【太古地产/太古坊/太古广场/彭国邦/地产商/鲗鱼涌】太古地产（1972）自2022年宣布启动“一千亿元投资计划”至今踏入第四个年头，即使面对中港商业地产及消费市场剧烈变局，集团推进步伐未见停歇。为落实千亿大计，太地一边透过出售非核心资产“回血”；另一边在内地重金押注扩张版图，更将太古坊品牌拓展至北京。

太地行政总裁彭国邦接受《香港01》访问时强调，集团在资本配置上极为审慎，这项十年大计具备灵活性，并且对内地项目信心未减，并会紧守一个原则，“我们必须确保选址在真正最好的地方，而且只会选择一线城市。”

回收资本600亿　审慎推进千亿蓝图

太地自2022年宣布启动一千亿元投资计划起，累计已承诺投放近七成资金，约为690亿港元。其中，作为重头戏的内地市场已承诺投资约460亿港元，占原定500亿元配额逾九成；香港核心资产及住宅买卖业务则分别落实约130亿及100亿元。

然而4年间，市场由低息年代走向高息年代，且中港商业地产复苏亦未见明朗，对资本密集的地产业而言，算是“逆风”，向来以稳健见稳的太地，千亿投资又会否对财务带来压力？

截至今年上半年，集团未偿还借款总额约492亿元，债务净额微升2%至约403亿元，手头持有的短期存款及银行结余约94亿元。在还款时间表方面，一年内到期的短期债务仅约58亿元，而一至两年内到期占约176亿元。虽然还款未到“火烧眼眉”，短期偿债压力尚属可控，惟在千亿大计的庞大资本开支下，彭国邦亦强调：“我们在资本配置方面非常谨慎，尤其是在充满挑战的经济环境下。”

太地近年透过出售非核心物业及车位累计套现逾600亿元“回血”，包括出售位于迈阿密Brickell City Centre 购物中心及停车位等 。截至上半年，集团净负债比率维持在14.8%的水平，对比其他大型地产商，防守力其实不俗。

彭国邦表示，集团不会为资产循环订立固定目标，会按市场时机及估值决定出售安排，再将资金投放于太古坊及太古广场等核心资产，而集团仍有部分非核心资产可供出售。

面对高息环境及市场挑战，他指出一千亿元投资计划属十年策略，集团会灵活调整项目时间表及发展阶段，彭国邦续指：“在某些情况下，我们会将最初计划在十年内进行的一些投资移至下一阶段。”

内地投资近500亿元人民币　彭国邦笑称“犯了大错”

千亿投资，重头戏落在内地。集团自2022年起已投资近500亿元人民币，主要用于以零售为主导的大型综合发展项目，业务正由投资阶段迈向收成期。至2028年底，上海、北京、广州、三亚及西安的七个大型项目将陆续落成，至2032年，内地总楼面面积将较目前增加一倍。

项目如期发展，惟内地经济发展可说是不似预期。社会消费品零售总额今年首九个月累计同比仅增长1.1% ，5月份单月更一度出现负增长；截至今年9月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.14%，二手住宅价格环比下降0.26%，延续自2023年6月以来的下跌走势。

彭国邦承认，近年楼市下行影响消费者信心及可支配收入，但集团透过高质素购物体验、数码元素、艺术文化活动及会员管理，继续吸引人流及带动销售。

他以上海前滩太古里为例，指商场与品牌合作打造的“The Louis”（路易号）体验零售项目，开幕逾15个月后，每日仍吸引约8万至10万人次，并带动整个商场销售额接近倍增。

此外，集团在上海的首个内地住宅项目“太古源”，销售额接近200亿元人民币。对于会否继续投资内地住宅市场，彭国邦给予肯定的答案，但他又笑言：“我们在上海犯了一个大错，在曼谷也犯了一个大错。我们犯的那个大错是，我觉得我们可能找到了所有能找到的好地点。你要知道，一开始就选择一个很难复制的东西，从来都不是好事。”

言下之意是，正因太地一开始就把住宅项目选址在最顶级的地段，令往后在物色同等质素的土地时“难以复制”。

而集团在上海的经验显示，只要产品合适、地段优越，市场仍然存在强劲需求。彭国邦指出，这次经验令集团更有信心将太古品牌拓展至中国内地，但他强调：“我们必须确保选址在真正最好的地方，而且只会选择一线城市。”

集团亦正研究中国房地产投资信托基金（C-REITs）的可行性。彭国邦表示，相关工具可为资产循环提供更多选择，未来亦会留意跨境互联互通安排的发展，评估如何透过不同渠道回收资本及提升回报。