财政预算案将会在2月25日公布，笔者认为想政府做好施政，小市民亦要讲究和了解政府的政策。过去大多数人都人云亦云，容易被负面言论带风去恶评政府的政策方案，民粹反令市民失去了主导，我认为好的施政氛围应该是市民对政府的施政有弹有赞，而且会因为每个人的利益关系及背景出身不同而观点有所分别，人民的分辨水平才是施政水平的“因”，情绪化的批评又如何能够鼓励到有才能的人去做公务员或者政治代议士。

笔者作为资深地产从业员，我对财政预算案的期望，是希望其保障到以下几个楼市结构的重点：

第一，政府如何管理熟地供应

政府近年开发土地的进展值得一赞，几年前，不少市场人士包括笔者，也觉得政府曾经不太了解市场的情绪反应，我认为现在已经得到改善。很多人忽略了政府近年有值得赞赏的地方，包括在市道最差的时候，政府是顶住压力仍然继续制造熟地，更没有追随一些发展商提出的所谓重启勾地方式，勾地是将土地的主动权让了给发展商，过去的错误不应该重蹈覆辙！

近期地价也正在高速回复中，政府总算是挨过了最谷底，即是说，政府成功重新掌握到土地的主动权，这是一场胜利，未来只要政府肯善用足够的熟地供应，楼价升得太过分的机会不大，当然我所谓不会太过分是以市场成本的角度去计算。

第二，如何管理房地产的转流量

房地产最大的功能，笔者认为是分配社会财富，透过楼宇成交转流，令资金进行转流运动，从而将社会利益分配到不同阶层的人手上，所以政府的政策一定要兼顾到各板块的转流是否正常。过去因为有超过13年时间，香港楼市的转流率是要配合逆周期措施去应对美国的无限量化货币冲击，所以转流曾经被忽略，但到了本届政府转流率开始重新重视，所以在财政预算案方面，我十分重视财爷有没有关注转流率的继续进一步培养，令财富充分在民间流动！

第三，如何运用市场机制和政策去管控楼市

虽然政府的逆周期措施是透过楼市辣招化解了很多美国带来的冲击，但是单纯对楼市来说，最好的处理方法其实是让市场自由调节，即是不怕炒风，只要市场有足够的熟地供应，就能够在短期内提供到供应补给，虽然市场可以令到炒家获利，但亦会教训贪得无厌的炒家，让风险产生良性的调节作用，才是政策需要做的事。不要忘记赚钱的时候，用家业主一样获利，炒家蚀本的时候，更大部分的自住业主也愁眉苦脸！政策的作用就是透过平衡去分配好利益和提供机会！

当然执笔当天住宅市场已经回复上升轨，已不需要出“甜招”振兴楼市，不过“政府仍需要考虑社会利益的分配，楼价升了，如果年轻人无参与机会都是深层次矛盾的。”

另外，市区重建僵化，重建新楼已经慢过旧楼残破！政府应及早面对问题！

第四，香港的赤字问题

发债过多可以祸延下一代甚至两代！随著楼市的回复，本港赤字将改善得很快，但会否发债过多？市场仍要尽责任去关注，正如笔者文章开头所说，有市民的合理关注，有弹有赞的评论，我们的社会才会有好的施政。

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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