部都会区已成为现届政府必须承担的关键任务。

至于特首此次以“心急如焚”来形容推进态度，其背后大致有两大原因。其一，显然来自中央政府的期望与压力。北部都会区不仅是本地项目，更是融入国家发展大局的关键一步。其二，李家超特首的当前任期仅余约两年时间，若欲争取连任，必须展现具体政绩。可以说，北部都会区的成败，已成为他任期内最关键的KPI，是现阶段施政的重中之重，所以这次要他亲自主导。因此，北部都会区不仅香港人的一场大注码，更加是超哥的“考牌战”。