委员会及责任制　施政报告显担当　减息周期可令楼市冲出重围？

日前行政长官李家超发表今年2025年《施政报告》，笔者形容是一份非常全面的报告，特首李家超在出席问答大会时表现从容，回答问题精准专业，完全不像武官出身，越来越有领袖风范。施政报告聚焦经济民生，房屋政策稳中求进，北部都会区发展更是重中之重。笔者欣赏特首李家超锐意改革的决心，他形容为香港未来发展心急如焚，成立“北都发展委员会”，自己亲自出任主席，委员会还包含三个工作组，由司长级领导工作小组，分别负责发展及营运模式设计、大学城筹划及建设，以及其他相关工作。

《施政报告》中亦提出成立“AI效能提升组”和“社会高龄化对策工作组”，分别负责推动人工智能应用及应对社会老龄化挑战。更特别成立“部门首长责任制”，这一责任制旨在系统化、制度化部门首长的责任担当，确保他们对部门运作负主要责任。笔者认为这个问责机制非常重要，某些部门确实存在监管不力甚至严重失职的情况，例如香港商厦或商场的管理费每呎高达8至10元，就是因为商用电梯、冷气系统等的保养维修出现寡头垄断，引致收费普遍出现滥收或乱收现象，因此产生巨额冷管费，严重影响香港营商环境，这一点，政府相关部门有疏忽监管之嫌，的确须负很大责任。

此外，关于笔者最关心的房屋政策，《施政报告》中并无如坊间预期般推出“购房通”，或减免600万元以下物业的买楼印花税，其实这些早在笔者预料之中，近年大量资金已经涌入香港，细价楼暂时并没有迫切需要内地资金来作支撑；而中小型物业市场已稳步向好，没必要再减细码印花税来刺激交投。反倒是豪宅及工商舖的大码市场形势较为严峻，应当减少这部份大码物业的印花税，如从4.25%减至3.75%，便能更加刺激物业交投，豪宅及工商舖成交增加，政府的印花税收入能够“因减得加”，一方面能增加港府库房收入，另一方面帮助香港经济复苏。

优化投资工商舖　支援基层购居屋

最新政策将新资本投资者入境计划进一步优化，申请人在香港购买住宅物业的投资门槛由5,000万港元下调至3,000万港元，提升海外资金流入豪宅及高端物业，有利推动豪宅市场需求；同时也调高申请人可投资工商舖的金额由1,000万增加至1,500万元，这个加幅亦对较为疲弱的工商物业市场有提振作用，进一步吸引资本雄厚人士来港投资及定居，预期可推动资金流向工商物业及豪宅市场。此外，政府极力打造“留学香港”品牌，非本地生以自费方式留学香港的非资助学额获准增加。由2026/27学年起，每所资助专上院校的非本地生自费就学人数上限，由相当于本地学额数目的40%增至50%，预期非本地生高达9万多人；资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限，亦由100%增至120%。香港成为亚洲教育中心枢纽，将为本港带来极大商机。

至于公营房屋及资助房屋政策方面，正如笔者多年来的提倡，增加资助房屋比例，让更多人上车置业，拥有自己物业便更有归属感。施政报告中加大白居二（白表居屋第二市场）配额，由7000个增加1000个，并将白表配额比例由40:60调整至50:50，这是很好的做法，有利更多公屋租户置业，以及腾出原有公屋让资源可以流转。新一期居屋及绿置居的转让限制期由15年降至10年，也更能鼓励基层市民向上流动。总结来说，施政报告侧重增加公营及资助房屋供应，优化北部都会区发展流程及土地供应，加强吸引国际资本投资高端物业，这些措施共同利好香港整体地产市场，未来楼价将稳步向好。

美联储终于减息0.25厘，也意味著减息周期开始，预期今年年底之前仍有2次减息机会，明年也会再减息1至2次。减息周期来临，楼市能否冲出重围？很明显，减息吸引资金流入楼市，低息环境使定期存款回报下降，资金寻求更高收益，房地产作为重要资产吸引力上升，带动投资性需求，支持楼价稳定和复苏。香港金融股市如日中天，恒生指数今年至今升幅高达3成，另一边厢的工商舖价格却跌幅过大，形成强烈对比，也正吸引不少投资者的目光，这些资金正在酝酿趁低吸纳。中小物业已开始见底回升，物业市场是互相带动的市场，所谓一环扣一环，价格落后的豪宅及工商舖市场，也将拨开云雾见青天。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

免责声明︰以上内容仅代表作者的个人立场和观点，不代表香港01的任何立场，香港01亦无法核实上述内容的真实性、准确性和原创性。

另外，以上纯属个人研究分享，并不代表任何第三方机构立场，亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出投资决定。