【星之谷】工商舖按揭选择少？淡市寻宝拣至笋方案
企业结业潮不断，直接影响就是商舖的租金和价值。然而最近数据显示，工商舖交易登记有所回升，又是否捞底讯号？而在按揭层面，虽然银行目前对工商舖按揭取态仍然审慎，但只要课比三家，亦能在淡市中寻找到最优惠的按揭计划。
必须承认的是，目前工商舖的需求不高。由于香港正处于经济转型，各行各业都要重整营运策略，加上网购盛行，市民又更愿意北上消费，种种原因之下，核心商业区的商舖空置率已逼近历史高位，以往工商舖业主每月坐收过百万租金的情况已不常见，投资者将目光转移至住宅物业，连带工商舖按揭需求亦减少。
需求关系致恶性循环
银行眼见工商舖按揭需求不大，自然亦不会投放太多资源，部分银行甚至暂停承按工商舖按揭业务，将人手调配至有更多需求的住宅按揭，加快审批。大部分仍然承接工商舖按揭的银行，亦将按揭计划的选择减少，只保留与最优惠利率（P）挂勾的P按，实际息口达4至6厘，甚至更高。
目前各银行对工商舖P按的息口差距大，最低也要4厘，最高更达6厘以上，相比起住宅按揭，有H按可供选择，实际供楼利率约3.3%左右，而且住宅租务市场蓬勃，租值不断攀升，导致更多的投资者弃工商舖而取住宅，形成工商舖按揭的恶性循环。
不过，只要工商舖的售价回落，相信亦会令投资者重新进场，最近政府数据显示，7月共录得约440宗工商舖交易登记，创近3个月新高，反映工商舖卖盘有一定承接力。
商舖按揭仍有H按可选
除了在淡市中寻找超值舖位，按揭方面亦可争取较优惠的计划。例如本身是商厦舖位，目前仍有个别银行提供H按计划，即供款与拆息挂勾，利率可低至H+2%，当拆息在低位，供款压力会减轻。例如以8月13日的一个月拆息计算，最新实际利率约3%，较其他银行利率低约1%，以500万元贷款额计算，每月还款额相差约2,800元。
工商舖按揭最高成数为物业的7成，意味着贷款人需要准备至少3成的首付，但亦透过申报拟租金收入，去加大贷款能力。
至于中小企如有意买舖扩充经营，其营运能力也是银行审批的关键。因为即使批出贷款后，银行每年都会要求这些中小企提交财务报表，以及检视物业的价值，一旦发现企业经营情况不理想，亦有机会要求提早还款（call loan）。中小企老板在申请物业按揭之前，除了考虑目前的盈利，也应将目光放长远一点，评估未来几年的经营状况，避免过度举债。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
（资料及相片由客户提供）