近日核心区甲级商厦成交频密，最为瞩目的是盛传科技巨擘阿里巴巴（9988）斥资70亿元，洽购铜锣湾甲级商厦“港岛壹号中心”﹙前身为香港怡东酒店﹚最高的13层，涉及楼面面积约27万平方呎，每平方呎呎价约为2.6万元，而业主文华东方酒店集团也确认正在商讨出售事宜。这个消息无疑对被受质疑的商厦市场带来振奋作用，就像打了一支强心针一样，也中和了市场对于某大银行传出要尽快处理不良资产的传闻。过去几年，工商市场在一片风声鹤唳的情况下，几乎一直被拼命唱跌，直到今天，市场出现不同的变化，买家开始用行动诠释了他们的态度。

继港交所（0388）斥资63亿元，向置地集团收购交易广场一期14.7万呎楼面作永久总部，实用呎价平均每平方呎高达$42,850元之后，上述阿里巴巴所购买的铜锣湾商厦可谓是另一震撼性大银码成交。而且买家是著名的科技电商巨头购入自用，释出的意义更为深远；去年香港都会大学也豪掷约26.5亿元购入红磡祥祺中心自用，是2024年市场上最大的商厦交易；此外，著名天使投资人蔡文胜近期以近20亿元（加上建筑费）购入天后和铜锣湾两幢办公楼，作为AI和Web3.0创业基地；还有内地证券公司以逾10亿元购入中环皇后大道中“尚至医疗大楼”全幢商厦，每平方呎高达$21,500元。以上这些都是巨额的商业交易，谁说甲厦市场一蹶不振？

不知道大家有没有细心留意，香港已经进入业主交替大时代。这不仅是新楼巿场，有4成左右普通话拼音名字的买家，在工商舖市场，也几乎没有地产公司或以往的投资者，买家来自不同行业，如证券公司、科技产业和教育机构等等，这些买家实力雄厚，他们都是长线持有自用为主。其实，香港有许多行业如日中天，金融股市十分蓬勃、创科产业相继进驻、还有港府加大力度发展教育事业等等，这些都是商厦市场的生力军，而且现在只是刚刚开始。仅是学生宿舍就完全处于供不应求状态，政府近期修改条例容许商厦改装学生宿舍，加速单幢物业转售个案，粗略估计，去年至今10亿元以下全幢商厦及酒店的成交多达20幢左右，如今整幢物业已买少见少。

商厦开始见底　M3货币供应量新高

此外，港岛核心商厦分层单位的成交也开始多起来，用家已经纷纷进场，笋盘所余无几。尽管主流媒体仍然在拼命唱跌商厦市场，也无阻聪明买家的入市意欲。因为港岛核心区分层甲级写字楼只有10幢左右可供买卖，近期的成交当然有一些抵买的笋盘，但也不乏较高的成交价出现，例如中环中心中高层单位，每呎成交价$21,854元，上环信德中心高层单位成交价，也每呎高达$20,352元。笔者认为，作为国际金融中心的香港，自然应该与同样的国际城市相比较，如果纽约、伦敦甚至新加坡，这几年楼价没有怎么跌，而香港商厦已经跌了5至7成，为什么还要继续往下跌？

香港的M3货币供应量最近急速上升，已经高达约19.89亿港元的历史新高，相当夸张，这证明香港是世上最安全的资金避风港。随著利率开始下降，新楼市场销售成绩亮丽，二手笋盘也被一扫而空，楼价已经出现回升迹象。所谓水涨就会船高，资金蜂拥而至，股市牛气冲天，那么处于黄金地段的甲级写字楼又将如何发展？正如财库局局长许正宇所说，香港整个银⾏业资本充⾜率逾20％，远⾼于国际要求，现时风险绝对可控，金融体系相当稳健。我们来算一算核心区商业楼宇的地价、建筑费和利息等开支，整体发展成本每平方呎1.5万至2万元，低于此价没人会盖房，因此楼价不会长期下跌，一个健康正常的市场，甲厦的价格平均每平方呎要在2万元以上，才符合最低要求。笔者相信，不久的将来，合理价格一定会再次返回。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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