深圳富豪陈红天“赢粒糖，输间厂”　超级豪宅甲厦狂输30亿｜灯神

近期楼市出现轻微回升，不过对于高位入市的人士，可以话系完全冇帮助，楼市上升周期以进取价入市“摸顶”的豪宅买家，情况就更加惨烈。讲紧就系深圳祥祺集团董事长、内地富商陈红天，近年佢旗下贵重资产都沦为银主盘被贱价出售，最新就有山顶歌赋山道15号超级豪宅，以7.9亿元沽出，帐面大蚀让13.1亿元，成为香港历来最大宗蚀让金额的住宅成交个案，破尽纪录！

灯神睇返陈红天近年的贵重物业状情，虽然部份系录得超过1倍升幅，不过赢埋都唔够蚀，仅仅4单刁，合共帐面蚀咗超过30亿元，正宗“赢粒糖，输间厂”。

昔日楼面呎价22.8万　创全港屋地新高

最新一宗大蚀让为陈红天在港持有的山顶歌赋山道15号豪宅，呢间超级豪宅在2016年中楼市上升周期间，陈红天以21亿元向庄士机构国际（0367）购入，楼面呎价高约22.8万元，当时创下全港屋地呎价新高，风头一时无两。

超级豪宅实用面积1.8万呎

作为山顶区超级豪宅，整座大宅的大到吓死人！全幢豪宅实用面积高达18,078平方呎，采用6房连套房加书房及家庭客设计，另外仲有一个高达9,948平方呎的花园，而天台面积大约2,081平方呎﹑同时设有前庭1,200平方呎及庭院1,631平方呎。

泊车位近2800呎可容纳15部私家车

值得一提，呢幢超级豪宅的泊车位，就唔系一个一个车位咁计算，而系以面积计算，高达2,788平方呎，以一个一般车位面积大约180平方呎计算，相信足够放下15部私家车，相当夸张。而排除实用面积的部份，大屋其他位置加加埋埋高达17,648平方呎，相信住系这幢豪宅之中，可能日日都会迷路。

2016年买入价21亿　2023年3月沦为银主盘、狂蚀13亿

好景不常，呢幢超级豪宅最终在2023年3月份沦为银主盘，被银行委任会计师楼作为接管人接收，近一至两年曾经多次招标，不过一直无人问津。呢幢豪宅物业在今年2025年1月份上载新一份销售安排，于1月初至3月底期间再招标。当时有指该豪宅意向价为7亿至8亿元。

最终呢幢超级豪宅终于系周二（8月19日）成功沽出，成交价高达7.9亿元，成交呎价43,700元。而是次成交价7.9亿元，较陈红天2016年买入价21亿元，帐面大幅低约13.1亿元，跌幅高达62%。

买写字楼同样惨遭滑铁卢

除咗呢一间超级豪宅大幅贬值外，陈红天买写字楼一样惨遭滑铁卢。灯神印象中，大约7年至9年前，全港写字楼正值高峰期，港岛区部份商业呎价水平，由高位的3万至4万元，急速炒上5万、6万元水平，呎价水平屡创新高，当时投资者就算有钱都好难买到港岛区优质写字楼单位！更遑论要买入临海全幢甲级商厦。

当时一众有意来港发展的中资财团，部份将目光转移去九龙区，所以陈红天在2016年就花了高达45亿元，向会德丰地产买入红磡One HarbourGate东座全幢，成交呎价高达1.6万元，并将大厦易名为“祥祺中心”。

2016年豪斥45亿购红磡临海甲厦

当时这一单买卖亦是市场瞩目大刁，其后整个市场进一步炒起写字楼概念，陆续出现全幢商厦大宗交易，包括长实李嘉诚以天价402亿元沽出中环中心75%业权予本地炒家财团；而鹰君集团（0041）亦在2017年中一度以意向价250亿元、呎价3.5万元，全球招标旺角朗豪坊写字楼，不过最终就未有成事。

陈红天2023年3月爆煲　贵重物业陆续沦为银主盘

但热潮过后就见真章，住宅楼市已经由高位回落3成，工商舖各个范畴都重伤，市场出现蚀5至7成的恐布插水个案。而陈红天亦在2023年3月正式爆煲，当时市传他所持有的数项贵重物业沦为银主盘，买入价接近70亿元，惟市值跌至逾40亿元。

陈红天曾指并非资不抵债、接管人兴风作浪

不过陈红天当然不会眼白白睇住旗下豪宅、商厦沦为银主盘，当时佢就不忿回复传媒，驳斥他被接管的3项物业，估值合共约100.9亿元，贷款合计约60亿元，并非资不抵债，更指不是没有办法还债，不满接管人“几日都唔等得”是兴风作浪。当时他更表示，把物业出售套现资金即可还钱解决问题，若沦为银主盘拍卖便不值钱，也较难卖出，对各方都没有好处。因此扬言，将采取法律行动应对，会先查核对方的接管权利，直言“唔会俾佢咁卖，有好多方法做。”

不过事隔两年，上述两项贵重物业已经大幅贬值沽出，山顶歌赋山道15号豪宅以7.9亿元沽出，帐面狂蚀13.1亿元或62%；而红磡甲厦祥祺中心则以26.5亿元沽出予香港都会大学。帐面贬值18.5亿元或41%。

山顶OPUS自住超级豪宅轻微升值8%

至于余下的银主盘，包括陈红天在港持有并自住的山顶司徒拔道53号傲璇（OPUS HONG KONG）5楼单位，在2023年9月份透过银主盘形式，以约4.18亿元易手，成交价较该年5月份市场估值约6.8亿元，大幅低约38%。不过就较早年买入价3.87亿元，帐面升值8%或3,100万元。

与老婆联名买入中半山豪宅　劲升1.22倍

而陈红天眼光最好一次，就系中半山嘉富丽苑豪宅，早系1996年与老婆陈姚丽妮，透过联名形式以约2,900万元连车位购入。呢个中半山单位最终都系沦为银主盘，不过在今年7月份就6,455万元沽出，呎价约27,491元。单位29年升值3,555万元或1.22倍。

合计上述原本由陈红天持有的4项豪宅及商厦，赚钱同输钱各占一半，叫做“有赢有输”，不过实情就“赢粒糖，输间厂”，灯神都冇眼睇。

曾指“李嘉诚算不了甚么”

讲开又讲，过去内地楼市疯狂爆升，一众内房企样同样大幅膨胀，主打房地产市场的祥祺集团当然就食正大升浪，陈红天身家自然就水涨船高，当时意气风发的陈红大一度接受传媒问讲过，“李嘉诚先生在我们身边算不了甚么，身家也好，企业规模也好，其实长和系的市值才不到2,000亿，不算甚么，大家应该把目光看开一些”。不过最终结果相信大家都睇好清楚了。