施政报告的概念及方案建议　分配财富增加转流是重点｜汪敦敬

地产代理是市场证人，了解市场的人士亦应该有言责，笔者长期受到各方面的咨询，而且亦有撰文给予政府施政意见，我对施政报告在理论观点上有以下两点看法：

1)施政并不是追求楼价高低或升跌，是追求更公平地分配社会财富，短炒风气令楼价上升之所以可恨，是因为高楼价令贫富悬殊和楼价上升太快令一些市民难以“追车上车”！但楼价跌并不等于解决到分配上的问题，而且施政若没有充足理念让楼价下跌，会损害到楼市储藏财富、抗逆通胀的功能！当然亦会令市民有损失。楼价跌的时候反而更少人上车，少人上车如何将财富再分配？这就是大家见到的事实！

当然政府是不应该太主动去干预市场，甚至评价市场，但政府有责任保护市场机制！政府应该对监管市场的机制有信心，当人们过分乐观或悲观的时候应挺身而出向公众强调机制的可信和重要性！

2)更平均分配财富的重要关键是“转流率”！不同置业阶梯之间是要有足够成交制造向上转流量（即楼换楼），二手买卖比一手买卖更能够平均分配财富！但一手楼却可发展到新局面和优化市场！两者应该有不同的功能分配。政府近年处理公屋的确是重视了健康的转流率！打击公屋富户的成绩斐然，房屋局局长何永贤表示政府打击滥用公屋3年来收回9000个单位，以每个新单位成本100万港元计，即节省超过90亿港元。

基于以上原则笔者建议政府推行三项政策：

（1）减免厘印费疏通成交呆滞的置业阶梯转流量

今年2月26日财政预算案宣布400万元或以下物业厘印费征收100元是做对了，之后成交明显增加，今年3月至7月平均每月住宅成交量5577宗，对比1月至2月平均3413宗增加了63%。未来如果放宽至600万元或以下也是对，可以进一步增加市场成交量，笔者认为有关做法可长期持续去轮流调节不同楼市板块，只是针对个别楼市板块减免厘印费应该是一个短期（如数年），不应该让单一板块过分依赖有关做法，需要的时候一些较高的楼价例如1000万元以上亦可作出类似的大幅减免，针对呆滞的板块豁免，其目的是令整个不同的物业阶梯得到畅顺的成交，道理很简单，因为受优惠的板块得到豁免而刺激成交，有关买家会将自住的单位放出市场，有关卖家亦会向上一个板块上游，得到的效益不只是一加一的，我们应该因时制宜令不同板块有更𣈱顺的转流，整体市场与财富就会大增，应该追求全部阶梯都轮流活化，所有人都可以楼换楼向上游，这才可令财富、置业机会和居住环境都得到全面的改善。

2）重启置业资助贷款计划

2004年终止的置业资助贷款计划，有关计划和之前的首次置业贷款计划、自置居所贷款计划，曾在1997年前对香港贡献良多，回归后很多官员其实曾经考虑过重启有关计划，但因为住宅单位供应量长期不足，政府只能釜底抽薪希望用按揭保险计划作替代品，但按揭保险始终是一个商业产品，并不能够做到“将原本房屋资助的受众，透过有关贷款变为有资产者”，填补不了这个空白，有关受众就会积聚在公屋、居屋，甚至㓥房板块中，就好似近年的困境一样，其实从数字上亦看得很清楚，笔者认为政府应重启置业资助贷款计划，才可令到年轻人难以置业这个深层次矛盾得到解决，不应该留下这个空白地方给将来。

3）政府应将填海的资源全力投入市区重建

大家可以见证及计算到，市区旧楼日益残破，其老化速度远高于市区重建的速度，政府应该将创意全力投身市区重建，市区重建局应该重组，担当重建地盘的策划人，然后用财技譬如房产信托基金将地价、建筑商的分成和业主权益摊分，否则政府可能未来要面对“新填岛冇人投标”、“市区残破楼冇人理会”的尴尬局面！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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