据中国人民银行网站消息，中国人民银行、国家金融监督管理总局8月28日印发关于《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》的通知。

《意见》指出，银行业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息或环比还本付息；贷款期限在1年以上的，环比还本付息。

业内专家表示，《意见》将个人住房贷款期限从最长30年延长到40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定，这也合理提升了购房人的贷款能力，“这是为了适应经济社会发展需要。”

对购房人而言，贷款期限拉长最直接的影响是月供降低。以贷款100万元、等额本息还款、利率3%测算，30年期月供约4216元，40年期降至约3576元，每月可少还约640元。这对于月收入不高的年轻购房群体而言，有助于合理提升贷款能力。

《21世纪经济报道》指出，不贷款期限拉长也意味著总利息支出相应增加。仍以上述条件测算，30年期总利息约51.8万元，40年期则升至约71.7万元，多出近20万元。购房人需要在“月供压力减轻”与“总利息成本增加”之间做出权衡，根据自身收入预期和财务规划合理选择期限。

与此同时，金融监管总局、中国人民银行联合发布的《个人住房贷款管理办法（试行）》将收入偿债比例上限从55%提高至60%，即银行允许借款人每月用于还债的收入占比进一步提升。在月供降低和偿债比例上限提高的双重作用下，购房者的可贷额度将得到更大幅度的提升，进一步释放了合理住房消费需求。

同时《意见》明确，贷款金额不得超过拟购买住房的评估价值，并要求银行重点评估借款人还款能力、加强收入真实性核查。

“能拿房、再还贷”：购房人保护迎来制度升级

《21世纪经济报道》指出，此次《意见》颇受公众关注的一点，是对个人住房贷款发放时点的重大调整。根据《意见》要求，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

此前，个人住房贷款一般在项目主体结构封顶后即可发放。但近年来，房屋建筑标准提高、施工流程拉长，项目主体结构封顶后仍有大量装修、绿化等工程量，“封顶放款”要求已偏早。一旦项目逾期交付，购房人往往面临“没拿房、先还贷”的困境。

报道引述专家说法称，这一调整旨在防范住房逾期交付引发金融风险，通过延后贷款发放时点，更好维护购房人合法权益。还有市场人士分析，部分业主曾遭遇“房子无法交付，但房贷仍需偿还”的困境，新政落地后贷款发放时点将与房屋实际交付节点紧密挂钩，为购房人权益添加一道坚实保障。

此外，《意见》还明确，个人住房贷款应通过受托支付方式发放：现房销售的项目，贷款资金直接划转至项目公司在主办银行开立的资金账户；预售项目，则划转至预售资金监管账户。这一安排与开发贷款主办银行制度形成闭环，确保资金专款专用。